“2001年对北京楼市来说具有毋庸置疑的里程碑意义，在市场需求出现阶段性饱和的同时，新一轮地产扩张却以近乎疯狂的圈地运动为标志开始，在诸如概念炒作式的玩虚活已经不再能够脱颖而出并真正卖出房子的时代，以资金和土地为砝码的实力较劲成为楼市新时代的特征。这种踏踏实实的作风多少让人对未来楼市稳健运行保持乐观；并且人们相信这种较劲只能是大佬之间的游戏。显然，当2001年报章上充斥着除了地产纠纷便是圈地新闻时，那些一掷亿金动辄圈下数千亩土地的大亨们已经取代以潘石屹为代表的项目精英而成为新时代下的地产英雄。来自广州珠江地产的董事长谢强以圈地230公顷的成绩显示出了这种英雄气概。”
这是《财经时报》上的一篇专题新闻《谢强：大盘时代的圈地英雄》中开篇的一段话。
2001年，我提出一个1：3号：“无地何以称大”。土地是有限的，地段更是被李嘉诚钉在了地产价值的十字架上。因此，地产商的竞争首先是抢地盘。
土地储备对开发商来说就是生命线。没有土地储备，就仿佛做面包的找不到面粉。在一定时期以内，楼市的竞争最大的砝码就是土地资源，谁能在土地储备上取得先机，谁就能首先占领阵地的制高点。
明白了这一点，我就知道我的劲该往哪里使了。当初，我曾向朱老板承诺，我要让珠江地产5年内进入北京的前三甲，为了这个目标，我得使劲往前冲，我得拼命，我得在京城开展好我的圈地运动。
拿到骏景那块地以后，我们把它做成了珠江的发动机。骏景收回的钱很多我都用在了买地上。我在苦心经营珠江骏景的同时，经过2001这一年的圈地运动之后，我帮珠江系拿下了北京五块大型开发用地。除丰台区永外果园的煤炭二厂项目珠江骏景外，先后又取得朝阳区青年路煤炭一厂项目——占地21公顷、开发面积55万平方米的珠江罗马嘉园；朝阳区建国路梆子井项目——占地24公顷、开发面积36万平方米的珠江绿洲；位于通州区永顺镇占地2000多亩的土地，可开发面积将超过100万平方米的珠江国际城；还有朝阳区西大望路化工实验厂项目——占地34公顷、开发面积90万平方米的珠江帝景。在短短1年左右的时间内，珠江系在北京开发项目用地就已超过230公顷，总开发面积达到300万平方米。
外界多评价我为拿地高手，也许没有谁是天生的拿地高手。路是一步步走出来的，在这个地产江湖里面，必须要去闯，才有出路。
签珠江罗马嘉园那块地其实和珠江骏景的地有一定的联系。不光是实际运用了骏景赚回来的钱，还用到了开发骏景而带来的信任。通过木樨园骏景项目的合作，煤炭总公司与我之间已经产生了很深的理解和信任。因此，他们也希望我来拿这块地。但是我提出地价太贵了，要求能在价格上有所优惠。毕竟我们在珠江骏景项目合作得很好，他们也知道我这个人讲诚信，可交。最后他们同意价格降到3.3亿。为了让这次合作的基础更加牢靠，我提出先给他们2000万诚意金，如果8个月内无法顺利通过方案的话，退给我们1500万，500万算作对我们的罚金。可以说，我是冒了风险的。但我很看好这块地，我认为值得。它的价值空间是可以预期的。珠江总部的人也来看过这块地，看后很高兴，也认为这是一块好地。但我在看地时发现一个问题，地表水比较高，是个低洼地，这种情况在挖土、开槽时施工成本会提高。因此，我提出再降500万，最后的价格就是3.25亿。
可是，这块地是有很大风险的，如果我们方案通不过，我们将损失500万。
到了临签合同的时候，很多人提出了反对意见，包括朱老板在内。他们认为拿500万去赌这块地风险太大。
我推心置腹地跟老板去解释，我说，如果方案不成功我们是有损失，但是，我们现在拿500万去赌一个3亿多的项目。如果他们自己就能做好方案，我们可能只给人家这点钱吗？现在才拿了2000万，就能做方案，拿500万去赌有什么不可以？难道不值得么？
后来，直到这块地动工，直到样板间都做出来以后，我们才付给煤炭一厂4000万。因为签合同时我提出，方案通过后，做前期准备，所以半年才付2000万。其实当初冒了500万的风险，而方案成功通过后争取来了一年多的时间，这一年多的时间和机会成本该怎么算呢，这都是500万所含的价值啊。老板明白了这一点后才认同了我的做法。
临到签字时，煤炭总公司也不是十分干脆了，他们也有点犹豫。我告诉他们我第二天就要出国，要签的话只能当天。后来终于在那一天把这份合同搞定了，老板也很高兴。回头来看，3个多亿买到那块地，绝对是捡了便宜，同行也都说太值了。
2001年初我从京通路经过的时候看到了在二外和原来的广院对面的地块，我觉着这块地的位置和环境都不错，有心拿下这块地。可当时苦于找不到切入点，后来我找到了土地方的人，当时他们要价很高，超出了我们的接受范围。朱老板得知后不知从哪介绍来一个人，据说和土地方人很熟。我到人家那边一问，说不认识。后来还有人冒充某某的儿子，某某某的女儿，我一看这情况，有点灰心了，太复杂了，不想谈了。我回去做汇报时，一个部门经理说认识一个朋友，也在介入这块地。我问这个人，你跟土地方熟么？他当面给那边打了个电话，确实熟。彼此熟识就好谈多了，彼此多了一些信任后，我们第一次谈就把价格基本定下来了。
这块地原来是绿化带，加上旁边有4所大学，根本不让搞大规模开发。因为申请盖大学生公寓，25公顷地里除了绿地，建设用地只给了9公顷，包括大学生公寓还占了2.4公顷，实际上建筑用地还不到7公顷。虽然面积没多大，但是环境非常好，交通也很方便，紧邻地块就有一个地铁站，距离通惠河也只有几百米，而且25公顷的地块里面有17公顷的绿化地，地块品质非常高。
面对优点如此突出的地块，砍价的过程就变得愈发艰难。砍价就是在谈判，谈判的要领就是适当的妥协，为了能把价格砍下来，我允诺对方，如果价格能有所优惠，我们将会在别的方面支持他们，我们可以帮他们把大学生公寓建起来。我给他们算了一笔帐，算了算建这个大学生公寓要花多少钱，对方这才松了口。我为了给他增加一些心理筹码，许诺道：我们签约的话，签约当天，什么时候签约我什么时候立即就付钱。我知道他们正急着要钱，这项目拖了一年多做不下去，中间换了4个单位。我还说，我给你写个承诺，如果我不能履约，你可以去法院告我们。他们开始犹豫，想来想去，后来终于允诺，但有些勉强，只是说基本上可以这样，需要回去开会讨论一下才能最后决定。
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