本书是作者近年来对中国式通胀与资产泡沫的大众化解读，着重介绍了对房子、股票、通货膨胀等经济现象的观察与认识，内容包括：囤积房子；房价再预测；普遍“性福”与通货膨胀；泡沫一定会破灭；妇女解放；沉默的一代与垮掉的一代等。

《经济生活的智慧》一书是作者近年来对中国式通胀与资产泡沫的大众化解读。全书以生活的语言讲述经济现象，以生活的逻辑揭示理论的困惑；以普通人的故事描述一个阶层的生活变迁，以普通人的生活记载了一段伟大的历史。

北京的房子像天上的星星

囤积房子

刚性需求

房价再预测

做空

再说做空

普遍“性福”与通货膨胀

第二个

守业难

玩儿人

泡沫一定会破灭

妇女解放

大哥

拒绝奖赏

沉默的一代与垮掉的一代

生命诚可贵

大师

爷爷们的幸福生活

任志强

北京的房子像天上的星星

2009年房价的上涨并不让我意外，虽然上涨的时间之长、上涨速度之快、上涨幅度之凌厉确实让我有些惊异，但让我真正震惊的是，怎么北京会有这么多房子？

根据北京市房地产交易管理网的统计，截至2009年11月，北京已成交二手房23万套，而12月上半月北京又成交二手房超过2万套。按照这样的速度，预计全年将成交二手房27万套！而我自己的感觉是，不太可能吧？北京哪里来的这么多房子呢？曾经想在网上搜索，看看到底有没有关于北京成套存量住宅的数字，但是搜不到。在各类北京市政府部门的网站上查询，也没有类似的统计数字。但是有这样一些统计数字，比如似乎是建设部发布的数字，称北京市截至2005年底按照户籍人口计算人均居住面积32平方米，也就是说北京市存量住宅总面积大概在4亿平方米左右。如果以北京市成套住宅平均面积为70平方米计算，那么北京市的成套住宅应该不超过600万套。按照这一数字推算，相当于在2009年一年中，北京市每22套住宅中就有一套被卖掉了。

当然，这个数字可能有误差。比如曾经在网上搜到这样的消息，就是北京市发布的人均居住面积与建设部发布的数字有很大出入，北京市的“十一五”目标是到2010年北京市人均居住面积达到30平方米。而对于为什么北京市公布的人均居住面积低于建设部的数字，北京市有关人士解释说是统计El径的差别——建设部统计的是人均建筑面积，而北京市统计的是人均使用面积。如果按照这一说法，姑且认为北京市有800万套住宅，那么这也意味着在2009年一年中北京市每30套住宅中就有一套被卖掉了。

然而这与我们现实中的感觉完全不一致。以我现在居住的这一小区为例。我们的小区2005年落成、入住，紧邻高速公路，又脏又吵。刚落成时由于挨着一个汽车4S店，住户因为汽车喷漆房污染还大闹过。今年新的二手房交易税收政策对于我们这样的次新房业主是最大的利好，一些前两年因为房子没有涨到预期的业主都趁新政策以及房地产回暖之机卖掉房子走人。而由于我们的小区离地铁站和国贸都比较近，想买我们小区房子的购房者也很多，所以我们的小区应该属于交易比较频繁、房屋买卖量占存量房比较高的小区。但即使这样，我们小区在这一年中卖出的二手房也达不到每个单元一套的比例。我们这个小区全是“一梯两户”或“一梯三户”的套型，大部分是16层楼，考虑到有部分楼宇的一层是底商，那么每一个单元的房屋套数应该在30～45套之间。那么，即使对于交易频率应该是很高的我们这个小区，2009年出售的房屋占到全部存量房屋的比例也达不到1：30。

反过来这样考虑这个问题。以我所在单位(国有银行总行)的同事为例。我所在的部门大约有100人，绝大部分像我这样年纪的人都有两套以上住宅——其中一套是单位以前分的，另外是自己前几年买的面积更大、户型更好一些的商品房。很多人家里有三套以上住宅，即使前两年刚刚进入我们单位的年轻人，最差的也已经在这两年买房入住了——要知道，我们虽然不知道北京到底有多少富人，也不知道北京人到底有多富，但是我们总还是有这点自信，就是我们这样单位的收入水平在北京应该不会低于中等水平吧。而且，现在能进我们这样单位的年轻人，家里非富即贵，都多多少少有些关系和背景，进到我们单位一两年就能买房，应该不是问题。总之，这样算来，我们单位的同事们人均拥有两套住宅，应该是大致差不多的。也就是说，我们的同事们应该总共拥有200套左右的住宅。而在这么多房子中，2009年被卖掉的房子有几套呢？三套！也就是66套房子中才有一套被卖掉。

如果综合考虑，比如有些人说，北京市绝大多数市民较贫困，只拥有一套住宅，这些人不可能出售自己的住宅，哪怕房价涨到天上去了；而另外一些炒房者拥有数套住宅，今年卖出房屋的比例比较高，我们猜测北京市2009年出售的房屋占到全部存量房屋的比例可能是1：50，也就是全北京市每50套成套住宅中有1套被交易了。依此比例，按照2009年成交二手房27万套计算，北京市拥有存量住宅为1350万套！也就是按照北京市1800万常住人口(包括户籍人口和非户籍人口计算)，每1.33个生活在北京的常住人口就平均拥有一套住房！ 前两天有媒体报道，北京市二手住宅成交网签数量有水分，就是中介故意错填以“占坑”，也就是通过给其他中介设置障碍以控制房源，所以网签撤消率会比较高，二手住宅网签数量与实际成交数量有差距。但是主管部门已澄清，认为撤消率不高于7％。同时考虑到房市中也有一些“精准”的投资者，在上半年较低价格下买入房屋、再在较高价格上卖出，一套房屋在一年内被一买一卖。也综合考虑这些因素，如果2009年北京市实际成交二手房24万套，按1：50的比例计，北京市拥有存量住宅为1200万套，北京市1800万常住人口平均每1.5人在北京拥有一套住房！如果以2009年北京市实际成交二手房20万套计，北京市也拥有存量住宅为1000万套，平均每1.8人拥有一套住房！而以一个核心家庭2～3人计，也就是2个多人拥有1套住宅计，北京市的住宅存量也已绝对过剩。

实际上，即使以未来北京市远期规划人口2200万计，这1000万套房也足够了，更不用说目前北京大概每年还新落成十几万套住宅。问题在于在恐慌下大家都在拼命买房，而没有人顾得上简单地算一算。而政府部门永远是打哑迷，各个部门公布的数字又永远是相互打架。不知道芸芸众生在信息高度不对称的情况下做的这样规模巨大的投资决策，最终会酿成怎样的后果。也不知道那些认定了北京“缺房”、认定了各地“精英”还会携巨款蜂拥至北京的人，如果告诉他们北京其实早就不缺房了，他们会怎样将这个“皇帝的新装”般的游戏玩下去。

2009年12月27日

P7-10

本书中的大部分内容都是作者近期与友人谈话、聊天的记录，有一部分已经以博客形式发表在网上。由于谈话内容来自于生活，同时又都是目前城市中间阶层人士关心的话题，所以相信会让很多读者朋友感兴趣。

本人长期从事金融工作，日常也关注经济问题，更关注各位学者和经济学家的言论。但是自认为目前许多学者的经济研究与普通人的生活有脱节之处。首先是立场问题。许多学者和经济学家自觉或不自觉地成为了某些社会阶层的代言人，可能对于某一阶层有利的言论和论断，未必有利于其他阶层和群体。比如许多经济学家事实上也是股票投资者、股评家，或者他更重要的身份是后者，他们认为合理的政策选择，可能对于少数投资于股票的人而言是有利的，但很可能这种政策是以社会其他阶层付出更大成本为代价的。其次是经济学研究的理论和方法问题。经济学理论是对经济生活的一种抽象概括，需要设定许多边界条件。即使如此，真实的经济生活也往往与理论推导相去甚远。同时，当代经济学门派众多，每门每派都有自家之言，而我们的社会又处于转型期，更是有多种理论体系并存。这些理论体系无论是从理论基础、基本框架到使用的研究方法都截然不同。同样谈论一个问题，诸多理论混杂在一起，经常是能够形成许多完全相反的结论。

本人的经济学理论功底本就不够深厚，也时常困惑于各种经济现象与理论的差异和矛盾。所以，我一直试图以普通人的视角、以基本的生活逻辑去理解当代的经济生活与经济现象。我时常在想，能否有人能够用普通人能够听得懂的语言和普通人能够接受的逻辑去讲述经济问题呢？

本书即是对这一想法的小小尝试。在此，我也不能不说，由于生活阅历和所处社会阶层的原因，本书也不可能不存在视角和立场问题。虽然我不能准确定义自己所处的社会阶层，但是想来这个阶层在社会中的位置应该并不极端。

最重要的一点，同时也是无论生活在哪一个社会阶层、持什么样的立场和观点，没有人能反对的一点，就是我们生活在一个剧烈变动、并且非常伟大的时代。本书中所讲述的故事和发生的对话虽然不很优美动人，但是本人希望以白描的方式反映当下生动的社会生活和一定的社会语境。我也非常希望这样一本小书为这样一个时代留下一个缩影，起到立此存照的作用。

作者

2010年5月