房地产市场无疑是复杂的，中国的房价走势也有些雾里看花，在中国政策多变的房地产市场中，博弈需要巨大的勇气和无比的耐心，这里面充满了风险与机遇。

《中国房价大趋势》由王书城先生根据多年对中国房价问题的理解和思考著述完成。全书以对住房的认识为起点，通过追溯住房问题的历史渊源、阐述中国房地产市场的现状，结合对当前与之相关的社会发展进程、城市化问题、房地产政策沿革、房地产行业利益相关方的角色和作用的介绍和分析，以及对全球房价问题的理解，大胆预测中国房价趋势，并提出建议。

中国的城市住房问题以及过快上涨的房价问题，已经逐渐演变成了极为重要的民生问题和社会关注的焦点问题。改革30多年来，社会交织的深层次矛盾似乎都集中于此。开发商牟取暴利、暴力拆迁、官员腐败、土地财政、房价暴涨、住房保障等问题，都已经成为社会的老大难问题。

《中国房价大趋势》由王书城先生根据多年对中国房价问题的理解和思考著述完成。全书以对住房的认识为起点，通过追溯住房问题的历史渊源、阐述中国房地产市场的现状，结合对当前与之相关的社会发展进程、城市化问题、房地产政策沿革、房地产行业利益相关方的角色和作用的介绍和分析，以及对全球房价问题的理解，大胆预测中国房价趋势，并提出建议。

《中国房价大趋势》视角独特，语言生动，数据和资料丰富，观点新颖。

导言：住房是你的根本财富

第一篇 财富浪潮：中国人要买下世界吗？

 第一章 金砖国家之首

1.中国成全球最大的房地产投资市场

2.中国GDP超越日本

3.中国内地储蓄率居亚洲之首

4.上海经济规模首超香港地区之后

5.中国将主宰亚洲经济

 第二章 中国富豪榜

1.胡润富豪榜

2.令人震惊的灰色收入

3.谁掠夺了10万亿元财富

4.众多炒房者跻身千万富豪

 第三章 富可敌国的沿海地区

1.珠三角是中国的聚宝盆

2.长三角成为经济重心

3.环渤海战略

4.天津将成为下一个一线城市

第二篇 兵临城下：来势汹涌的房屋涨价狂潮

 第一章 房屋涨价潮

1.钟拼房与钟摆族

2.胶囊公寓备受关注

3.学区房与医区房价格坚挺

4.楼市热烧到二三线城市

5.都是房子惹的祸

6.海南房产投资狂潮

7.推高中国房价的几个因素

8.通胀给房价火上浇油

 第二章 中国人的居住需求

1.中国人的住房梦

2.蜗居生活

3.房奴

4.三代人的购房

5.房子引发的道德地震

6.空置房现象

 第三章 富人的选择

1.一线城市置业

2.投资中国香港

3.富人争相到日本买房

4.中国大款伦敦买房

5.美国投资房产受追捧

 第四章 热火朝天的购房运动

1.海外女作家眼中的中国楼市

2.名声显赫的温州购房团真的推高了房价吗？

3.大学生炒房成百万富翁

4.民间资本何去何从

5.银行的态度

第三篇 危机乍现：中国式的地产危机

 第一章 高企的房价蕴涵危机

 第二章 老北京在现代化中消失

 第三章 户籍改革面临严峻挑战

 第四章 中国会出现次贷危机吗？

 第五章 房地产泡沫何时破灭？

 第六章 地方政府设立融资平台

 第七章 千亿土地出让金发出的信号

 第八章 争建国际化大都市

第四篇 溯本求源：谁是高房价的推手？

 第一章 城市化浪潮

1.中国城市化的特点

2.不合时宜的户籍制度

3.人口向一线城市快速集中

4.北漂族的困扰

5.城郊农村户口渐成“抢手货”

6.城市大跃进的恶果

7.城市中的三种人

 第二章 政府的政策

1.用文件调控市场的弊端

2.土地财政

3.房价像脱僵的野马

4.经济适用房分给了谁？

5.谁为高房价承担责任？

 第三章 房地产商的角色

1.千夫所指的房地产商

2.强行拆迁激起民怨

3.豆腐渣工程

 第四章 传媒的危言耸听

1.房产商成为意见领袖

2.独立经济学家的处方

3.房价泡沫论为何荒谬

4.新媒体推波助澜

第五篇 何以应对：各显其能的调控政策

 第一章 调控房价

1.北京房价下跌50%是危言耸听

2.加息对房价影响有限

3.自作多情的房产调控

4.送给美国的厚礼

5.“胡焕庸线”与房地产调控

6.限购令带来的社会影响

7.荒唐的限外令

8.虎年房价调控无果而终

 第二章 开征房产税

1.美国的房产税

2.韩国的房产税

3.房产税能降房价吗？

4.温和的沪版房产税

5.渝版房产税绝不会昙花一现

 第三章 降温措施

1.兴建老年公寓势在必行

2.建造单身公寓可解燃眉之急

3.私人租赁另辟蹊径

4.公租房政策显奇效

5.把大学搬到乡下去

6.老人卖房为何这样难？

7.保障房分配频出丑闻

8.莫把保障房变成穷人仓库

9.新“国八条”对房价影响有限

10.小产权房何去何从

 第四章 影响房价调控效果的因素

第六篇 回顾历史：计划经济住房政策的终结

 第一章 计划经济下的住房保障

1.房屋收归国有

2.国家干部的住房分配

3.事业单位的住房分配

4.农民的宅基地政策

 第二章 改革住房制度

1.建立公积金

2.住房改革进行时

3.经适房变奏曲

 第三章 新的法律框架

1.房改的四大文件

2.物权法

3.房屋征收与补偿条例

4.商品房屋租赁管理办法

第七篇 面向世界：他山之石可以攻玉

 第一章 新的城市起点

1.二战后的欧洲住房建设

2.伦敦：绿色城市

3.巴塞罗那：先锋城市

4.柏林：廉租的城市

5.欧洲人购房

 第二章 大洋彼岸的房地产市场

1.美国式的蜗居

2.美国人为什么不炒房

3.小城镇如何吸引年轻人

4.美国十大“末路”城市

5.华人如何在美国安居？

6.美国拟关闭“两房”

 第三章 日本的房屋泡沫

1.日本的战后经济

2.“广场协定”与日本的经济停滞

3.日本人的住房情况

 第四章 亚洲邻居

1.韩国人如何租房

2.新加坡的公积金模式

 第五章 展望未来

1.21世纪的个人与城市

2.世界在“蜗居”

3.全球十大最贵街道

第八篇 房价趋势：敢问路在何方

 第一章 中国的房价何时见底？

1.拐点论

2.珍惜土地

3.地区差异

4.决定房价的因素

 第二章 政策调整的影响

1.限制措施是双刃剑

2.把项目放在哪里？

3.中国房地产的不确定性

4.上海都市化建设的新模式

 第三章 该出手时要出手

1.中国经济何时见顶？

2.房价还要再涨十年

3.中国房价大趋势

 第四章 转变思维

1.摒弃“土地财政”

2.住宅投资性不能简单“被抑制”

3.房价是可以科学预测的

4.破解快速城市化难题

 第五章 经济重心西移

1.崛起的内陆城市群

2.皖江经济带

3.重庆建两江新区

4.内蒙古在给力

5.新疆是西部明珠

在中国，灰色收入的问题一直是社会和舆论关注的焦点。但是，灰色收入的规模有多大、对经济会产生怎样的影响，一直没有统一的权威说法。中国有很多经济现象，很难用传统的经济学理论来解释，这是因为大量的经济活动中的灰色交易和灰色收入难以判断。目前关于灰色收入的公开讨论很多，但它的定义是什么、如何界定，目前仍未明确。一般来说，灰色收入是介于“合法收入”与“非法收人”之间的一种隐性经济收入，其最大的特点是非公开性。灰色收入通常有两种情况：第一种情况，法律、法规没有明确界定其合法或非法的收入，也包括那些违规违纪但不违法的收入；第二种情况，实际上非法，但没有明确证据证明是非法的收入，也只能作为灰色收入来看待。例如，通过内幕交易、虚假拍卖获得的地产收益，通过内线消息在股票市场、期货市场获得的暴利，以及政府官员以权谋私，通过钱权交易获得的利益等。

中国经济改革研究基金会的一项研究表明，中国有三分之一的财富未申报，而且大部分“灰色收入”最终落到了10%的最富裕人群的手里。

王小鲁和他的研究团队估计，2008年间全国城乡居民的隐性收入高达9.26万亿元人民币，占中国GDP的30%。这个数字较三年前的推算上升了91%。报告也估计，与钱权交易和垄断利益等密切相关的“灰色收人”高达5.4万亿元，而10%的最高收入家庭拿走了其中63%的财富。

尽管只是一个研究报告的数字，并没有得到官方的认可，也存在着很大的争议，但它从某种程度上说明，中国人比常规统计显示的经济状况更有钱，间接说明了收人和实际消费能力可能存在的落差。然而它更直接凸显，巨额财富正加速向社会少数人群集中。

很难想象，平均月收入只有数千元人民币的中国普通工薪阶层，如何负担最流行的手机、最时髦的服饰，还有其他奢侈品的名牌行头。在“公款消费”、“商务送礼”单位福利的大背景下，收人本来就是一个说不清楚的概念，与一个人的消费能力和生活水平未必有直接关系。灰色收入往往是围绕权力产生的贪污、渎职及寻租等腐败行为。掌握公共资源的权力机构或人员，在利益的驱使下，很容易染指公共资源的使用或分配过程，侵占这些资源，或利用这些公共资源获取个人利益。在这种情况下，本来用于保障社会公平的公共资源，可能成为少数特权阶层的猎物，反而加剧收入分配的不公平。现阶段主要表现在四个方面：一是钱权交易，以权谋私；二是公共投资腐败；三是土地收益的分配；四是其他垄断性收益的分配。

在中国，人们司空见惯的灰色收入就是购物卡。名目繁多的购物卡，是中国经济生活中的特色。每年全国究竟发放多少购物卡，没有人知道。但是，购物卡消费确实数量庞大，而拥有购物卡，其实也就获得了所谓的灰色收入。由于购物卡的滥用，使政府的大量税款流失，购物卡经济是中国灰色收入的最重要的方面。

3.谁掠夺了10万亿元财富

席卷全球的美国次贷危机警示我们，一个国家如果靠出口来维持经济高速增长是十分不明智的，也是不可持续的，因此，必须要下决心转变经济增长方式。从2010年开始，转变经济增长方式成为中国经济工作的指导思想，其目标是实现“创新驱动，内生增长”，就是要使消费成为经济增长的主要动力来源，使消费占GDP的比重逐渐增加。

根据有关部门统计数据，我国的储蓄率迅速上升和消费比例迅速下降是在1999年以后出现的。在此以前，国内消费占需求结构的比例一直在50%以上，1999年至2007年间国内消费占比从50%下降到40%以下，平均每年下降约1.5个百分点。而同时期居民储蓄率也从1999年的36.8%迅速上升到2007年的51%。

因此，分析消费问题应该将时间瞄准在1999年前后。我国的城镇住房制度改革是1998年中推出的，在时间上和消费出现趋势性变化的时点恰好吻合。

统计数据显示，1998年之前，全国住宅销售收入占社会零售总额的比重一直为5%左右，1998年以后迅速上升到15%以上，2009年该比例达到了36.8%。原因就在1998年住房制度改革之后，土地作为生产要素参与社会财富分配。

简单计算一下就可以知道，房改后的十年问有多少财富从居民手里转移到了政府和企业账下。从行业内的经验数据看，建筑成本大约占住房销售收入的30%。1999年至2009年，住宅销售收入共计14.31万亿元，即房改后的11年里政府和房地产开发企业通过住房从居民手里拿走了10万亿元财富。这10万亿元大致可分为三部分：一是政府的土地出让金收入；二是政府征收的各种税费；三是房地产开发企业的利润。在中国，没有任何一个行业像房地产行业一样，给政府和企业贡献如此之高的利润。过去十年经济的高速发展，带来了人们的收入快速增加，但是由于住房商品化和高房价的影响，人们的财富最终转移到了政府和房地产开发商手里。P12-14

我写这本小书，其实是受了美国作家约翰·奈斯比特的启发。一个偶然的机会，我读了他写的《中国大趋势》，他以西方学者的视角来观察中国这个古老国家的新变化。作为一位研究未来学的学者，他的未来学著作的销量已经超过1400百万册。据《金融时报》证实，他最负盛名的《大趋势》一书没有一条预言是错误的。自从《大趋势》在全球范围内取得巨大成功之后，他又于2009年写了《中国大趋势》一书。在这本书里，他首次提出了新社会的八大支柱理论。他在书中写道：“1982年美国所发生的变化都是在一个既定的体制内，而2009年中国却在创造一个崭新的社会、经济和政治体制。”

但是，在反复阅读了这本书以后，总是觉得有些遗憾，毕竟约翰·奈斯比特对中国的了解还是止于表相。对于中国目前最热点的房价问题，约翰·奈斯比特一带而过没有过多的涉及。

中国的城市住房问题以及过快上涨的房价问题，已经逐渐演变成了极为重要的民生问题和社会关注的焦点问题。改革30多年来，社会交织的深层次矛盾似乎都集中于此。开发商牟取暴利、暴力拆迁、官员腐败、土地财政、房价暴涨、住房保障等问题，都已经成为社会的老大难问题。

我并不是房地产的业内人士，与房地产商和研究房地产的专业人士并无任何瓜葛。在过去的20年里关注与钻研房地产问题纯属我的个人爱好。1988年，我去美国留学，开始接触了一些房地产的理论与知识。至今留有深刻印象的是一位美籍华人朋友曾经告诉我：“在美国加州，80%的华人都在炒房。”我无法考证这句话有多少水分，然而，根据我的实际观察，确实有很多美籍华人在工作之余，热衷于投资房地产。他们经过长期不懈地努力，都取得了丰厚的回报和很大的成功。

1997年，我读了夏萍写的《李嘉诚传》，书中这样描写：李嘉诚预测到香港地区地产业的巨大前景，同时他不理会香港地区经济及政治情况的上上落落。机会来时，永不停止购置土地及旧的建筑物，他并不介意以高价购买其物业，因为他知道楼价只会上升到一个令人惊喜的高水平。将所有的鸡蛋放进一个篮内的政策，并不是一个怯懦的人所应为，但是李嘉诚永不怯懦。他并不急于赚取投机而快捷的利润，很多人当可以获得双倍的利润时便出售其物业。但李嘉诚则喜欢保留其物业，他知道香港会人满为患，而土地价值会是永远上升的。他感觉到在那时售出一座大厦相当于杀鸡取卵。他的地产交易很缓慢，但惊奇的是他活动愈慢，也就赚得愈多金钱。这一段精彩的文字，概括了这位华人首富的发家史。李嘉诚是一位传奇商人，在内地受到广泛的尊敬，他的成功在内地得到愈来愈多地效仿。

房地产市场无疑是复杂的，中国的房价走势也有些雾里看花，在中国政策多变的房地产市场中，博弈需要巨大的勇气和无比的耐心，这里面充满了风险与机遇。

写这本书的目的就是想把我的研究和想法与各位读者交流。中国刚刚改革开放30年，在旧的规则放弃以后，新的规则尚待逐步完善。诺贝尔经济学奖得主、美国经济学家斯蒂格利茨指出：“一个国家在一个时期的经济问题与其他国家或其他时期的经济问题是不同的。”而在现在的中国，是多种问题交织在一起。今后的30年里，中国的房价仍然是上升的趋势，并且不会因为政府开始大量建设保障性住房而发生根本性的变化，这是谁也无法改变的规律。随着社会财富的不断积累，房地产业仍然是创造富豪的产业。不动产是个人最好的社会保障。