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书名 房地产--第三层空间/理财周刊环球理财丛书
分类
作者 俞坚
出版社 上海人民出版社
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简介
编辑推荐

买房子到底买什么?能够买什么?房子很旧了,房价为什么不断上涨?地价太高是“人多地少”造成的?招拍挂“人为”抬高了地价?造成天价频出?房价太高是“供不应求”造成的?地价决定房价?还是房价决定地价?市区、近郊和远郊321的比价是不是合理?……

本书以流畅的文笔,从社会实践中把握房地产运营的关键环节;以理性的思考,从时空结合中探索房地产市场的运行规律,造就了其对房地产市场的独特视角。

内容推荐

本书有其理论上的独到性。书中把买房的空间分成为私室、公地与社会空间三个层次;特别是在上海、北京、深圳等大城市的房地产,第三空间在房地产的价格占首要部分。这就解释了大城市CBD及其临近地区,为什么房地产价格一直居高不下,买房主要是买第三层空间的基本道理。此论述符合马克思的级差地租理论,但又使级差地租理论获得了充分的展开。这是书稿的一个最大特点。

该书的另一特点,是理论的阐述通过对一系列现实问题的关注展开。从买房子到底是买什么、房子旧了房价为什么依然上涨、地价太高是不是因地少人多而起、地价与房价究竟谁决定谁,一直到中国房价是不是比美国的贵等,作者归纳的这十三大问题,都是社会所感兴趣的问题。作者对这些问题都作出了有论有实的解释与回答。

目录

感言(代序)/001

序/001

导言/001

1.买房子到底买什么?能够买什么?/013

2.房子很旧了,房价为什么不断上涨?/031

3.地价太高是“人多地少”造成的?/043

4.招拍挂“人为”抬高了地价?造成天价频出?/063

5.房价太高是“供不应求”造成的?/079

6.地价决定房价,还是房价决定地价?/099

7.市区、近郊和远郊321的比价是不是合理?/117

8.开发商的垄断暴利从何而来?/137

9.什么是房地产泡沫?房价太高就是泡沫?/155

10.什么是房地产的拐点?什么导致拐点的出现?/185

11.找市长?找市场?“夹心层”如何解决住房?/211

12.地段指什么?地段与买房子有什么关系?/237

13.中国的房价是不是比美国的贵?/253

试读章节

5.房价太高是“供不应求”造成的?

前几年人们在认识房地产市场的时候,似乎并不承认供不应求这个基本事实,因此曾经采取过紧缩银根、紧缩地根这样一些抑制供应的调控政策,结果房价不仅没有下降,反而上涨更加猛烈。吸取“教训’’之后,这几年人们似乎又一边倒,认为目前房地产市场的一切问题都是供不应求造成的。为了为供不应求寻找依据,人们从城市化发展的角度,从长期经济增长和收入提高的角度,从人民币升值和通货膨胀的角度来阐释需求是如何强烈,甚至得出20年需求都不会缓解的结论,认为只有源源不断地增加供应才能抑制房价,才能缓解房地产市场的各种矛线城市、甚至中小城市,需求都很旺盛,新房一出来就卖掉,期房一两年之后交房也有人急着要,排队买房、买房先得拿号、先付定金、先交纳会员费、开后门找关系,以及几千人争抢几十套房子的情况经常发生;不仅前几年大量积压下来的空置房减少了,空置率处于较低的水平,而且一手房的需求带动了二手房市场,使这几年二手房的交易量也大幅度上升,形成一、二手房互相推动、价格轮番上涨的局面。所以说供不应求导致房地产的各种关系紧张、导致房价不断上涨没错。但是,供不应求是不是问题的实质?

十多年来房地产市场的发展向人们展示了一种令人奇怪的现象:在商品房发展最初的那几年,住房还相当困难,人均住房面积很小,房价上涨也很缓慢,那时候的房价用今天的眼光看,怎么看怎么便宜,但是需求并不是很多。记得上世纪末的上海,很多人花一二万块钱买下公房的产权都不愿意。说是买不起吧,也不是,谁都知道这几年房价上涨远远快于收入增长,要说买不起,现在才叫真的买不起。2000年以后上海房价开始回升,需求也开始上升。2003年、尤其是2005年以后,上海和全国的房价上涨更加厉害了,尽管调控不断出台,但是房价越涨,需求越大。“人来疯”和“凑热闹”的人越来越多,很多人看着别人买,自己跟着买,互相感染;房价上涨越快,感染能量越强。问题是,其他商品发生“人来疯”和“凑热闹”都是在大幅度降价的时候,从未发生在大幅度涨价的时候。大幅度涨价的时候,人人都退到一边去了。由此可见,商品房反其道而行之,与一般商品的供求规律大不一样。

我们知道一般消费品的供求规律,比如青菜萝卜、彩电冰箱,价格涨、需求降,价格越涨、需求越降。反过来价格跌、需求升,价格越跌、需求越升。价格与需求或者价格与交易量是跷跷板,呈“你进我退,一上一下”的反方向运动。照理说最近几年房价上涨速度远远超过收入增长速度,房价与收入之比远远超出国际公认的水平,房价与租金之比远远高于正常和合理的水平,买房远远不如租房,出租房子的租金回报远远抵不上银行贷款利息,房子不仅买不起,买得起也不合算,为什么房屋的需求并没有下降?为什么仍然还有那么多的人“人来疯”、“凑热闹”,甚至还有“吊链子”和“跟屁虫”,明知山有虎,偏向虎山行,顶着高房价、高成本、高风险、高压力,逆流而上?

有一点可以肯定,如果没有伴随房价一起上升的巨大需求,这几年的房价早就“蔫”了。世界上任何事物都是环环相扣,物物相克,有一套自身的、内在的机制。房价上涨自有它的天敌和克星,这个天敌和克星就是需求下降。需求是价格上涨的“守关大将”,只要需求一降,哪怕你上涨的因素十七道山来十八道弯,全都打道回府。晋代人阮籍登广武,观楚汉古战场,叹曰:“时无英雄,竖子成名!”没有天时地利人和,刘邦这小子根本不配当皇帝。这件事放到房地产市场,就是没有天时地利人和这个特定条件,没有供不应求的大力鼎助,所谓的地价上涨、天价之高早就被压下去了,更不要说所向披靡、横行中国。从这个角度来说,是供不应求帮助和成就了地价上涨、天价之高;是供不应求在为房价上涨、天价拿地,煽风点火、摇旗呐喊。  这几年房价上涨和需求上升早已形成“并驾齐驱、比翼齐飞”的犄角态势,互相推动:不管是房价上涨还是需求上升,两个上升的因素结伴同行,一个不让,两个不让;一个相让,两个相让;紧紧咬住,成为死结。2007年末执行房贷新政之后,人们终于看到并驾齐驱的犄角态势出现松动。由于央行大幅度提高第二套购房的首付和贷款利率,需求开始下降了,销售速度放慢,接着房价也出现了松动。开发商先是半抱琵琶半遮脸地变相降价,后来也顾不上了,由行业老大带领赤膊上阵,这里减价,那里打折。降价造成需求大幅度上升?没有,降价的结果是观望气氛更加浓厚,“不着急,等等再说”,需求明显地少了、软了、蔫了。这时候,房价和需求虽然仍然是比翼齐飞,结伴同行,但是方向已经调转,不是一同向上,而是一同向下。

实际上,人们对于价格和需求“比翼齐飞、同上同下”的现象并不陌生,投资品市场就是这样的,这是投资品市场的需求规律。股市中人们常说追涨不追跌:价格高了、需求更多;价格跌了、需求反而减少。我们知道,商品房具有居住和投资两重性;一般的消费品只有消费性,一般的投资品只有投资性,是张飞就是张飞,是关公就是关公,消费性转变不了投资性,投资性也转变不了消费性,受一种规律支配就不受另一种规律支配。唯独商品房两种属性兼而有之,而且两种属性可以转换,可以同时受消费品、投资品两种规律的支配:作为消费品,房地产的需求与价格呈“你进我退,一上一下’’的反方向运动;作为投资品,房地产的需求与价格呈“比翼齐飞,同上同下,,的正方向运动。具体受哪一种规律的影响更大,就要看此时此刻的房地产市场,以居住属性为主,还是以投资属性为主。换句话说,居住属性和投资属性,谁压倒了谁。

那么是什么力量决定居住和投资谁压倒谁?这个决定性的力量就是房价上涨幅度。我们知道,房价上涨缓慢的时候,买房子或者有房子并不能赚大钱,这时候投资性有限,想高也高不起来。2004年之前的北京和广州很长一段时间就是处于这种状态。这时候没有人拿房地产说事,该买房的买房,不该买房的不买房,东家不管西家事,与当时房价飙升的上海和长三角形成鲜明对照。为什么会出现这种区别?有人认为北京开发商不会做宣传,北京人价值取向多元化,赚钱意识不强(实际上不是赚钱意识不强,而是当时北京买房子赚不到钱),品位很高;有人认为上海就是“商海”,上海人的思想意识就是赚钱,品位很低,钱迷心窍。话音没完,2004年北京房价开始大幅度上涨,北京人买房子和炒房子向上海人看齐,房价和房地产问题立即热起来,东家短西家长,房价看跌还看涨,成为日常问候语。区别没有了,思想同化了。确切些说,不管是什么地方的人,都会被房价上涨同化。赚钱人人想,不管东西与南北,全国无两样。

2004年之后全国很多城市都经历了这样一场深刻的变化。这时候买房子或者有房子就能赚大钱,房价上涨越快,持续时间越长,赚钱效应越大,这时候商品房从原来更像消费品转变为更像投资品,从原来更容易受消费品规律制约,转变为更容易受投资品规律制约。有些人说,城里人改善生活要买房,城外人进城也要买房,男青年大学毕业要买房,女青年结婚嫁人也要买房。房价大幅度上涨之后,这类如同吃饭喝水、穿衣睡觉的纯粹居住,实际上早已不复存在。这时候你买房我也要买房,不能眼看着你赚钱,我不赚钱,没有需求,创造需求也得上。再说,有房住有钱赚,需求怎么会不被创造出来?!所以人来疯、凑热闹和跟屁虫都来了。房价上涨,表面上是房价问题,实际上是市场性质和买房性质发生了变化;市场性质和买房性质发生了变化,市场运行规律也就相应发生变化。中国房奴愿意花月收人的一半,甚至三分之二用于房事,比外国房奴高一倍,吃那么多的苦,受那么多的累,冒那么大的风险,难道仅仅为了有房住?!

这场变化的结果是什么?结果就是由原来房价对需求具有巨大的抑制作用,转变为对需求具有巨大的推动作用:一抑一扬,原来反作用,现在正作用,前后作用正相反,因此能量翻几番。原来是你进我退、一上一下;现在是比翼齐飞、同上同下;原来是独木难支、孤掌难鸣,一个下降、两个下降;现在是房价推动、需求拉动,一个不降、两个不降;原来是内在机制、自我克服,适时调整、即可解决;现在是你追我赶、互相推动,盘根错节、终为死结。总而言之,人们对房价上涨之后投资属性膨胀这一点是认识不足的,很多人还是从单纯需求的角度来看问题;有些人虽然看到了投资属性膨胀带来的需求增长,但是认为投资属性膨胀带动的只是炒房需求和出租需求,与自住需求无关。甚至反过来认为,在房价上涨如此迅猛的情况下,自住需求不降反涨,说明自住需求刚之又刚、烈之又烈,是真实的需求、强烈的需求,必须保护、必须满足、碰都不能碰。这种认识完全忽视了自住需求的投资属性以及由此带来的需求变化。

我们知道,商品房家有“三兄弟”,不管类型上千姿百态,价格上天上地下,区域上城里郊外,品质上牛粪鲜花,买房只有自住、出租和炒房这样三种需求,绝对生不出第四个儿子来!按照买房子是自住、出租还是炒房,买房者也因此分为老大、老二和老三“三兄弟”。三兄弟同父同母,血脉里都流着居住和投资这两种属性,本质上无两样,房价上涨的时候,三种需求都会上升。过去人们将虚假需求的注意力集中在老三身上,认为老大不会产生泡沫的,所以只管高枕无忧,多多益善。相反,害怕老大少了,老三多了,市场性质会发生改变。前几年上海出台了“保护自住需求,规范投资需求,抑制投机需求”的政策,就是想通过“保护”、“规范”和“抑制”区别对待,确保“三兄弟”的主次关系和合理比例,这是对的。但是,实际上老大也不是不受限制,越多越好,老大也会产生泡沫。三兄弟自身数量的变化都可能改变市场性质,引发市场危机。这就是这次美国次贷危机给我们带来的教训。

P79-83

序言

近几年来,许多人对京沪等地频频上升的房价感到不解,于是,各种各样说法纷至沓来。房地产开发商、房地产受众、房地产金融以及政府等方面,由于各自的地位与利益的差别,都对房地产价格发展态势作出了自己的判断。在这个过程中,俞坚的《房地产:第三层空间》一书,有其理论上的独到性。书中把买房的空间分成为私室、公地与社会空间三个层次;特别是在上海、北京、深圳等大城市的房地产,第三空间在房地产的价格占首要部分。这就解释了大城市CBD及其临近地区,为什么房地产价格一直居高不下,买房主要是买第三层空间的基本道理。此论述符合马克思的级差地租理论,但又使级差地租理论获得了充分的展开。这是书稿的一个最大特点。

该书的另一特点,是理论的阐述通过对一系列现实问题的关注展开。从买房子到底是买什么、房子旧了房价为什么依然上涨、地价太高是不是因地少人多而起、地价与房价究竟谁决定谁,一直到中国房价是不是比美国的贵等,作者归纳的这十三大问题,都是社会所感兴趣的问题。作者对这些问题都作出了有论有实的解释与回答。

该书的作者是一位学人,但又不是一个全职的学人,可也正是这亦商亦学或者说类似“儒商”的角色,造就了其对房地产市场的独特视角。他是在美国与中国从业与为居住而买房的实践中,感受到了房地产市场特别是其价格的运行特点及其规律性,此书也就由此而生。

书的作者是我原来的一位同事,近日示我此稿,特写出以上几点感受。

上海市经济学会会长

上海社会科学院研究员、博导 袁恩桢

书评(媒体评论)

第三层空间的论述符合马克思的级差地租理论,但又使级差地租理论获得了充分的展示。

作者是一位学人,但又不是一位全职学人,亦商亦学或者说类似“儒商”的角色,造就了其对房地产市场的独特视角。

上海市经济学会会长,上海社会科学院研究员,博士生导师 袁恩桢

流畅的文笔,从社会实践中把握房地产运营的关键环节;理性的思考,从时空结合中探索房地产市场的运行规律。

华东师范大学商学院院长,中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长博士生导师 张永岳

我一直戏言俞坚是中国房地产的唐纳德-川普。这本书证明戏言不再是戏言。

原中国美国商会会长,道琼斯中国首席代表,畅销书《与龙共舞》作者,麦健陆顾问有限公司董事长 麦健陆(James McGregor)

我早就知道俞坚对中美两国的房地产都很有研究,但是他能从研究中找出那么多的不同并形成理论,这是我最近才知道的。

美国亚洲协会名誉会长,著名外交家,中国问题专家 卜励德(Njcholas Platt)

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更新时间:2025/4/5 13:48:03