最后的晚餐
1998年5月12日，天气阴晴不定，乍暖还寒，南京大学俞老师被妻子催促着一早来到了学校。连日的霏霏细雨中，南京大学的校园内却似一锅新滚的开水，热气腾腾沸沸扬扬，无论你藏身校园的哪个角落，你都能听到一个共同的名词——房子、房子、房子。
安居，乃人生的根本需求。长期以来，学校广大教职员工的住房相当困难。此次龙江、中堡四幢高层，大钟亭等地若干幢多层，或已开工，或已完工，共计1210套。一次性推出这么多的新房，对于求房若渴的人们来说，无疑是久旱逢甘露。
三月中旬，热闹的选房、买房过程已不紧不慢地拉开了序幕。同事小李不知从哪里取来一纸龙江新房平面图的复印件，虽然模糊不清，但大家的兴致都很高。于是，模糊不清的复印件立即又复印了不少。正当众人深感颇费眼力之时，3月28日，第二次教职工代表大会的第二天，印有清晰、完整的房型图及有关信息的南大报发到了每个人的手上。
4月3日，系里乱哄哄的。原以为这次龙江、中堡有大量新房，大家的困难都能解决，谁知日前报上正式登出江苏省将于7月1日结束福利分房的消息。一下子许多老资格的，目前住宿条件较好的教师也一律要参加点房，气氛顿时又显得紧张起来。
人手一份售房信息，对着新房平面图、房源情况、暂行规定、实施细则琢磨。有的老谋深算成竹在胸，有的患得患失举棋不定，有的三五成群七嘴八舌，有的两人并立交头接耳，有的其声朗朗俨然高见，有的窃窃私语不以为然。
尽管4月5日学校开放新房，派出班车让大家参观，但早有有心人己不知勘测了多少回，龙江的三幢高层住宅赤裸裸尚在大地母腹之中，己被众目睽睽一眼望穿，再无隐私可言。更有不厌其烦心细如发者，九下龙江：乘公交车、骑自行车、坐出租车、步行，白日去，黑夜去，风里来雨里往，对学校至龙江的往返路程，在不同条件下的所需用时及直观感受反复取证。
4月22日购房排名公布，又引起长时间的热烈议论。
激动人心的时刻终于来临，5月12日上午8点开始，连续5天，每天300位申请购房者进入学校大礼堂，按序听候台上呼号点房。
人人心潮起伏，坐立不安，礼堂内外四处人头攒动。有的夫妻、小孩全家出动，有的重任在肩独当一面，有的拉着处事决断的同事陪坐在旁，更有会动脑筋的，早已备好楼层方位示意图，点掉一套划掉一套，以便可供选择的房子能随时一目了然……各单位的办公室主任奉命坐镇，以便协调，以示关怀。
16日点完最后一套，尘埃落定。有人欢喜有人愁。
上了年岁的人都知道，过去住房靠分配。你所供职的单位，会按照你的年龄、工作年限、行政级别以及家里的居住状况进行打分排序，进行房屋的分配。当然，这还得取决于你单位经济条件的好坏。1998年之前的近半个世纪，在中国，房子和金钱的关系并不是很大，而和“工龄”、“级别”等词语牢牢挂钩。福利分房和单位集资建房是解决住房问题的主要方式。
1949年时，城镇居民的人均住房使用面积为4．7平方米，即便新中国成立三十年后，中国采取了大量的去城市化运动，但是到了1978年改革之前，福利分房的人均住房使用面积不升反降，只有区区的3．6平方米，而且大多数单位的职工平均分房年龄居然高达42．7岁。大多数家庭的孩子都快高中毕业了，其父母才刚刚有可能拥有自己家庭的独立房屋。在上海、北京，人口集聚的城市，这样的情况更加严重，三代同堂，螺蛳壳里做道场、七十二家房客的现象比比皆是。
从住办公室到住筒子楼再到合居一套房逐次过渡到单元住房，不同的级别，不同的工龄对应着不同品质的住房。与此同时，并存的住房差别则是中央机构、单位或大国企等有钱或有拨款的单位可以优先分配，优先享用。有权势的家庭更是多占多用；而地方的、集体的企业则无能力解决职工的住房问题，并让这种劳动分配的收入差别在住房上不断扩大。
没有南京大学俞老师福利分房的幸福，几乎同龄的工程师徐明在1998年选择了自己买房。
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《地产喧嚣十八年》一书非常正确地把握了这十八年间政府、经济学家、企业家以及租房买房的平民百姓的思想、情感和价值判断的交织与演变。同时，又不无灵巧地用数据和事件记载了地产市场化十八年间一个个客观、翔实而又珍贵的事实。读来让人既有洞悉真相的豁然开朗，又有真相过后的若有所思……
——胡京，办伴科技创始人，原绿地集团执行副总裁
作者是中国内地及海外房地产开发营销的亲历人，他同时是具有二十年之久的房地产研究笔耕者，其中付心血情感最多的就是这本四十多万字的《地产喧嚣十八年》。
本书不像很多历史著述那么严肃、全面和刻板，生动、重点、可读是其主要特点。历史泼墨中面和点、线勾勒，翔实、简洁共容，人物与政策、事件联通，缘由、经过和结果贯穿。
——李战军，上海易居房地产研究院发展研究所所长，浦东改革与发展研究院房地产经济研究中心主任、研究员
写作是一种煎熬，也是一种享受，每每思考一段、写一段，再休息一下，可能题目太大，我越写问题越多，工作量越大，有时候真的感觉好累。
还好写作的时候爱上了当下的时尚活动——跑马拉松。从1．5千米起步，2千米、3千米、10千米……我开始适应跑步，慢慢喜欢上了它。5月的一天，锻炼半年不到的我居然也跑了半程马拉松(约21千米多)，想想还行，曾经遥不可及的马拉松也不仅仅是梦想了。
与此同时，写作也在辛苦地推进中。4月上旬，辛辛苦苦写了几个专题，但突然发现15日之前要完成计划中的3个章节还有那么多的工作量，简直要崩溃。
编年体写作，每年的主题选择和线索链的设计比较烧脑，需要在浩瀚的资料中不断梳理、选择和调整，但写作却不显进度。期间，前后18年连贯地写，过去一些忽视的资料也有新的价值，又得不间断地重新梳理、打磨，这很费时间。这样冗长繁复的工作，心情不好的时候太打击信心了。
好不容易梳理好了，写作本身又是个体力活，那么多字要一个个敲，文章要一句句写，专题要一个一个攻克，好比42千米长的马拉松，有着太漫长的征程。
慢慢体会到写书是我跑的另外一场马拉松。如果一开始就想42千米，一定崩溃，只能跑一千米是一千米，一个脚步一个脚步去坚持。4月的时候，数了一下文件夹，当时已经超过42个专题了，完成全部的话，大概100个专题都不止了，我想我已经崩溃了，但骑虎难下，已经写了那么多，总不见得全部放弃吧，所以还得一个专题一个专题去攻克。
写作的过程除了坚持，也是一种探索和学习，原先收集的资料如同一个大的花园，先是慢慢闲逛，看到好的地方，顺藤摸瓜，尽情采撷，形成一个个专题，尽情发挥。然而花园越逛越远，花果越来越多，在幸喜的同时也感觉一种浩瀚和恐惧。
不但这种知识的浩瀚和恐惧折磨着我，自身的苛求也让人难熬。如果只是泛泛地写，就不会给大家以启发，但专业度过强，则会太枯燥了，接受的人不会太多。宏观和微观相结合，专业和可读性相融合，争取最大的读者群，争取最大的地产领悟是我写作的初衷，也是自我衡量的标杆，但理工科出身的我，对这样的挑战还是有点胆怯的，特别文笔是我的弱项，自己深感功力不够。
尤其是写到后面，居然发现前面写的问题多多，这种情况好像从写作开始到现在一直都有，这种感觉也会让自己越发丧失信心。
往往精疲力尽的时候，对自己写的东西又不是很满意，真有种无力的感觉，这和跑马拉松最后几千米一样，想死的心都有，自己甚至怀疑还有没有写下去的必要，写出来的东西有没有价值。此时，著作等身的教授父亲75岁高龄还笔耕不辍让我有点惭愧，他宽慰我：“契诃夫曾经说过，大狗小狗总要叫的，不能大狗叫了，小狗就不叫了。所以，不管好还是不好，自己先要写出来。”
其实，1998房改以来的18年历程也好似一场马拉松，其中的波折如出一辙。当各种问题层出不穷时，你选择藐视它，坚持向前，那就一定是胜利。
写作时候唯一的兴奋是挖掘和发现了很多事情间的关联性和其成长性。大多房地产的时评更多的是一个时间点上片面的描述，多半偏颇和短视。拉长时间长度，拉大空间深度，更全面地观察，的确会有新的感悟。从宏观经济上看，中国房价的起伏，调控政策的松紧其实和国内外经济的大背景密切相关。海上起风浪，港湾中的海水必定不太平静，特别是中国加入世贸组织之后，在推进房地产市场飞速发展的同时，也加深了这种经济联系；从时间维度看，中国房改虽然在1998年全面铺开了，但其市场化的过程、人们的观念和行为的转变并不是一蹴而就，甚至当时的政府决策者的市场化概念也并不成熟，所以，回望过去，会发现很多奇怪好笑的事情发生。
审稿时，年轻的编辑说“现在买房，不懂一点房地产知识还真的不太好意思。”的确，在中国，房地产几乎牵涉到每一个家庭，房价高低起伏牵涉到每一个人的敏感神经，把这个时间和空间的两个观察维度让渡给读者，让每一个人都可以从中获得启发，这或许是我写作的最大愿望。
置身于当时的人和事，心潮澎湃，尤其对那些驰骋商海的统领人物的认识也更全面了。竞争中的公司和打仗一样，他们几乎都是通过生死劫走过来的，各有各的艰难岁月，平常人更多的看到的是胜利后的各色涂脂抹粉。
有时候，难免想想当时的自己在干什么。
人生并不一定要辉煌，但不应该雷同。历史在更多时候是各种平凡的、细小的不同的事件累积而成，有的事情看似突兀，其实背后都有其一贯的逻辑性。能挖掘出来，再形象地展示出来，以自己的视角观察它、阐述它，这是我的兴趣所在，也是我的特长所在。正如我的好友，华东师范大学的心理学高材生严炯伟所说的：这就是你的差异性，每个人人生的差异性，世间万物，人生的意义也大概就在于此吧。
风雨18年，谢谢在此期间绿地集团的陆新畲先生、胡京博士对我的认同和支持，谢谢张永岳教授、社科院的李战军老师、顾建发老师对我的点拨和教诲，也要感谢一直相伴而行的同行、同事和朋友们，你们的鼓励和点赞是我艰难跋涉的坚实台阶……
为了本书的创作，我尽可能多的查阅了重要的国内外报刊和相关书籍，我也要感谢所有报道的写作者。
第一稿完成的时间正好是我女儿的六岁生日，好奇的生命是父亲快乐的源泉，毋庸置疑，这本书也是作为父亲的我给女儿莎莎的最好的生日礼物。
曹春尧
2016年8月二稿于新华寓所
从1998年房地产全面市场化以来的这十几年中，中国城市化的迅速推进以及相伴而生的房地产行业的快速成长，乃至期间浮现出的一些喧嚣和躁动，我相信必然成为中国经济发展历程中一个独特、充满戏剧性的片段。
曹春尧先生是我的故友，我们有幸在房地产行业中共同经历这一系列的精彩、亢奋和无奈，并见识了许多地产企业，许多地产人时而野心勃勃，时而又如临深渊的波折起伏。回首往事，房地产的兴奋无奈、喧嚣沉寂以及野蛮浮躁却又令人深思的现实历程历历在目，这本来就是一本精彩的故事书。
值得欣慰的是，曹春尧先生点滴用心，将这些片段都记录了下来。当书稿放在我案头的时候，像我这样完整经历过这一切的地产“老兵”，读起来无疑也是深有感触和深受启发。
记录历史类的书籍，往往需要平衡主观的思想判断和客观的现实记载之间的关系。《地产喧嚣十八年》一书非常正确地把握了这十八年间政府、经济学家、企业家以及租房买房的平民百姓的思想、情感和价值判断的交织与演变。同时，又不无灵巧地用数据和事件记载了地产市场化十八年间一个个客观、翔实而又珍贵的事实。读来让人既有洞悉真相的豁然开朗，又有真相过后的若有所思……
和这十八年市场化略显野蛮而喧嚣的发展特征相比，在我的眼中，曹先生一直是个相对的另类。他儒雅而内敛的派头，更像是一个老式的文人儒者，而不像是一个钻营在房地产业这个冒险乐园的野蛮人。
在十多年前我们相识之初，曹先生已有一本关于房地产营销的书籍问世，而大多数人当时才刚刚跨入地产领域，包括那时的我和我的团队。而现今《地产喧嚣十八年》的问世，相信是凝聚了这十多年来经历与功力的再次升华之作。
我相信，对于正在从事和未来将要从事房地产事业的同行来说，这无疑是一本完整了解中国房地产市场化过程，把握中国房地产成长脉搏的葵花宝典。对于的普通购房者来说，他们也可以从过去的故事中得到未来地产投资的某些启迪。而对于经历过这段历史的地产人士来说，这将是回首过去十八年独特而珍贵的房地产人生的老相册。此外，我相信多年以后，无论对于城市学者还是经济学者抑或历史学者而言，这也将是一册珍贵而详尽的资料。
中国地产过去十八年的精彩，有这本书就足够了……
胡京博士
办伴科技创始人
原绿地集团执行副总裁
曹春尧著的《地产喧嚣十八年(精)》采取编年体的方式，每年一个篇章，每个篇章四五个主题，在讲述该年的房地产市场的基本状况的同时，重点叙述其中演绎的各种典型的人、事、物，以清明上河图的方式展示18年来房地产的喧嚣和华丽的画面。和纯粹写故事的书不同，本书希望能在相对长的一段时间的叙述中，进一步挖掘房地产发展表象背后的中外宏观经济的影响，也更尽可能客观描述各种政治思潮和经济流派对政府决策、民众舆论和房地产市场的影响，本书还将涉及民营经济、国有经济的相互博弈和茁壮成长的故事点滴。
自从1998年房地产全面市场化以来，风云跌宕，市井喧嚣，至今2016年已有18个年头。在这18年里，房地产从原来大家被动接受的福利房成为众人追逐的商品房，房价的每一次波动也成为上至达官贵人，下至贩夫走卒们热议的话题，而买房卖房的酸甜苦辣也成为每一个家庭绕不开的生活主题。
这18年来，房地产的改革推进是如何演变的？房地产政策的延续和突变有什么关键因素？
这18年来，老百姓是如何得益于房地产给生活带来的幸福和满足，又是如何抱怨房地产给自己带了的生活压力的？
这18年来，国内外宏观经济的跌宕起伏，各种势力竞相角逐，又是如何影响着中国的房地产市场的？
这18年来，民营经济、国有企业逐鹿中原，千亿房企又是如何造就的？
这18年来，市场化，私有化等各个学派的经济学家纷呈叠出，他们又是如何影响这房地产市场的变化的？
这18年来，民间的草根力量是这么样发出自己的呐喊的？
曹春尧著的《地产喧嚣十八年(精)》为您一一解答。
