房价会涨？会跌？面对房价，有太多愤世嫉俗，太多一相情愿，授之以鱼，不如授之以渔，读完本书，会让你回归理性思考。

本书并不打算轻言未来房价的涨跌，也不打算揭穿某个所谓的阴谋，只是希望以一个观察者的身份，真实再现那些隐藏在房价上涨背后的推动力量。

本书并不打算轻言未来房价的涨跌，也不打算揭穿某个所谓的阴谋，只是希望以一个观察者的身份，真实再现那些隐藏在房价上涨背后的推动力量。这些力量，有的你或许早有耳闻，甚至耳朵都听出了茧子，例如刚．陸需求；有的你或许不以为然，甚或以为是利益集团推高房价的噱头，例如城市化；有的你或许知之不深，却深刻改变了我们的生活，例如人民币升值。但是，作为一幅全景图，你从本书中得到的，将是一次全新的、难以忘怀的体验。我们有理由相信，这样一本小册子，不但有助于你拨开重重迷雾，看清房地产市场的本质，还有助于你保持一份淡定的心态。毕竟，面对房价，需要的是理性，而不是赌气，更不是愤世嫉俗或一相情愿。

序言：中国的房地产怎么了

第一章 房改：引发高房价的潘多拉魔盒

第二章 城市化：主动性购房的发动机

第三章 拆迁：被动性购房的制造者

第四章 炒房：投资性购房的释放阀

第五章 住房公积金：低收入家庭的购房法宝

第六章 按揭贷款：用杠杆撬起财富的梦想

第七章 人民币升值：全球资本搅动中国楼市

第八章 负利率：资产泡沫的催化剂

第九章 地王：“拍拍挂”制度引发的

第十章 囤地捂盘：饥饿供应带来的购买恐慌

第十一章 保障性住房：姗姗来迟的9000亿

第十二章 分税制：引爆地方政府的卖地冲地

第十三章 调控：谁让楼市调控变“空调”

参考文献后记

2009年10月，正当房价经过2008年短暂低迷，再次发力飙升之际，娃哈哈集团掌门人宗庆后收到了两份重要的材料：一份是关于加快住房保障法立法的议案和提案，另一份则是二次房改建议书。寄件人是辽宁省外经贸厅退休干部、高级经济师李明。

几个月之后，宗庆后以这两份材料为蓝本，在2010年“两会”上提交了二次房改和住房保障法议案，立即引起了与会代表的熱烈响应和激烈争辩。

中国的住房制度，在政府主持改革多年之后，再次面临来自民间的改革呼声。

那么，究竟什么是二次房改?为什么要进行二次房改，它对中国的高房价又会产生什么影响呢，

要回答这些问题，就必须从第一次房改说起。

困局

如今的年轻人。对于福利分房早已没有什么概念，然而对于他们的父辈来说，这一延续了近半个世纪的住房制度却是他们解决住房问题的唯一途径。

新中国成立初期，民生凋敝，百废待兴，为了迅速扭转局面，国家坚持优先发展生产，注重积累的战略思路。在这种情况下，城镇职工的工资水平普遍较低，为了解决他们的住房问题，国家采取了低房租的福利分配形式。具体而言，就是土要由政府拨款，单位自筹少量资金，待房子建成后，单位以极低的租金分配给职工居住，住房成为一种福利。

应该说，这种“统一管理，统一分配，以租养房”的实物分配制皮。在特定的历史时期，有效地解决了部分城镇职工的住房问题。然而，在当时的社会经济条件下，面对全国近一半的缺房产本已吃紧的国家财政愈发显得捉襟见肘。更何况，长期以来受“重生产，轻消费”发展模式的影响，国家对住房基本建设的投资规模逐年削减。其结果是：到1978年全国城镇居民的人均居住面积不升反降，从4.5平方米减少到3.6平方米。

那个时候，拥挤是大多数中国人最真实的居住体验。狭长的走廊，两边排列着众多单间；楼道里灰暗无光，堆满了煤球和杂物；没有独立的卫生间和厨房，除了吃饭和睡觉，其他事情都暴露在邻居眼皮底下……筒子楼成为那个年代人们普遍的记忆。而这样的居住环境还不算最差的，在著名作家刘恒的小说《贫嘴张大民的幸福生活》里，张大民和寡母、四个弟妹挤在一个大杂院里，他家的客厅兼主卧室总共不到16平方米，却摆了一张双人床和一张单人床。

嘈杂拥挤的环境让弟弟张五民倍感痛苦，历尽艰辛考上西北农大的他，临走前在姐姐的婚礼上酩酊大醉，高声喊道：“我受够了！我再也不回来了。毕了业我上内蒙，上新疆，我种苜蓿种向日葵去！我上西藏种青稞去！我找个宽敞地方住一辈子！我受够了！蚂蚁窝憋死我了。我爬出来了，我再也不回去了。”

就算是如此拥挤的住房，也并不是人人都享有的。由于供需矛盾突出，大部分人参加工作后只能挤在单身宿舍，想要拥有自己的“小窝”，则需要漫长的等待，少则几年，多则可能耗尽一生。当时的福利分房，依据的是工龄、职称、工作年限、是否双职工等综合因素，想分房必须论资排辈。很多人，为了分得一套房子，想尽了各种招数。对于当时的情景，秀蓉大姐至今依然记忆犹新，“只要有一点风吹草动，送礼递条子的、假结婚的、拿着菜刀威胁的……房产科的门槛都被人踩破了。其实等待分房就像是一种没有盼头的盼头，大多数时候没有结果，可你还是天天盼。”

一边是亟待改善的城镇居民住房条件，一边是早已不堪重负的国家财政，面对越来越多的难解之题，曾经维系了几代人居住梦想的福利分房制度，逐渐走向了死胡同。

春天  走出困局，需要的是大智慧。幸运的是，在苦苦等待多年后，中国人终于迎来了春天。1978年9月，在中央召开的城市住宅建设会议上，传达了邓小平的一次重要谈话。邓小平说：“解决住房问题能不能路子宽些，譬如允许私人建房或者私建公助，分期付款，把私人手中的钱动员出来，国家解决材料，这方面潜力不小。”这次谈话，极大地解放了人们的思想，与理论界提出的住房商品化、土地产权等观点遥相呼应。

1980年1月，著名经济学家苏星在中央机关刊物《红旗》杂志上发表了题为《怎样使住宅问题解决得快些？》的文章。文章指出，住宅是个人消费品的重要组成部分，应该走商品化道路。一石激起千层浪，很快，关于住宅属性、房租等问题的研讨和争论就在全国上下轰轰烈烈地展开。

同年4月2日，邓小平登上了北京前门附近的一座高楼。他一边鸟瞰四周灰旧低矮的房子，一边对陪同他的胡耀邦、万里、姚依林等中央负责同志说：“城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。住宅出售以后，房租恐怕要调整。要联系房价调整房租，使人考虑买房合算。”

两个月后，中共中央、国务院在《全国基本建设工作会议汇报提纲》中提出：“准许私人建房、私人买房，准许私人拥有自己的住宅”，正式推行住房商品化政策，由此拉开了中国内地城镇住房制度改革的序幕。

起航

改革最初是从试售公房开始的。尽管当时的房价仅为每平方米120～150元，但是几乎无人问津，直到1981年底，全国60多个试点城镇售出的新旧住房也仅为2418套。据说，当年某部委发动大家买房时，经过艰苦的说服工作，最后也只有一个职工购买。原因很简单，30多年的福利分房制度让人们产生了严重的依赖心理，而对房产私有概念的排斥也阻碍了人们购房的热情。

为了调动人们购房的积极性，1982年4月，国务院批复了国家建委、国家城市建设总局《关于出售住宅试点工作座谈会情况的报告》，同意在郑州、常州、四平和沙市四个城市试点补贴售房，原则是政府、单位和个人各支付房价的1/3，即所谓的三三制。此外，各地还采取了一些优惠政策，例如一次性付款折减、分期付款等。这些举措有效推动了人们购房的意愿。截至1985年底，全国已有27个省、自治区、直辖市开展了公房补贴出售的试点工作，累计售出住房1092万平方米。

补贴出售公房触动了很多人，让那些长期分不到房子的人，第一次有了解决住房问题的可能。但是，由于政府和单位的补贴力度较大，而地方政府往往将自己应承担的补贴转嫁给单位，使得各单位不堪重负。更重要的是，低租金的实物分房制度仍在延续，在当时的消费水平下，补贴购房远不如租房实惠，于是很多人选择了继续观望。

出售公房的房改思路严重受挫。与此同时，另一条思路——提租补贴也在悄然进行中。1985年1月，全国住房租金改革领导小组成立。一年后，国务院成立了住房制度改革领导小组。在随后召开的烟台会议上，初步形成了第一次房改的大致思路，即“提高房租”和“进行补贴”。3月15日，烟台和唐山、蚌埠一起，成为第一批试点城市。

1987年8月1日，经过一年零四个月的准备，烟台市以“提租发券、空转起步”为特征的城镇住房制度改革试行方案获得国务院批准，正式开始实施。这是向住房商品化目标迈出的第一步。

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在中国，从来没有哪个行业，像房地产这样，让人爱恨交加；也从来没有哪个行业，如房地产这般，让人百思不得其解。一边是居高不下的空置率，一边是供不应求的商品房；一边是高得离谱的房价收入比，一边是排队哄抢的买房人；一边是政府的阵阵喊打声，一边是涨了又涨的高房价……面对如此多的怪相，人们不禁要问：中国的房地产到底怎么了？

也许是苦于找不到答案，市场上开始盛行泡沫论和阴谋论。

从1998年市场化改革以来，对房地产泡沫论的争论就没有停止过。期间，有多少看空者饮恨江湖，又有多少看多者招致万千唾骂。然而，即使是最乐观的看多者，恐怕也没料到，十年之间，房价的上涨会如此凶悍，以致引来中央政府一轮又一轮的调控。市场的魅力就在于此，在真正发生之前，你永远不可能准确预测到。

与泡沫论相比，阴谋论似乎更有市场，大概是因为人们的猎奇心理在作祟吧。从价格操纵论到官商勾结论，从利益铁三角到舆论操控说……阴谋论从来就不缺少“原料”，一番慷慨激昂之后，说者过足了嘴瘾，听者过足了耳瘾。

然而，泡沫论和阴谋论，除了满足人们的思维惰性和猎奇心理之外，对于认清问题的本质并无多少益处。尤其是，当这种判断，仅从某一论据出发，不假思索便匆忙得出结论的时候，你更要格外小心，因为房地产市场的复杂性，远远超出你的想象。著名经济学家茅于轼曾经说过：观察经济问题最容易犯的毛病就是片面性，就是从自己的立场看问题，不懂得事物的多面性。

因此，本书并不打算轻言未来房价的涨跌，也不打算揭穿某个所谓的阴谋，只是希望以一个观察者的身份，真实再现那些隐藏在房价上涨背后的推动力量。这些力量，有的你或许早有耳闻，甚至耳朵都听出了茧子，例如刚性需求；有的你或许不以为然，甚或以为是利益集团推高房价的噱头，例如城市化；有的你或许知之不深，却深刻改变了我们的生活，例如人民币升值。但是，作为一幅全景图，你从本书中得到的，将是一次全新的、难以忘怀的体验。

我们有理由相信，这样一本小册子，不但有助于你拨开重重迷雾，看清房地产市场的本质，还有助于你保持一份淡定的心态。毕竟，买房需要的是理性，而不是赌气，更不是愤世嫉俗或一相情愿。

当然，对于那些急于买房或投资的朋友而言，他们更关心的是，房价未来还会不会涨？现在该不该买房？尽管本书作者相信，这两个问题的答案隐藏在书中的每个角落，读者自明，不过，在这里还是愿意赘言几句，以飨读者。

房价还会上涨吗？回答这样的问题，是需要承担风险的，原因不言自明，且不论市场化改革以来，大批的专家学者在这个问题上折戟沙场，更重要的是，市场从来不是谁能够预测得了的，要不然也不会有大量的信徒坚守“对市场要心存敬畏”的戒律。不过，以历史的长远目光来看，房价的上涨似乎是一个确定的事实。因此，我们需要知道的，仅仅是在长期的上涨过程中，何时会出现局部的回调。要判明这一点，就要时刻跟踪房价上涨背后的推动力量。一旦它们出现逆转，房价就有可能松动。

现在该不该买房？这个问题需要一分为二来看，毕竟对于自住和投资买房而言，判断该不该买房的标准截然不同。对于自住买房，人们的要求很简单，有一个安乐窝即可。在这种情况下，切忌用投资心态来买自住房，否则必将在患得患失的犹豫中，一次次错失购房良机，最后肠子都悔青了。其实，既然是自住买房，就不要有太多想法，一切应以自身的购买力为前提，有钱马上买，没钱就租房住。那种整天担心买房买在天花板房价上的心理，是要不得的。

对于投资买房，人们的要求自然会有所不同。既然是投资，当然是盼着升值了，起码不要被套在天花板上。对此，本书的忠告是，不要轻信市场的传言，而应该静下心来做足功课，弄清房地产市场的基本面：到底是哪些力量在推动房价上涨？这些力量在未来是否会发生逆转？如果发生逆转，又会对房价产生哪些影响？回答这些问题，有助于我们看清市场的本质。

最后想说的是，就在本书脱稿前不久，宏观经济面再次出现许多微妙的信号，例如，中央启动第二轮房地产调控，央行时隔三年首度加息，美联储开始新一轮定量宽松政策……那么，这些变化究竟会给房地产市场带来哪些影响呢？读完本书，相信你会得出自己的答案。

是为序。

终于可以脱稿了。几个月来，我一直翘首企盼这一天。但真到了这一刻，心里却有些忐忑，担心书中的内容不够厚实，辜负了读者的时间和精力。

这本书从筹划到写作，前后经历了近一年的时间。这期间，一线城市的房价再次出现大幅飙升，中央开始了史上最为严厉的调控。而我的工作，也在这段时间发生了变动，我因此经历了人生中一次重要的转折。

回首这段艰苦的创作历程，要感谢的人实在是太多。首先要感谢我的妻子，是她无私的支持，促使我痛下决心，告别过去的浑噩，迎来崭新的事业。

其次，要感谢我的父母。是他们在我创作期间，千里迢迢从彩云之南赶到京城，悉心照顾着我的女儿。没有他们的无私付出，很难想象本书会得以如此快地呈现在读者面前。

我还要感谢中国经济出版社的严莉女士，是她以敏锐的眼光和极大的信任，接受了书中的观点，使得本书得以顺利出版。在写作过程中，她的专业精神和对工作的热爱，更是给我留下了深刻的印象。

我的好朋友陈宇峰在本书的创作过程中，为我提供了很好的建议和观点。他在经济学领域的造诣，一直令我敬佩不已。我相信，假以时日，他必将成为国内最出色的青年经济学家之一。

此外，本书在创作过程中，还得到了张昀明、王义龙、牛领辉、王帅、张燕、张慧卉、陈志国、赵菁等人的大力支持，在此一一表示感谢。

创作本书的动力，来源于笔者对房地产行业的长期跟踪和关注。多年的研究工作，使我意识到，很多买房人缺乏对房地产市场的系统认识，而见招拆招式的解释，总给人一种盲人摸象的感觉，从而难以真正弄清市场的本质。因此，如果本书能够帮助人们更好地认识这个市场，那也算是笔者最大的欣慰了。

在创作过程中，笔者遇到的最大困难，莫过于统计数据的混乱和失真。有的时候，不同版本之间的数据，甚至会出现数量级上的差别。事实上，为了保证引用数据的相对准确性，很多时候我不得不亲自动手验算。这也是本书的遗憾之一。

最后，真心祝愿所有买房人心想事成！

张静波

2010年11月7日