怎样测算自己看中房子的性价比是否合理？合同中一般有哪些“陷阱”，如何规避它们？房款凑齐了如何过户，需要经过哪些流程？房屋过户过程中，哪些税费是必须缴纳的？房款不够怎么办，如何办理房屋货款手续？二手房公积金贷款和按揭贷款有什么区别？……

本书通过权威专家对最新政策的独特分析和现实案例的生动讲解，告诉你——如何挑选中介最省心！如何挑选房源最省力！如何办理过户最省时！如何办理贷款最省钱！

本书主要介绍了二手房交易过程中涉及的专业知识和法律法规，具体包括买房前的准备、中介机构的选择、购房前如何进行实地考察、房屋交易细节　、合同怎样签才能避免纠纷、贷款如何精打细算六部分内容。通过阅读本书消费者可以增强在购房过程中的自我保护能力，从而规避交易风险，明明白白消费。

本书适合希望购买二手房的消费者和二手房从业人员阅读使用，同时也可作为欲从事此行业人员的自我培训用书。

第一章　买房前的准备　

　第一节　做好购房规划　

　　一、买房规划设计　

　　二、预算购房成本　

　　三、制定买房决策　

　第二节　了解二手房　

　　一、什么是二手房　

　　二、二手房产权类别　

　　三、不能买卖的二手房　

　　四、购买二手房的优势　

　　五、购买二手房的风险　

　第三节　获取房源资讯　

　　一、房源信息获取途径　

　　二、信息收集应注意事项　

　相关链接：新手买房注意事项　

第二章　选好中介机构　

　第一节　了解中介机构　

　　一、中介机构认知　

　　二、中介服务范围　

　　三、中介服务收费　

　第二节　规避中介陷阱　

　　一、选择可靠中介　

　　二、了解信誉记录　

　　三、规避中介陷阱　

　相关链接：警惕房地产中介六种“猫腻”　

第三章　购房前进行实地考察　

　第一节　考察房屋质量　

　　一、房屋周边环境　

　　二、结构楼型选择　

　　三、房屋质量审查　

　　四、挑房经验总结　

　相关链接：看房选房十看十不看　

　第二节　鉴别产权真伪　

　　一、产权考察内容　

　　二、产权证件鉴别　

　相关链接：二手房选择实用技巧　

第四章　明察秋毫做好房屋交易　

　第一节　二手房交易流程　

　　一、二手房买卖流程　

　　二、一次性付款操作　

　　三、抵押贷款操作　

　相关链接：购买二手房应注意的物业问题　

　第二节　二手房交易定价　

　　一、影响房价的因素　

　　二、买房砍价技巧　

　相关链接：购买二手房的五大砍价技巧　

第五章　签好合同才能避免纠纷　

　第一节　合同签订准备　

　　一、二手房买卖合同的类型　

　　二、二手房买卖合同的基本内容　

　　三、了解二手房合同效力问题　

　　四、二手房买卖合同签订条件　

　第二节　购房合同签订　

　　一、核实卖方的基本信息　

　　二、核实房屋状况　

　　三、付款方式约定　

　　四、房屋交付约定　

　　五、房屋风险约定　

　第三节　签约后事宜处理　

　　一、接受管理部门审查　

　　二、缴纳过户税费　

　　三、产权变更事宜　

　　四、处理户口问题　

　　五、产权登记约定　

　　六、税费的约定　

　　七、合同解除的约定　

　　八、合同签订注意事项　

　相关链接： 二手房买卖合同范本（正式版）

第六章　贷款也要精打细算　

　第一节　做好贷款准备　

　　一、二手房贷款按揭认知　

　　二、二手房贷款按揭流程　

　　三、二手房贷款按揭应注意事项　

　第二节　贷款操作指南　

　　一、二手房商业贷款　

　　二、二手房公积金贷款　

　　三、二手房转按揭　

　　相关链接：二手房贷款“七要七不要”　

附录　相关术语　

参考文献和网站

二、买房砍价技巧

二手房购买者在买房前都应有个心理预期，如果认为卖方要价过高，可以和卖方协商，以便双方确定一个合理的价格。购房者砍价时要讲究策略，以下提供的一些技巧可供读者参考借鉴。

(一)事先做个摸底调查

购房者应事先充分了解房子的详细情况，摸清弱点。只有抓住了对方的弱点，才能寻求到一个合理的价格。例如，弄清楚该房上市多久、没卖出去的原因、多少人出过价、出价多少、卖主有什么附加条件、付款方式如何、是否为分期付款等等。最好能弄清卖主卖房的原因、必卖的期限、卖房款的用处以及当年买进房屋时的真实价格。这些信息掌握得越多，对购房者的砍价越有利。

(二)挑出房屋的不足

购房者砍价时，要用事实依据指出旧住宅存在的各种不足之处，如环境差、设备老化等，迫使卖主降价。对于上市很久仍不能卖出的旧住宅，应指出房子的各种不足，动摇房主的信心，使之降价。

(三)使用拖延的办法

如果了解到卖主最后的必卖日期，可使用拖延的办法，一边讨价还价，一边拖延时间，等接近必卖期时，利用卖主的急售心理，趁机杀价购买。也可以让自己的熟人出面，通过交情，探听卖主所能接受的底价标准。

(四)少说多听

在二手房交易过程中，购房者要想掌握主动，砍价时要多听少讲，不要轻易应价，要坚持不到最后关头不应价的原则。

小提示

购房者如果是直接和卖主交易，为了解除卖主的防备心理，杀价时最好坦率地告诉卖主自己买房的目的是自用，而不是为他人代买，这样可以防止卖主怕房地产经纪人插手牟利而故意拒不让价。相关链接：购买二手房的五大砍价技巧

技巧一：通过比较周边房源砍价

二手房与新房相比，其最大优势是信息均衡，不像新房那样信息不对称。二手房的价格是有评估依据的，可以从毗邻地带的租赁价格、新房出售最低起价、二手房公示价格来判断所购买的二手房价格是否合理。这里有一个经验值：二手商品房最合理的价格区间是周边新房价格最高者的2／3，其他类型如公产房、小产权房则视地段及保障程度的不同而有较大差距，时间较长的老龄商品房大约相当于当地新房均价的一半。超出这个范围，就应该借助于其他方法谈个理想的价位。

技巧二：通过出卖方弱点砍价

可以通过出卖方的有关信息找出谈价优势。如：出卖方要移居外地或出国，因而急于出手，这个时候如果一次性付款可以得到较大的折扣；现阶段房价出现下行趋势，对于炒房者出货，也可以通过付款条件及类比因素谈价；二手房的装修投入是个沉落成本，买家可以以不合装修的价格来成交，挑剔其装修无用或装修陈旧等都会导致价格略有下调；买卖双方的身份在谈价时也有必要用一用，大家都是普通人，因而不要像开发商那样吃价，现在的二手房房价大约都翻了一番，所以通过有效沟通，有时可以谈落一些价格。

技巧三：通过卖方的说辞砍价

卖方一般会利用地段优势、出租价格或已经带租约、同地段新房与二手房较大的价差、市政变化让房子变得稀缺以及可卖可不卖等说辞来提高房价。说到地段，你可就其出价翻了一番来回击，相当于证明了卖方将升值回报全拿走了，让二手房房东也有个相应的回报；对已带租约，一是不定性存在，二是租价可能不大合理，最好的回击手段是说明自己买二手房主要考虑的是自住而不是出租；对于二手房与新房的价差，还是应该着眼于对方的投资价值在价格里已经有依托，并且新房价格也在下调；二手房出卖人会喊出较高价格，并做出可卖可不卖的姿态，此时买房人应弄清对方的真实想法，确定其心理价位，然后有的放矢地与其进行沟通。

技巧四：通过出价方式砍价

有许多二手房价格是以包价形式出现的，即办理双证及过户的费用由对方出，买受人仅仅承担二手房的买价。而事实上，此售价里含有办证、过户等手续费用并略有上浮。针对此种状况，可以先通过第一个技巧权衡对方的出价合理性，如果出价比较合理，而权证费用加入到购买成本的时候。价格还是可以承受，则可以将权证费用转为由买受人承担，在这一前提下再与对方商谈成交价格，封死对方靠代办过户来提高单位售价的路径。合同二手房还应该剔除掉提前还贷的有关费用，这个应该是由房东自主完成的事项。

技巧五：对于非完全性商品房的砍价

有些房子作为二手房是可以买入的，但与一般性商品房有差距，这个时候主要从法律方面权衡买卖的合法性和买后你的权益如何得到保障；同时这类房子的价格一般仅仅是二手商品房的2／3，所以要综合判断以后再行成交。而且，这类房子的房东底气不是很足，尤其是当下房价有下降趋势，你可以大胆杀价。

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从上个世纪90年代中期开始，房地产开发热潮再次兴起，并一直持续至今。尤其是近几年，房地产行业已成为拉动国民经济持续稳定增长的重要力量。随着一手商品房市场规模的扩大及国家房改政策的进一步深入，二手房正逐渐走俏市场，以其独特的魅力吸引了越来越多的消费者和投资者。

和一手房相比，二手房的买卖程序更为复杂，主要表现在以下几点：买卖双方信息不对称；交易环节复杂；牵涉部门众多，不仅有买卖双方，还会牵涉到房地产中介公司、房地产交易中心、物业管理公司、贷款银行、担保中介公司、公证处、税务部门、财政部门和保险公司等；涉及到大量的房地产法律事务和专业知识，如对交易主体和客体的审查、合同的签署、资金的监管及产权的办理等。一些房地产中介公司操作不规范，一旦发生纠纷就推卸责任甚至逃逸，致使购房者的利益遭受损失。

因此，对于购房者而言，在购买二手房之前适当学习并了解二手房及二手房买卖的相关知识，才能在二手房买卖过程中规避风险、化解纠纷并切实维护自己的合法权益。

鉴于此，我们组织房地产行业的精英人士编辑整理了《明明白白购买二手房》一书。本书基于为二手房购买者服务的宗旨，立足我国现行房地产法律法规，借鉴业内人士二手房买卖的实践经验，力求为二手房购买者的交易提供最有力的安全保障。

希望本书能成为二手房购买者了解相关基础知识的平台、防范风险的参谋及解决问题的帮手！另外，由于国家会适时推行一些相应的二手房交易政策，读者可随时关注。

本书由刘建伟主编，同时提供并整理资料的还有新嘉华置业、天同地产顾问、新中物业、平安保险、商业银行的张野、张琳、张敏、张伟、张晓光、佰伟、官艳华、连瑞庆、李昌鸿、朱仲华、黄根艺、段利荣、李锋、严凡高、苟宏、朱霖、吴定兵等。在此一并表示感谢！