我们提出以房养老的新思路，并在对各个社会层面的人员进行调研时，遇到的一大问题，就是大家在观念上能否顺利接受这一新的理念。当然，限于大家的观点不一，对同一事物的看法也是见仁见智，见解各有不同。这对以房养老行为的推行而言，是一件大好事。有比较才有鉴别，有争论才可能分出是非。以房养老模式的实施，正是对公众思想观念的一种大解放、大启迪。
（一）以房养老理念的实施与观念之争
在以房养老行为能否实施的问题上，遇到的最大障碍是观念问题。在我们东方人的思想深处，养儿防老、遗产继承的观念可谓是根深蒂固。养儿就是为了防老，防老就须养儿。作为回报，父母死亡后，包括房产在内的遗产顺理成章地归由子女继承。许多传统观念浓厚的老年人，还将如何能为子女遗留更多的遗产，视为人生的最大目标。
上海开展了一次有关以房养老的相关调查，统计结果显示：上海90％的城镇老人和85％的乡村老人希望在家中养老。目前，上海有8．9％的老人独居，36％的老人与配偶单独居住，却不愿进入社会养老机构。由此可知，老人在决定养老模式时，传统观念的力量还是很强大的。
观念之一：传统的家庭和继承观念。“房子作为遗产的最重要一部分，总是要留给子女的”。杨浦区政立路580弄的多位老人表示“以房养老，把房子养没了，难以理解”。
观念之二：老年人的生活观念。陈晟认为，以房养老的主要目的是保证老人维持原有的“有尊严”的生活，但记者采访的大部分老人认为“吃、穿、住、用、行样样不缺，偶尔还能出去旅游一趟”，这就满足了。美国老太太那样拿着倒按揭的钱满世界转，暂时还不可能成为普通国人的养老常态生活。
杨浦区国定路600弄小区一位65岁左右的大妈对记者说：“虽然我每月只有八九百块的退休金，吃饭什么的也够了，年纪大了也没什么更多的要求。目前自己虽有一套房子，但我不会把房子抵押的。”
陈晟是上海市老龄科研中心的一位专家，在接受采访时对记者明确表示，无论是从理性方面还是从情感方面考虑，都愿意接受以房养老模式。陈晟笑着对记者说：“我想，我可以在退休前努力购买多套房子，而且多余的住房未必会留给子女。”
笔者在平日经常做有关以房养老的讲座或接受相关的采访，在对社会公众、学生宣传以房养老的理念时，大家对以房养老纷纷表示赞同的同时，又莫不对其能否真正推行，给予种种怀疑。最大的阻力还是个观念问题，是几千年来流传的养儿防老，遗产继承的观念，能够真正地打破吗？即使说，2006年的“两会”后，众多媒体组织的各种以房养老的调查中，质疑最多的还是个观念问题，大家能否接受这个很超前的理念呢？
我们谈到了三个老太太之争，从中国老太太的储蓄购房到美国老太太的抵押贷款购房，这个意识的转换与行为模仿，是较快的。从国家相关政策的纷纷出台，到居民百姓的纷纷跟进，踊跃贷款购房；从开始时银行仍有相当顾虑，到最终争相出台种种优惠政策，住宅按揭被视为金融界最优质的一块资产。这都表明大家很容易就接受了贷款买房的新观念。否则，我国的房地产业发展的速度，绝不会有如此的功效卓著，城市的面貌改变、居民的住房改善，绝不会像今日的这样焕然一新。
从美国老太太的贷款买房，到第三个老太太的倒按揭用房子养老，这一观念的传播与接受，则还需要相当长的时期，绝非一蹴而就之事。中国老太太到美国老太太的转化，只触及到储蓄消费还是贷款消费的问题，观念影响小，牵连问题少，不确定因素不多，居民操作无太大障碍，金融机构开办这一业务也无太大风险。
从美国老太太到第三个老太太的转变，则是对数千年来养儿防老、遗产继承的传统观念的大演变，它直接触及人们思想观念的最深处，进入父母与子女这一人际关系间最为隐蔽的深处。比如，传统的养儿防老的观念该如何突破？什么样的措施才能照顾到老人与子女的感情？东方人的观念是父母把房子留给子女顺理成章；如搞什么“以房养老”，则可能会让子女承受不必要的舆论压力。大家会有某种错觉，一定是子女对父母非常不孝顺，才迫使父母采取了以房养老这个“下策”。父母有这种顾虑，即使知晓这一模式千好万好，也不大愿意亲身去尝试，子女顾虑大家可能会有的种种想法，也会极力阻挠父母这样做。P1-3
一、第三个老太太的提出
中国老太太与美国老太太天堂对话的趣闻，尚在耳畔未曾消逝，来自N国的第三个老太太又带来了新的理念。如果说美国老太太的引入，为国民按揭贷款购房提出了新的思路，大大推动了我国的住房建设，使得亿万老百姓提早住上了新房，用“明天的钱圆了今天的梦”；我们设想的来自N国的第三个老太太倒按揭以房养老的话题，则为我国的养老保障增添了新的操作模式，使得养老的沉重负担变得较为轻松一些，用老年身故后遗留房产价值的提前变现来保障生前的养老，可谓用“死后的钱圆生前养老的梦”。
以房养老是将住房与养老两大事项，通过金融保险或非金融保险的机制与手段，进行组合融会后的产物。以房养老是养老保障的新思路，金融保险产品的大创新，住房在养老保障功能方面的扩张，是理论和实证上的极大创新。以房养老模式的实施，是波及面广、影响力强，关联到养老保障、房地产、金融保险、财政税收、新闻媒体、科研机构等社会各界，是一项综合性的“社会福利工程”。
虽然目前我国还不完全具备实施以房养老模式的应有条件，在思想观念、政策法规、金融技术平台等方面，也有不少问题值得商榷，但是这一理念的提出，及建立在其上的多种具体操作模式的运用，仍然具有非常鲜明的现实意义，是可以对社会、家庭、个人等多个方面都发挥积极功用的。
二、老龄化的状况与养老的严峻趋向
目前我国的老年人口还只有1.5亿人，在大多数家庭中，还是数个子女养育一个或两个老人，大家已经喊道老龄化危机是“狼来了”，无法承受，养老成为重大负担。据人口学家预测，到2040年，我国的老年人口将创记录地达到4.2亿的天文数字，比现在要多出好几倍，占全部人口的比例达25％—30％之多。京、沪等特大城市的老年人，还将达到全部人口的35％之多。在具体的微观家庭中，不再是数个子女养育一个老人，很可能是两个子女要同时养育四五个老人。
更为现实的是，大量数据表明，随着时代的推移，因独生子女政策的推行而引致的“四二一、四二二”式的家庭模式，将在我国大量出现。到那时，每个家庭都是由独生子女组成，一对独生子女夫妇要同时赡养四个或更多的老人，这个问题应当如何妥善解决呢？单纯讲要靠子女，但扪心自问是否靠得住呢？不要说子女可能不孝顺，即使说子女非常孝顺，但面对工作社会的激烈竞争，还要再考虑自己的孩子与家庭，也是力不从心，子女应当先顾及哪一头呢？
随着家庭两代人之间代际矛盾的加深，众多核心小家庭的涌现，家庭“空巢化”将比比皆是。家庭发展将呈现小型化、核心化趋势。家庭养老功能弱化的趋势，是一个难以逆转的潮流。在这种人口的“倒金字塔”面前，将来家庭赡养老人的义务将变得相当沉重。这就需要人们采取更适应时代发展的新型养老方式。
二、以房养老的积极功用
以房养老需要给予说明的话题颇为众多，本书仅对以房养老模式的实施，可以对社会各个方面发挥的重大功用，以及还存在的某些问题给予说明。全书开篇之前首先对以房养老的功用给予概括性地总体描述，具体内容将在书中分别做介绍：
1.老年人出售自有住房以养老，可有效地解决养老资金来源问题，减轻老人和儿女的养老负担，有利于调节家庭经济生活，为家庭拥有资源的优化配置、效用提升提供一种新的思路，使他们的晚年生活和医疗健康等方面得到可靠保障。大家在没有养老的后顾之忧后，存钱养老的观念就会淡化，消费意识将发生较大转变，买房不仅可以居住消费，更是投资和养老保障的有效手段。
2.以房养老可极大地增加老年人的收入来源，刺激和挖掘老年人的消费潜力，大大地激活房地产交易市场，从而可带动50多个相关行业的增长。这就拉动了内需，形成国民经济持续快速增长的新动力。这在我国消费疲软、内需不振的今天，是非常必要的。
3.养老保障增加了新思路，传统的养老寿险的内容就可大大减少，可促使大家将较多的钱财用于对住宅的购买，增强中老年人购建住宅、改善生活居住条件、营造晚年幸福生活的积极性。
4.老年人身故后遗留住房的价值予以提前变现，遗产继承及遗产税交纳的事项将大大减少，为家庭税收筹划起到相当的功效。 5.将家庭的房地产、养老保障与金融保险投资三者有机地联系在一起，放在家庭的整个生命周期中予以有机配置，实现资源运用效用的最大化。
6.倡导老人自我保障、儿女独立自强，将我国目前两代人之间的过度依赖，改进为相对的自立自强。老年人不再单单依靠儿女来养老，儿女们也不能依赖父母的遗产讨生活。这就可以组建起适应市场经济体制的新型代际关系。
7.为国家、社会与家庭解决养老保障问题，开拓一条有益可行的思路，同时保证了社会弱势群体的生活安定和社会稳定。
8.以房养老可使住房同时发挥生活居住场所、投资融资手段与养老保障工具的三重功用，并由此在传统的儿女养老和目前的货币养老的基础上，增加第三种养老模式——以房养老，大大加固了养老保障，为应对老龄化危机提供了新思路。
9.以房养老在减轻社会保障体系压力的同时，还将突破目前严格的分业经营体制，推动银证保投一体化与混业经营在我国金融业的实现，促进银行、保险公司等金融机构的业务达成多元化转变，使得金融机构将社会责任和盈利目标紧密地结合在一起。
10.以房养老将金融投资、养老保险、社会保障与购房养老等不同工具相联系并有机融合，可形成新的金融保险系列产品，实现金融保险工具创新，给金融机构特别是商业银行带来新的业务和利润增长点。
11.以房养老的实施，将为巨额的保险资金寻找到安全、收益稳定可靠的投资出路，实现寿险资金“从养老中来，到养老中去”的新型循环机制。从长期来看，寿险资金投入房地产是很适宜的。
12.以房养老模式的构筑，涉及房地产、金融保险、养老保障三大领域，关联伦理道德、法律法规、社会家庭、人口、土地等多个学科，具有相当的理论研究价值。
13.以房养老模式的构筑，涉及住宅资产的价值评估，预期存活寿命的精算与大数定理，巨额购房养老资金的筹措、营运及投资管理，将对相关部门的工作带来一定推动效用。
14.以房养老模式的具体实施，需要考虑到国家相关法律政策、规章制度的构建等多方面内容，考虑特定机构的抉择、各方利益当事人的权责利关系界定和分工等，将为丰富、深化相关法律法规的研究提供大量丰富的素材。
人人会衰老，家家有老人。在人口老龄化日趋加快。“四二一”家庭将普遍出现的态势下，社会养老资源严重短缺，家庭养老功能已经目趋弱化，如何养老就是摆在亿万家庭面前的热点话题。
本书以漫谈的形式，用生动活波的话语对以房养老的方方面面，作出较为深入的全面诠释什么是以房养老？我们如何运用住房来养老？房子养老与儿子养老、票子养老三位一体。如何共同打造养老保障的新体系？以房养老有哪些具体的运作模式？这一理念的推行将会给社会和家庭带来哪些积极效应？以房养老存在哪些风险？围绕以房养老，大家还会有哪些困惑与质疑，我们为此应作出哪些工作？政府官员、学者、普通老百姓和金融屏、地产界人士者陧如何看待以房养老的……
养老就是年轻时刨造并积累财富，年老时再消耗这些财富。家庭拥有儿子、票子和房子三大财富。养老也就相应有了儿子养老、票子养老和房子养老三大养老模式。三大财富的形式转变、时间转换空间转移，构成了未来我国养老保障体系的三大方面。
本书以漫谈的形式，用生动活波的话语对以房养老的方方面面，作出较为深入的全面诠释什么是以房养老？我们如何运用住房来养老？……
