没有财务自由，你就永远无法获得真正的自由，无法获得生活的尊严。东京的房价是北京的十倍，中国式地产机遇才刚刚开始。能批量制造富翁的，不是股市，不是其他专业门槛更高的投资渠道，而是楼市。

本书由万通集团董事局主席枫仑强力推荐，犬方位地从投资理财的角度为你讲述房地产的投资知识。

本书就是全方位地从投资理财的角度，教会你用极少的个人投资作为“支点”，以房屋为“杠杆”，用四两拨千斤之力，撬动你潜藏着的“巨大财富能量”。让房产成为你吸纳现金的聚宝盆，成为你通向财富自由之路的桥梁，成为向你源源不断地输送财富的管道。

上篇 财务自由

闲钱投在哪

买房PK存钱

买房还是买股票

房产财富的惊人效应

乱枪打鸟，不如聚力猛攻

房产的杠杆作用

该出手时就出手

房价

无处不在的周期波动

心理预期是把双刃剑

跟着规划去买房

地段决定增值潜力

根据波动来投资

供求决定房价起落

财务自由之路

让你的资金流动起来

把“消费”变成“投资”

瘦鹅会觅食

培养能致富的特别爱好

是投资不是投机

浮船称象的理财量化

锻炼你的“赚钱肌肉”

中篇 提高你的计算力

投资收益率的计算

评估自己的投资能力

出租还是出售

投资应先看利率

“租售比”衡量楼市“体温”

各类房源投资价值详解

小户型投资价值

二手房的投资价值

写字楼的投资价值

“一铺养三代”

收益还原法

花银行的钱，挣自己的钱

提高投资收益率

多做比较，确保收益率

风险的预算

下篇 操作实务

投资便宜实用的小户型

小户型也有大市场

适于投资的小户型格局评鉴

全方位比较与筛选

实战经典：钱生钱．房赚房

投资二手房有优势

火爆的二手房市场

怎样淘到好房源

精确估算二手房价

实战经典：通过中介投资二手房

投资写字楼的基本策略

写字楼市场供求状况分析

擦亮眼睛去选楼

实战经典：比较分析选好楼

不动产增值法

打扮得漂亮容易嫁

如何卖个好价钱

“坐”着快乐赚钱

“不动产”就是“不要动”

实战经典：将大的房屋分拆出租

参考书目

房地产是一种流动性较差的投资载体，房价虽然很高，但是，房产属于有形资产，价值含量很大，投资的意义就在于财产的保值和增值，因此任何买房的行为都是对财产的一次重置，都带有投资的性质，保值性较高，具有使用价值，不会随着市场或者经济的变动而贬值成一文不值的废物。而股市则相反，流动性最好但保值性较差，风险较高。当你购买了某家公司的股票，你就拥有了该公司的一部分股份，如果这家公司飞黄腾达，它的股价就会上涨，你的收入也会跟着增加；但如果该公司突然倒闭，那么你手中的股票就形同废纸。

从这些年股市的情况看，每年都会有上百家上市公司从地球上消失，这表明每年都会有成千上万的股民因上市公司的倒闭而使自家的真金白银在无形中蒸发。虽然如今的中国股市已经迎来牛市，不过需要注意的是，投资者不应被飘红的市场冲昏了头脑，轻信什么股改接近成功、股市不惧再融资之类的大话，更不能排除有股票下跌的情形发生，当然，也不排除某一些股票短期内可能出现回调。

股票投资者为什么要保持清醒的头脑呢？主要是因为中国股市的特殊情况。其实，中国股市为中国企业的脱困做出了巨大的贡献，因为，股票市场就像一架围绕着国有大中型企业运转的庞大输血机器，不论是发行股票、债券还是资产重组的目的都是为了“国企解困”这样的目标，上市公司第一年绩优、第二年绩平、第三年亏损的现象成为对此现象的注解。更有很多国企“吃了财政吃银行，吃了银行吃股市”，股市成为继财政、银行之后第三个为它们提供“扶助”资金的主体。

于是，被个人股东赞助的国有上市公司就得到了一种不断向其索取的权利，而个人股东则不断面临调配、发行新股的压力，这个配股价、新股认购价一般都高于每一股的账面净资产，低于股票市场价，而这就摆明了让投资者、个人股东吃亏。而且配股权、新股购认权也不好转让，于是，个人股东要么听任自己的股份被稀释，要么继续为公司掏钱。

投资股票之所以会赚钱，主要是由于你所投资的公司经营所赚的钱，最后将归股东所有，而不是靠其他投资人赔钱，你才能获利，这就是投资与投机的区别。投资的前提是市场和企业有投资价值而非只适合短线炒作，然而，这样的理想状态在目前中国的股市是不可能的，摩根斯坦利报告认为成熟股市的市盈率是15—20倍，而我国大约是35倍。可见我国股市的市盈率是多么地不正常，投机行为的隐患是多么地泛滥，出现了股票价格严重背离价值的倾向。

从我国目前的股市看，诸多的情形也决定了众多的股民难以从股市上赚到钱。

我国股市股民多、人市的资金额度大，而上市流通的股票少，股市呈现出明显的股票供不应求的局面。而由于股民在股市中频繁交易，其上缴手续费及交易税之总和往往比流通股的税后利润之和还要多，股民根本就没钱可赚，只能通过高卖低买来赚取差价，这就形成了“一家欢喜十家愁”的不良局面。

在政府的宏观调控方面，我国股市是由地方股市发展起来的，股市的运作尚待规范。从宏观管理方面来讲，其一是对股市的规律还缺乏统一的认识，具体表现在相关的政策缺乏科学性和连续性，如股市扩容及上市指标的控制仍沿用额度控制的方法。其二是对股市的发展缺乏长远的规划，如国家股、法人股并轨问题，没有一个具体的实施计划。其三是对股市的监管力度明显不足，如对信息披露的监管、对制止机构大户联手操纵股市等问题力度明显不够。

我国著名经济学家吴敬琏在接受传媒采访时，对中国股市当前状况提出了严厉的批评：“中国的股市很像一个赌场，而且很不规范。赌场里面也有规矩，比如你不能看别人的牌。而我们的股市里，有些人可以看别人的牌，可以作弊，可以搞诈骗，坐庄、炒作、操纵股价可说是登峰造极。”

         P8-P10

    选择做个富人

理财要从穷困时做起，买房要从年轻时就开始打算。

别以为你现在挣得不多，就失去了致富的希望和梦想，就可以不用理财，把应得的机会给让掉；也别以为你现在挣得很多，月收入上万，甚至开跑车，住豪宅，就算得上是个富人，就可以闭着眼睛，想都不想地任意花钱。

事实并不是这么简单的。高收入并不代表你就能进入富人的行列，因为你的工资再高，也是为别人打工，并且随着你人生的不断发展，着装费、交际费、结婚、生子、送孩子上学、父母的赡养费……每个月要付的账单越来越多，开销也越来越大，结果是你对工作的依赖性越来越强，连换工作也不敢想了，因为一旦停止了自己熟悉的工作．就会手停口停，恢复穷人本色，同时已经水涨船高的生活标准也会成为你沉重的负担。你仍然无法做到一生衣食无忧、吃穿不愁，在财务上仍然不是自由的。

“年少无知，年老无资。”有一则广告就是这么说的。

从科学理财的观念看，靠高收入和存钱来实现富裕的思路完全是错误的，依靠有钱，不仅多数人无法获得最终的财务自由，甚至不可能得到正确的理财观念。

真正区别穷人和富人的方法应该是看这个人有没有投资以及理财的能力。如果一个人有了这个能力，即使现在暂时是贫穷的，以后也会成为富翁；如果没有这个能力，即使天上掉下来一大笔遗产，也会被他挥霍一空。

形象地说，在富人手里，钱是鸡，钱会生钱。他们懂得把消费的钱都变成投资，让花出去的钱去找更多的钱，并且跑回来成为自己的钱。所以，他们永远不会担心钱会花完。对富人来说，钱就像大海里的水一样，喝得越多口越渴。在穷人手里，钱是蛋，用一毛就少一毛。他们“常将有时想无时”，总能从锅沿碗边牙缝里多少省下点钱，存到银行，以免冻馁之苦。所以，穷人永远在精打细算，担心钱会被花完。

富人懂得钱就像跳水的台子，搭得越高，越有施展的空间，越能做出漂亮的动作。所以，我们向来看到的都是穷人把省吃俭用攒下的那点儿血汗钱存到银行，而银行再把穷人的钱借给富人。

那么，怎样投资理财、怎样的科学理财观念才能做到量体裁衣，像富人那样以财生财呢？

中国有句古话说得好：“马无夜草不肥，人无外财不富。”道理很简单，在社会财富总量不变的情况下，从来都是为数不多的人掌握着大量的财富资源，这就是一个很现实的问题。要想马肥，就不能吃窝边草，人要想富，就得发点外财。

那么什么叫做外财呢？顾名思义，就是除了工资以外的收入。外财从什么渠道来呢？从投资中来。投资房地产，是风险小、耗费精力少而收益潜力又大的理想手段——不用整天盯着股市的大盘操心流汗，只要选好有升值潜力的房子，不管是出租还是出售，都可以眼看着自己的房屋随着时间的流逝而逐渐增值，“坐”着快乐赚钱。

以前的王公贵族子弟，凭着自己或是祖上的积累，享受着不用干事的生活。他们的钱是花一分就少一分，坐吃山空，钱花完了，就只能变卖家里的古玩字画旧家具等，等到这些东西也卖完了，一切也就完了。而陆文夫的小说《美食家》中的朱自治则不同，他有着数量可观的房产并且收着每月丰厚的租金，自然过着悠然自得的美食家生活。

所以，存钱不如存房，多数富人开始都是从投资房地产而积累起财富的。在澳大利亚的300万澳元(约人民币1800万)资产额的富翁中，有85％—90％的人是靠投资房地产而致富的。

买房，在这个“负利率时代”，不但可以防止我们的存款躺在银行里悄悄缩水，还可以成为我们人生的第一桶金，借由这个稳定而安全的财务基础，让我们拥有的房屋吸引、创造并且主宰财富。

阿基米德说：“给我一个杠杆．我将撬动整个地球。”房产就是这样强而有力的杠杆，是快速、简单、不冒风险又舒服的致富之路。

房产，让平民在为生计奔波的同时，通过自己的选择来达到富足和自由的目的，让位卑职微的小职员在不耽误自己的本职工作的前提下，拥有真实的百万梦想。

其实，贷款买房然后还房贷的过程，就是一个很好的成长过程，在此期间可以综合锻炼我们的理财能力、工作能力、坚韧与决心，能通过这重重“考验”的年轻人．便不会再害怕任何难关。

本书就是全方位地从投资理财的角度，教会你用极少的个人投资作为“支点”，以房屋为“杠杆”，用四两拨千斤之力，撬动你潜藏着的“巨大财富能量”。让房产成为你吸纳现金的聚宝盆，成为你通向财富自由之路的桥梁，成为向你源源不断地输送财富的管道。

当你具备了这种通过房产而掌控金钱的能力，使它成为你实现自己愿望的奴仆的时候，你就会发现自己是多么强大、多么富有创造力。掌控金钱和运用金钱法则的能力可以织补你的经济命运，你赋予金钱的力量将会完全改变你的人生。

“上天赐予我们每个人两样伟大的礼物：思想和时间。”现在轮到你用这两种礼物去做你愿意做的事情了，只有你才有能力决定自己的前途。其实世界上并没有什么救世主，一切都需要靠我们自己的努力和智慧。如果你把钱无计划、不节制地消费掉，你就选择了贫困；如果你把钱用在中长期回报的项目上，你就会逐渐向富人靠拢；如果你把钱投资于你的头脑，学习如何获取资产，财富将成为你的目标和你的未来。

为了拥有制定游戏规则的权利，为了永远不再受制于人，为了不再人穷志短，为了能够自由地做自己想做的事情，实现自己的梦想，走上通向财务自由的道路，选择做个富人吧！

赚钱三境界：最低境界是劳动而无获；中间境界是劳有所获，你做一分工作，得一分回报，按劳付酬；最高境界，不劳而获，你能把各种事情都安排好，坐在家里就日进斗金，但这种事情不大可能，只能说曾经梦里有，但现在……

——万通集团董事局主席 冯仑

房地产既不会无缘无故地突然消失，也不会被偷走，如果管理得当，房地产是世界上最安全稳妥的投资。

——美国已故总统 罗斯福

无论法币、伪币还是金元券，都可能随政治的变迁，在一夜之间变成废纸，这令我领悟到持有实物才是最佳的保值办法。

——香港地产巨擘 李兆基

把投资房地产视为避险天堂，这一思想已经深深植入各国的文化观念。

——耶鲁大学经济学家 罗伯特·希勒

中国的GDP每10年翻一番，房价的增长，至少与GDP同步，如果你买了一套价值50万元的房子，20年后，你最少身价就是200万元。

——润菁房地产公司CEO 李毅华

大国要崛起，下一个崛起的是中国，中国的经济规模在2005年左右将赶上美国，而中国的房价目前只有美国的十分之一，但中国人口是美国的四倍多，而且土地可用面积比美国少，中国式地产机遇已经到来。

——社会学家 党书国