谨以此书献——

从事二手房租售业务的广大中介经纪人员和置业顾问；

从事房地产中介服务的咨询、代理、销售、策划、估价等业务的人士；

以及广大购房置业人士、房地产相关专业的师生和政府相关行政部门人士阅读。

本书特别适合作为房地产中介经纪机构进行员工专业知识培训的首选教案，是广大房地产中介经纪人员从业必备的知识手册和工具书，也是所有房地产中介经纪人员职业晋升的宝典。

另外本书还可作为经纪人员参加全国房地产经纪人执业资格考试以及各地政府经一培训考核的前期学习教材。

本书是面向房地产中介经纪人的集实用性、全面性、工具性于一体的指导性读本。书中选取了涉及房地产经纪行业中最重要、最常用的知识而编写，共分为两大部分：第一部分（第一日）是房地产中介经纪人人行基础知识，包括房地产、房产、地产、房地产中介经纪、房屋建筑规划、房屋面积计算、市场营销、房地产交易的相关知识等八节内容。第二部分（第二日）是房地产中介经纪人实操业务知识，内容包括二手房买卖、房屋租赁、房地产权属、房地产权证、房地产产权登记、房地产抵押登记、房地产按揭、房地产交易税费、二手房买卖办证流程的相关知识等九节内容。

本书适宜作为房地产中介经纪人员工作、学习的参考书和工具书，还可作为经纪人员参与相关类别考试和培训的前期学习教材。

前言

第1日(第1章)房地产中介经纪人入行基础知识

 1．1 房地产相关知识

1．1．1 有关房地产的基本术语

1．1．2 有关房地产开发业的术语

1．1．3 有关房地产市场的知识

1．1．4 有关物业管理的术语

 附录 《中华人民共和国城市房地产管理法》

 1．2 房产的相关知识

1．2．1 有关房屋的基本术语

1．2．2 有关房产开发的术语

1．2．3 有关房屋产品类型的术语

1．2．4 有关住宅类型的术语

1．2．5 有关商业房产的术语

 1．3 地产的相关知识

1．3．1 有关土地所有制的知识

1．3．2 有关土地开发的术语

1．3．3 有关土地权益的知识

1．3．4 有关土地价格的概念

1．3．5 有关土地市场的知识

 1．4 房地产中介经纪的相关知识

1．4．1 有关经纪的知识

1．4．2 有关房地产中介服务的知识

1．4．3 有关房地产经纪人的知识

1．4．4 有关房地产经纪机构的知识

 附录1：《城市房地产中介服务管理规定》(2001年版)

 附录2：《关于房地产中介服务收费的通知》(1995年版)

 附录3：《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》(2001年版)

 附录4：《房地产经纪人执业资格考试实施办法》(2001年版)

 附录5：《全国房地产经纪人执业资格考试大纲》(2002年版)

 1．5 房屋建筑规划的相关知识

1．5．1 有关规划设计的知识

1．5．2 有关房屋建筑学的术语

1．5．3 有关住宅建筑学的术语

1．5．4 有关房屋结构的术语

1．5．5 有关住宅保修期的规定

1．5．6 有关智能化系统的知识

 1．6 房屋面积计算的相关知识

1．6．1 有关房屋面积的术语

1．6．2 有关房屋面积测量的规定

1．6．3 有关房屋销售面积的问题

 1．7 市场营销的相关知识

1．7．1 市场营销的术语

1．7．2 房地产市场营销活动

1．7．3 房地产市场调查的问题

1．7．4 房地产市场调查的方法

1．7．5 市场分析的方法

1．7．6 市场细分的知识

1．7．7 房地产项目定位

1．7．8 房地产项目市场推广

1．7．9 房地产项目定价

 1．8 房地产交易的相关知识

1．8．1 有关房地产交易的知识

1．8．2 有关房地产转让的知识

1．8．3 有关房地产销售的知识

第2日(第2章)房地产中介经纪人实操业务知识

 2．1 二手房买卖的相关知识

2．1．1 有关二手房买卖的问题

2．1．2 有关二手房买卖合同的问题

 2．2 房屋租赁的相关知识

 2．3 房地产产权的相关知识

2．3．1 有关房地产产权的术语

2．3．2 有关房地产产权的问题

2．3．3 有关房地产产权的特殊情况

 附录《中华人民共和国物权法》(2007年版) 

 2．4 房地产权证的相关问题

2．4．1 有关房地产权证的术语

2．4．2 有关房地产权证的问题

2．4．3 房地产权证的办理问题

 2．5 房地产产权登记的相关知识

2．5．1 有关房地产产权登记的术语

2．5．2 有关房地产产权登记的问题

 2．6 房地产抵押登记的相关知识

2．6．1 有关房地产抵押登记的术语

2．6．2 有关房地产抵押的问题

2．6．3 有关房地产抵押登记的问题

 2．7 房地产按揭的相关知识

2．7．1 有关贷款的知识

2．7．2 有关按揭的知识

2．7．3 有关个人住房商业性贷款的知识

2．7．4 有关个人住房公积金贷款的知识

2．7．5 有关个人住房组合贷款的知识

2．7．6 有关个人商业用房贷款的知识

2．7．7 有关按揭贷款还款方式的知识

2．7．8 有关按揭保险的知识

2．7．9 有关转按揭和加按揭的知识

2．7．10 有关提前还款的知识

2．7．11 有关贷款银行的知识

2．7．12 有关按揭贷款的其他知识

 附录1：《个人住房贷款管理办法》(1998年版) 

 附录2：《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(2007年版) 

 附录3：《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》

(2007年版)

 2．8 房地产交易税费的相关知识

2．8．1 有关房地产交易税费的术语

2．8．2 购买二手房所需支付的税费

2．8．3 出售二手房所需支付的税费

2．8．4 业主实收时购买者需要支付的全部税费

2．8．5 有关二手住房交易的几种价格

 2．9 二手房买卖办证流程

2．9．1 卖方无抵押，买方一次性付款的情况

2．9．2 卖方无抵押，买方按揭付款的情况

2．9．3 卖方有抵押，买方一次性付款的情况

2．9．4 卖方有抵押，由担保赎契，买方办按揭的情况

2．9．5 卖方有抵押，由现金赎契，买方办按揭的情况

重点名词及其页码

有关房屋产品类型的术语

(1)住宅是专供人们居住用的房屋。它主要包括普通居住用房、别墅、公寓、宿舍用房等，职工单身宿舍和学生宿舍等也包括在内。

(2)非住宅是指除了住宅以外的非居住用房屋，包括办公用房、商业用房和厂房仓库等。

(3)普通住宅是指按一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋，多为多层住宅和高层住宅。多层住宅是指2～6层(含6层)的楼房；高层住宅是指6层以上的楼房，高层住宅多安装电梯。由于各地对多层和高层的定义不一致，划分标准各地可根据实际情况酌情确定。

(4)豪华住宅是指按超出一般民用住宅建筑标准建造的高标准住宅，通常包括别墅和高档公寓。

(5)别墅是指在郊区或风景区建造的舒适式园林住宅，一般拥有私家车库、花园、草坪、院落等。

(6)高档公寓是指其单位建筑面积造价通常高于当地一般民用住宅造价一倍以上的公寓，通常为跃层式住宅，顶层有花园，或多层住宅配有电梯，并拥有较好的绿化、商服、物业管理等配套设施。

(7)酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高，它集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效，除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉。

(8)商住楼是指既能办公又兼能住宿的楼宇。在现代不少大楼将办公、住宿、商务活动等功能综合在一起，又称为综合性多功能写字楼。

(9)商务楼是指提供各种商务活动的楼宇，除了办公室以外，一般还有展示厅、会议厅、洽谈室等，但主要部分仍然是办公室。

(10)办公楼即是写字楼，是指企业、事业、机关、团体、学校、医院等单位的办公用房屋。其中，档次较高的、设备较齐全的为高标准写字楼，条件一般的为普通办公用房。

(11)工业厂房指直接用于生产或为生产配套的各种房屋，包括主要车间、辅助用房及附属设施用房，如工业、交通运输、商业、建筑业以及科研、学校等单位中的厂房。

(12)仓库指工业、交通运输、商业、供销、外贸、物资及其他企事业单位建造的成品库、半成品库、原材料库、货物仓库、物资储备库以及冷藏库、粮油库等。

(13)商场是指规划为对外公开进行商业经营的建筑物。

(14)综合楼是指兼有住宅、办公甚至商场的大楼。

(15)店面又称门面或门市房，用作商铺，多为底层、沿街。

(16)SOHO是Small Office：Home Office的缩写，意思是小型的家庭办公室。

(17)LOFT英文的意思是指工厂或仓库的楼层，现指没有内墙隔断的开敞式平面布置住宅。LOFT发源于20世纪60年代美国纽约，现逐渐演化成为一种时尚的居住与生活方式。它的定义要素主要包括：高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁；流动性，户型内无障碍；通透性，减少私密程度；开放性，户型间全方位组合；艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。

LOFT是同时支持商住两用的楼型，所以能同时满足消费群体对个性上的和功能上的要求。作为功能上的考虑，适宜于一些比较需要空间高度的，比如电视台演播厅、公司产品展示厅等；作为个性上的考虑，许多年轻人以及艺禾家都是LOFT的消费群体，甚至包括一些IT企业。

(18)SOLO原本的意思是指独奏、单独、单飞，在这里指的是超小的户型，主要的定义要素是：每套建筑面积在35平方米以内，卧室和客厅没有明显的划分，整体浴室，开敞式环保节能型整体厨房；公共空间也SOLO化，即24小时便利店、24小时自助型洗衣店、24小时自助式健身房等。SOLO的消费群体是年轻人，他们或是外地人，或是本地想独立的年轻人。他们的共同点是：大学毕业不久，积蓄有限，但是收入稳定，渴望独立生活，通常有两次置业的打算。

(19)STUDIO在英文中的意思是工作室，在国内属比较新的产品类型，在国际上也没有形成定论。概念要素包括：针对中小型服务企业——“发展中企业”；相对于写字楼面积更小；对地段要求较高、交通方便、周边配套设施齐全；灵活小巧的空间设计；共享一流资源，包括共用律师、共用会计师、共用秘书、专业全程代办公司注册；商住两用等。

STUDIO的消费群体，是所谓的“发展中公司”，这些公司一般的规模在10人以下，尚未形成强大的经济支柱，又迫切需要发展并注重形象。此类公司一般为服务性行业，比如创意行业、贸易、信息咨询、网络行业、商业艺术行业、媒体行业、摄影、漫画、音乐、软件开发、设计(包括网页设计)等新兴行业。

(20)SHOPPING MALL直译为“步行街购物广场”，是目前国际上最流行、经营效果最佳的零售百货模式，它具有四大特征：开放性的公共休闲广场、强烈吸引人气；开放性的对外交通设计，广纳周边人气；相对闭合的内部通道回路，充分利用有效人流；购物与休闲良性互动，形成惊人的商业效应。

(21)会所就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件有：康体设施，包括游泳池(最好是室内)、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还可具有网吧、阅览室等其他服务设施。

会所的功能和建设档次可分为基础型和超级型。基础型的会所提供给业主最基本的健康生活需求，可让人免费使用。超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定的费用。会所原则上只对社区业主服务，不对外开放，保证了业主活动的私密性和安全性。作为休闲健身的场所，会所也给业主提供了良好的社交环境。

P25-27

随着我国房地产业的逐步深化发展，二手房的交易量不断攀升，其成交面积已经接近一手房的成交量并呈逐渐上升之势。这使得房地产经纪行业有了广阔的生存和发展空间。

房地产经纪是指向进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的当事人提供房地产居间介绍、代理的经营活动，目前主要包括代理新旧房买卖、租赁等业务。房地产经纪业属于房地产中介服务业的一部分。目前我国的房地产中介机构主要由房地产咨询机构、房地产估价机构和房地产经纪机构组成。本书主要针对的是房地产经纪机构中的广大房地产经纪业从业人员。

由于一手房的开发商掌握着大量房源，所以可以通过做广告，集中由开发商的销售人员或外聘代理公司进行租售。但二手房的业主是非常分散的，业主没有时间精力也没必要花费一定的成本去做广告、推介、签合同、办按揭、办过户等。因此，近年来各地的房地产中介公司纷纷成立并大量铺设地产中介分店来满足业主和客户的需求。于是，也就有了越来越多的房地产经纪人员加入到这一队伍中来。

因为房地产经纪行业的入行门槛相对较低，使得不同专业、不同学历、不同年龄的人员大批加入这一行业，造成了房地产经纪业从业人员的素质参差不齐，尤其是对房地产经纪的相关专业知识普遍比较缺乏。

现在有了全国统一的房地产经纪人执业资格考试，通过该考试的经纪人可以在全国范围内从业。不少大城市也有专门针对房地产中介经纪从业人员的相应培训和考核，通过这些培训、考核的经纪人可以在该城市范围内从业。另外更为普遍的是，大多数房地产中介公司都会对员工进行培训，至少会有为期三天的入职培训。

考虑到房地产中介机构没有太多的时间和人力对经纪从业人员做全面培训，也考虑到房地产中介经纪从业人员学习时间很少、学习知识不够系统等因素，为了配合不同层面的针对房地产经纪从业人员的培训，也为了满足广大房地产中介经纪从业人员对实用、实操的房地产经纪相关专业知识的需求，依照我们实战型房地产图书的一贯编写标准，通过调查论证，我们选取了涉及房地产经纪行业中最重要、最常用的知识编写了本书，分为两大部分，可供房地产经纪人员在两天内阅读掌握，也可供房地产中介机构对员工进行短期高效的培训。

第一部分(第一日)是房地产中介经纪人入行基础知识，内容包括：①房地产的相关知识，②房产的相关知识，③地产的相关知识，④房地产中介经纪的相关知识，⑤房屋建筑规划的相关知识，⑥房屋面积计算的相关知识，⑦市场营销的相关知识和⑧房地产交易的相关知识等八节内容。

第二部分(第二日)是房地产中介经纪人实操业务知识，内容包括：①二手房买卖的相关知识，②房屋租赁的相关知识，③房地产权属的相关知识，④房地产权证的相关问题，⑤房地产产权登记的相关知识，⑥房地产抵押登记的相关知识，⑦房地产按揭的相关知识，⑧房地产交易税费的相关知识和⑨二手房买卖办证流程的相关知识等九节内容。

本书在编写时力求做到以下的六大特性：

第一，实用性。本书一如既往地保持我们编写房地产图书的实战性风格。本书所涉及的知识内容大部分与全国统一的房地产经纪人执业资格考试的考试大纲一致，但也摒弃了许多在实际工作中并不十分常用的知识或者是不需要房地产经纪人员去掌握的知识。  第二，全面性。本书是在实用的基础上力求做到知识的全面性。可以说，本书所编写的所有知识都是房地产经纪从业人员需要了解的核心知识。对房地产经纪从业人员来说，掌握这些知识无疑会使自己更加自信、工作更加顺利。

第三，工具性。本书编写脉络清晰，而且将各种重点的专业术语做了标识，使读者可以快速查阅所要了解的知识和问题。

第四，最新性。由于我国房地产业发展迅速，各种专业术语、相关问题和法律法规处于不断完善中。我们本着负责任的态度，不仅收录了在房地产经纪业务上出现的几乎所有的术语，而且收录了最新的房地产法律法规。

第五，简明性。由于房地产经纪从业人士大多工作繁忙，学习能力也高低不等，简明到位地阐述问题既有助于读者理解该知识点，又可以节省读者的时间和精力。

第六，多用性。本书特别设计了两大部分内容，即房地产中介经纪人入行基础知识和房地产中介经纪人实操业务知识。房地产中介经纪从业人员可以根据自己的需要分期选择阅读。对于刚入行的房地产经纪从业人员来说，本书当然是一本最好的入行培训指导教程；而对于有一定经验的房地产经纪人来说，本书则是一本非常实用的工作手册和工具书，您可以先翻阅一遍，然后在您工作中有问题时可以打开本书迅速找到答案。

本书特别适合作为房地产中介经纪机构进行员工专业知识培训时的首选教案，是广大房地产中介经纪人员从业必备的知识手册和工具书，也是所有房地产中介经纪人员职业晋升的宝典。另外本书还可作为房地产经纪人员参加全国房地产经纪人执业资格考试以及各地政府统一培训考核的前期学习教材。

需要说明的是，本书是我们“房地产实战营销丛书”中针对房地产中介经纪行业系列丛书中的一本，有关房地产经纪行业的其他相关的实战性知识以及有关房地产营销各环节的实战性知识，请读者们参阅我们陆续编写出版的书籍，也请广大读者们对我们所编写的书籍提出宝贵建议和指正意见。对此，编者们将十分感激。另外，为感谢广大读者的长期支持，请购买过余源鹏主编的房地产图书的读者登录盈地网www．eaky．com，在网页右上角的“客户留言”处留下您的邮箱和联系方式，之后我们将每月为您免费发送《盈地网中国房地产情报》一份。