有房可居，是人类基本的生活需求。政府如何建立完善的住房制度、解决国民的住房问题，尤其是低收入群体的住房问题，一直是一个世界级的难题。我国以廉租住房、经济适用住房和住房公积金制度为主要内容的城镇住房保障制度实行多年，使得低收入居民住房困难问题得到了一定程度的缓解，当前却因其弊端而广受争议。针对这一难题，江苏省淮安市探索出了全国首创的共有产权住房保障模式，2007年开始在淮安试点。鲍磊在《安得广厦千万间》一书中传达了“淮安共有产权住房保障模式创新研讨会”的会议内容。

共有产权住房保障模式在淮安实施三年来的效果究竟如何？与传统经济适用房模式相比具有哪些优势，还存在哪些缺点？在实施过程中遇到过什么样的问题？如何加以完善？有没有推广的可能性？在何种程度上、多大范围内可以推广？围绕这种制度创新模式产生的争议的焦点何在？2010年全国“两会”期间，国务院发展研究中心宏观经济研究部专门组织召开了“淮安共有产权住房保障模式创新研讨会”，由鲍磊编著的《安得广厦千万间》深入探讨淮安模式的制度特点、运行机制及其成效，研讨其在全国范围内的推广价值。作者在《安得广厦千万间》一书中传达了“淮安共有产权住房保障模式创新研讨会”的会议内容。

引子 从“九万元可买二室一居”说起

第一章 走出泥沼

 现实面前的抉择

 “临危”受命

 决策前夜

 迈出第一步

 波澜不惊的一年

 金融危机之下

 在舆论的浪尖

 走近决策

 整装再发

 一项制度创新

第二章 住房制度改革考

 一场关于“二次房改”的讨论

 1978，站在历史的起点上

 1980，房地产的春天

 1982，房改试点

 1988，商品房来了

 1994，住房市场化启动

 1998，里程碑

 2003，变奏曲

 2005，调控之年

 2008，十年后的回归？

 2009，冰火两重天

 2010，改革在继续

第三章 经济适用房的是非功过

 存废之争

 历史地位

 弊病种种

 制度性缺陷

 第三条道路

 经济适用房的出路

第四章 模式详解

 土地获得

 建设管理

 套型与价格

 供应对象

 产权管理

 退出机制

 申购程序

 惩罚机制

第五章 运行机制

 以“出口”反制“入口”

 变“暗补”为“明补”

 保障与市场接轨

 简便的退出机制

 让利“真正的穷人”

 公共财政的优化配置

 公平性考察

 地方政府积极性的发挥

第六章 共有者的故事

 梦想走进现实

 第一个回购者

 这边风景也好

 不让人感觉是“穷人区”

 别样的插曲

 梦想还有多远？

 心结：“房子的另一半是政府的”

第七章 另一种声音

 与民争利？

 推卸责任？

 影响房地产市场？

 富人扎堆？

 不合法？

 产权模糊？

 国有资产流失？

 能否推广？

 替代现有模式？

 谁来建设？

 谁是第一？

 走向完善

第八章 异国经验

 英国

 法国

 新加坡

 德国

 美国

 启示录

第九章 完善住房供应与保障体系

 住房保障面临的形势

 分类供应与分类保障

 迈向共有产权房：经济适用房的重新定向

 廉租住房制度的完善

 发展公共租赁住房

 关于合作建房

 健全商品房市场

第十章 进一步探讨的议题

 政府责任

 政府行为与利益

 中央与地方关系——以土地收益分配为视角

 农民工住房：一个沉重的话题

2001年，在淮安市第四次党代会上，时任市委书记的丁解民同志掷地有声地提出了八个字的“淮安精神”——团结、创新、实干、自强。这一广经全市人民讨论的成果，既是淮安人民在改革开放中团结拼搏、开拓进取、奋力争先的集中展现，也成为激励淮安人进一步加快发展步伐、早日振兴腾飞的强有力的精神支撑。

在淮安精神中，对“创新”一词如此作解：创新，就是要更新观念，大胆探索。没有创新，就不可能增创新优势、谋求新跨越。全面奔小康，建设新淮安，最迫切、最重要的是要在创新中开辟跨越发展的新途径。推进创新，就要打破思想禁锢，打破习惯势力和传统偏见，敢为人先，敢想敢干，敢做敢当；就要研究新情况，解决新问题，开拓新视野，进入新境界；就要创新观念，创新体制，创新机制，创新方法，努力营造创新的环境和氛围。

正是在这种创新精神的激励下，淮安人不断推陈出新，创造了一项又一项走在全国前列并被广为仿效的“淮安模式”。如农村体育的“淮安模式”、农业政策性保险的“淮安模式”、税收风险管理的“淮安模式”、物业管理的“淮安模式”，以及本书所要研究的住房保障的“淮安模式”，或称之为淮安“共有产权房模式”。

淮安，古有淮阴、楚州、清江浦、清江、清河、古楚之谓，位于江淮平原东部，地处以上海为龙头的长江三角洲地区。淮安历史上英才辈出，尤以楚州区为甚：110年前，共和国第一任伟大的总理周恩来就诞生在这里。

从经济发展水平来看，淮安至今还难算得上发达城市，在全国应该属于中等发展水平。通过撤县建区，地域扩张，如今的淮安，拥有四区四县和一个经济开发区，总人口530多万，市区非农人口已然突破100万，属于苏北腹地重要中心城市。淮安素有五水交汇、九省通衢之称，在全国处于承南启北的地理位置上。铁路纵贯全境，直达首都北京和青岛、哈尔滨、成都等大中城市。京杭大运河等多条流域性航道通江达海，与上海、南京、镇江等均在一个水网体系之内。此外，涟水机场建成后所架起的沟通桥梁，再次清晰勾画了淮安这座千年古城的历史坐标，缩短了其与外界的时空距离，努力实现追赶型跨越式发展。

2007年前后，中国各地房价节节飙升。

在距淮安约180公里的江苏省会城市南京，2007年1月，商品房均价接近5000元/平方米，主城区有些地段高达15000元；二手房成交均价则在6个月内，从每平方米5000多元涨至6387元/平方米，半年单价涨了1300多元，主城区多处二手房楼盘接近10000元/平方米。P6-7

有房可居，是人类基本的生活需求。政府如何建立完善的住房制度、解决国民的住房问题，尤其是低收入群体的住房问题，一直是一个世界级的难题。我国以廉租住房、经济适用住房和住房公积金制度为主要内容的城镇住房保障制度实行多年，使得低收入居民住房困难问题得到了一定程度的缓解，当前却因其弊端而广受争议。针对这一难题，江苏省淮安市探索出了全国首创的共有产权住房保障模式，2007年开始在淮安试点。

201O年8月31日，国家住房和城乡建设部住房保障司正式发文，对于共有产权模式予以了充分肯定：

在加快保障性安居工程建设、不断健全住房保障制度的过程中，江苏省淮安等地结合当地实际，探索创新，逐步建立了经济适用住房共有产权模式，收到了良好效果。在住房保障法的研究起草过程中，多数专家和住房保障主管部门的同志认为，保障性住房共有产权模式量化了个人和政府双方的投资和权益，既有效压缩了个人转让保障性住房的获利空间，保障了公共权益，又使购房家庭能够获得合理的财产收益，共享发展成果。

在此背景下，本书作者条分缕析，抽丝剥茧，从法学、社会学、经济学角度详细介绍和解读了共有产权房模式在淮安的实施情况，结合淮安实践，放进鲜活案例，有理有据，叙议结合，突出了淮安的继承与创新，精彩与成功，阐释、总结、提升了淮安模式的创新价值、深远意义和影响所在。

书中还回顾了从1978年到2010年中国住房制度改革30多年来的演变和发展，记录了政府为调控房地产市场、实现住有所居目标所作的一系列努力。同时介绍了英、法、德、美、新加坡等国的住房保障制度，以资借鉴。

2008年底，十一届全国人大常委会将住房保障法列入了立法规划。之后的一年多里，住房和城乡建设部开展了住房保障体系研究，总结各地住房保障实践经验，借鉴其他国家和地区的做法，初步形成了《基本住房保障法》（征求意见稿）。我们有理由相信，“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的悲叹将永远成为历史的回响，“人人有其住所”，过上有尊严的生活，将指日可待。