对于大多数中国人来说，拥有一套适合自己的住房是一生中最大的梦想。

买房是件大事情!如何才能买到物有所值的房子？如何正确把握购房过程中的每一个环节？如何从容应对房地产行业中的种种陷阱？本书就回答了这些问题。全书包含看房选房、签约贷款、收房入住、装修装饰、物业管理、二手交易、房产投资、纠纷解决和政策解读等内容。

花几十元钱，买一本专业的书。把自己变成置业和投资的智者，也许是买房前的最佳选择。

本书包含看房选房、签约贷款、收房入住、装修装饰、物业管理、二手交易、房产投资、纠纷解决和政策解读等内容。附录中还收进了“商品房购房流程图”、“商品房销售管理办法”、“新商品房买卖合同示范文本”和有关政策法规等。内容丰富详实，选取大量案例。可读性和时效性强，可供购房和房产投资者随时查阅、参考，也可作为售楼人员的培训教材。

第一章 看房选房

 第一节 基础知识

经济适用房、商品房、房改房、集资房、使用权房有何区别

商品房、经济适用房的价格是怎佯构成的

住宅的层数怎么区分

住宅的结构形式有几种

什么是FOWNHOUSE、SHOPPINGMALL、宽HOUSE

怎样计算房屋的使用率

什么是住宅的开间、进深、层高和净高

住宅的建筑面积如何计算

什么是建筑容积率、建筑密度和绿化率

商品房的销售面积如何计算

商品房应分摊的公共面积包括哪些

买房时哪些项目不计入商品房的建筑面积

什么是会所

什么是智能化社区

什么是五证二书

怎样换算套内面积与建筑面积

 第二节 看房前的准备

购买商品房的基本流程(图见附录1)

获得购房信息有哪些渠道

你会看房地产广告吗

看楼书要注意去伪存真

在售楼处该问些什么

如何考察社区

《商品房销售许可证》里的注意事项

购房时是选择现房好还是期房好

购置期房的四大优势和四大风险

选择现房大有学问

拆迁居民如何选房

看现场、看图纸是不应忽视的环节

样板房能不能轻信

小区配套设施越全越好吗

多层、高层哪个更好

选择底层住宅应留意些什么

购房是一次性付款好，还是分期付款好

哪些房不能买

哪些房子适合您

如何挑选自己满意的户型

 第三节 房产权属

什么是房地产登记

房屋权属登记涉及哪些内容

购房后为什么要办理产权证

个人购房办理房屋产权证流程

申请房屋所有权变更应提交哪些证件

“70年土地使用权”等于房屋产权仅有70年吗

什么是住宅的“全部产权”和“部分产权”

什么是房屋的所有权、占有权、使用权、收益权和处分权，消费者购买商品房后是否就拥有房屋所占土地的所有权

房屋产权关系有哪几种

什么是小产权房

购买小产权房有什么风险

什么人可以申请购买经济适用住房

预购经济适用住房，竣工前可以转让吗

原价出售经济适用住房，还可以再买吗

 第四节 房产税费

房产交易应缴纳哪几种税

什么是印花税，购房者如何纳税

什么是契税，购房者如何纳税

什么是城市土地使用税，购房者女[何纳税

哪些房产的房产税可以免征

购买经济适用住房要交哪些税费

继承和接受遗赠而取得的房产要交契税吗

　第五节 实用购房技巧

有备而来，对比衡量——在房地产交易会上购房的秘诀

如何识别买房陷阱

房展会购房辨虚实

售楼人员经常使用什么样的销售手段

如何与开发商讨价还价

第二章 签约贷款

　第一节 签订合同

商品房预售合同应包括哪些内容

签订商品房预售合同时订立双方违约责任条款要完整、公平和对等正式签订房屋买卖合同时，应具备哪些条件

外籍人士如何买房

房屋买卖合同中都包括哪些主要的内容

怎么看房屋平面图

订立商品房预售合同后购房者还能反悔吗

如何办理房屋买卖合同公证

房地产转让合同应具备哪些条款

购房者签合同尤其需要关注以下几项基本问题

买房时千万别忘收集证据

合同签了，还能变更或解除吗

如何防范合同中对购房者不利的条款

签订合同日寸千万别忘补充协议

未付款的预售商品房如何转让

巧识房产证的真伪

 第二节 购房贷款

什么是房地产抵押贷款

什么是公积金贷款

什么是按揭贷款

房地产抵押贷款的利息计算和本金偿还方式有哪几种

房地产抵押的合同应当具备哪些条款

当抵押的房地产发生意外时，抵押人和抵押权人该怎么办

购房贷款“自己办”和“找代理”有何不同

个人住房贷款要注意什么

有关公积金的23个常见问题

住房资金管理中心对于申请公积金贷款额度评判的标准是什么，是不是月缴交金额越多，贷款的额度就会越高

个人住房公积金贷款怎样还款

 　如何申请组合贷款

 　怎样申请商业个人住房贷款

 　人民币利率调整，住房贷款利息怎么算

 　申请住房贷款，银行要调查什么

 　申请商业性个人住房贷款有几种担保方式

 　什么情况下借款人须购买保险

 　借款人在还款期限内，由于各种原因逾期还款，该怎么处理

 　遇特殊情况，借款合同如何变更或终止

 　看中一套商品房并准备购买，该交定金还是订金

 　购买一套商品房到底需要花哪些钱

 　办理住房贷款需交多少“零碎钱”

 　个人购房如何办理保险

 　最合算的购房贷款法

 　申请按揭贷款需在哪些部门办理哪些手续

 　用抵押贷款购买房屋后，如确实无能力归还贷款怎么办

 　共有房地产如何设定抵押

 　怎样办理房地产抵押登记

 　消费者用贷款购买商品住宅后，是否可以用租金偿还贷款

 　什么是个人住房基金

 　什么是住房补贴

 　住房补贴如何领取

　 如何合理使用住房公积金，住房公积金的交存额如何计算

 　同一个城市，区域不同，能不能使用公积金贷款

第三章 收房入住

收房入住流程

交房标准是什么

符合交房条件下，购房人首先应做些什么

不符合交房条件下，购房人应做些什么

收房时要注意房屋的保修期

收房时是否一定要缴纳契税和公共维修基金

购房人收房时要不要交“测绘费”

缴纳公共维修基金，要不要再缴纳大、中修费

购房人在交房时应缴纳哪些物业服务费用

新房入住验收注意事项

新房保修期从何时起计算

室内环境检测报告一般由开发商提供吗

第四章 装修装饰

提前做好装修准备工作

办理物业手续后，才能开始装修

开工后立即要办的几件事情

装修必须遵守的四大原则

装修施工工序如何安排

如何选择装修公司

如何签定装修合同

装修想贷款，具体流程是怎样的

装修十二大骗局以及破解招数

如何有效控制装修的预算

装修请监理的好处

如何处理入住后出现的装修质量问题

购买建材时怎样省钱

什么样的房子才是好房子

大门有什么讲究

客厅布局有什么讲究

餐厅布局注意事项

厨房如何布局

阳台布局应该注意什么

卧室应该如何布置

书房应该如何布局

卫生间有什么讲究

如何进行无污染装修

哪些花草能去除室内有害物质

第五章 物业管理

什么是物业管理

物业管理费应从何时起交

交纳停车费后管理单位应负的责任

物管公司没有权利停水停电

高层住宅的首层住户，是否还要交纳电梯运行维护费

准备装修房屋时物业管理公司来收取装修押金和装修管理费，这合理吗买房时，开发商承诺的物业管理费是2元/平方米·月。等交房时，物业管理费用却涨到了5元/平方米·月。这样合理吗

公共区域的水电费如何摊销

小区绿化面积的标准是多少

什么是物业管理公约

业主委员会应如何成立

业主大会可以行使的权利

业主的权利

物业管理公司与业主维修责任的划知

公共维修基金怎样使用

物业管理公司能进行“转委托”吗，如何进行“转委托”

物业管理公司是否有权扣押业主的房屋钥匙

业主公约对于承租人是否有效，承租人违反了业主公约，业主承担责任吗物业管理费应向谁收取及收取标准

承租人是否应交物业管理费，什么情况下承租人要支付物业管理费

小区里供水、供电、供气等费用应向谁收取，设备应由谁负责维修

业主在入住时是否应当缴纳水、电、气等入户费

开发商可以在售楼合同中对物业管理费进行规定吗

开发商延期交房的违约金能抵销物业管理费吗

房屋买了还没住，要交物业管理费吗

对物业管理公司提供的服务不满，管理费还要交吗

房屋质量差，管理费还要交吗

物业管理费“涨价”怎么办

不交水电费，物业管理公司有权停水停电吗

不交物业费，物业管理公司有权停水停电吗

不交购房款时，物业管理公司有权停水停电吗

买了车位，还要交车位管理费吗

楼顶广告牌的设置权归谁所有

楼顶广告牌的收益权归谁所有

物业管理公司有权将管理用房挪作他用吗

不交专项维修基金就不能办房产证吗

同时收取物业管理费与公共维修基金合法吗

缴纳公共维修基金后还要交纳中修费吗

公共设施被损坏谁来修，公共设施玻损坏找不到责任人时，损失谁来赔业主财物被盗，物业管理公司该赔吗

业主在小区内受到歹徒的伤害，物业管理公司应承担责任吗

未及时清理障碍物导致业主受到伤害，物业管理公司应承担责任吗

业主能禁止物业管理公司进入自家房屋维修公共设施吗

哪些公用面积不计取物业管理费

小区会所的收益该归谁

物业管理公司有权利用公共用房开设娱乐设施吗

业主使用会所设施要付费吗

物业管理公司有权收取装修押金和装修管理费吗

第六章 二手交易

什么是二手房

购买二手房要注意什么

怎样查询“二手房”产权状况

二手房房价的评估和买卖价格商定

购买二手房有几种付款方式，可否申请公积金或商业贷款

二手房交易程序

二手房买卖合同的基本内容

二手房交易买卖双方应缴纳的税费有哪几种

二手房上市的13个问题

公房上市出售的具体程序

以市场价购买的公有住房产权归谁．能否上市交易

以成本价购买的公有住房产权归谁，能否上市交易

购买公有住宅可以免交哪些税

个人购买的公有住房在哪些情况下不允许上市出售

房屋的成新度是如何确定的

什么是住房使用权的买卖

什么是房产互换

个人置换住房应如何纳税

买卖私产房如何办理手续

住房使用权的交换必须具备哪些条件

互换住房使用权如何办理换房手续

二手房交易如何合理避税

房地产中介服务收费有何标准

二手房交易谨防三大陷阱

第七章 房产投资

房地产市场分析

全国各大城市房产投资前景分析

房产投资的好处

房地产投资前的注意事项

投资房产案例

如何估算房产的投资价值

投资房地产的九大风险

高手买房投资七招

小户型投资技巧

二手房投资技巧

尾房投资技巧

以房养房楼市投资全攻略

最近的利率调整对投资房产的影响

炒房具体手段有哪些

第八章 纠纷解决

商品房投诉主要有哪几个方面

解决房屋买卖纠纷的方式

何种房地产纠纷可直接向法院起诉

哪些房地产纠纷不能申请仲裁

有关房地产的官司应向哪个法院起诉

当事人申请诉讼时应该交纳哪些费用，这些费用由谁承担

买房人在什么情况下可以退房

案例：退房如何索赔

如何处理房产销售广告中出现不实内容引起的纠纷

卖方逾期交房怎么办

开发商交付未验收合格的商品房要支付违约金

商品房出现质量问题怎么办

物业管理纠纷案例：维权应采取适当方式

怎样分割房屋遗产

如何避免商品房面积纠纷

离婚后住房该给谁

父母购置、建造的房屋，登记在子女名下，是否归子女所有

夫妻离婚后房产升值部分如何分割

婚房房产证上到底该写谁的名字

婚后贷款买房，现在加名，必须先还清贷款吗

买门面房时交了一半定金并签了协议，办房产证时交另一半，可几年了也办不了，

请问打官司能赢吗

婚前买的房子婚后算共同财产吗

地上、地下停车场产权属于谁

买车库交契税吗

建筑区划内的绿地和花园属于谁

第九章 政策解读

2003年以来，国家出台的有关房地产政策

解读《关于切实稳定住房价格的通知》

解读“国六条”实施细则

解读《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》

解读温总理关于房地产业的讲话

附录

商品房购房流程

商品房销售管理办法

新商品房买卖合同示范文本

中华人民共和国契税暂行条例

住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法

住宅室内装饰装修管理办法

中华人民共和国物权法

房地产广告中通常都配有一个物业位置图。但这种图示只是示意性的，并不是准确的距离位置，而且多数情况下，开发商总是可以将自己的物业与市中心其他显赫物业的距离拉近。因此，看位置一定要以标准地图为准，不要仅从广告中的位置图中去“找感觉”。

房地产广告中标注的价格，一般情况都是起价，即项目销售的最低价，客户实际购房价格则要根据楼层、朝向、户型结构，以及工期进度定价。当然，对于销售不畅的项目，广告中的价格也有可能是虚定的原价，实际成交价或许会低于此标注价格。

(2)物业的外观或户型图

大多数房地产广告中都附有项目的整体外观图，属于期房的全部是电脑绘制的效果图，属于现房的发展商绝不会忘记在图片一角注明是“实景照片”。购房者在看期房图片时一定要意识到，现在的电脑制作技术已到了空前的水平，图画里的物业或周边环境再美观，也只是电脑刻画出来的。记住电脑制作出来的景观和真实景观的美是完全不一样的。

有的房地产商为了展示自己项目户型的特点或优势，在广告中也将户型图摆出来展示。这对于客户审查发展商设计水准，审查物业是否适于自己的选择的确有所帮助，但同时购房人也应注意，这佯的房型图可能与实际有误差，广告的“感觉”和到房屋里面实际的观测有时会有很大的差距。

(3)物业配套设施情况及周边的环境描述

这部分内容在广告中多以文字描述的形式为主，购房人可以从中了解到一些更为具体的信息，知道此处项目与其它物业有何不同之处。但这部分内容也是最易出现不实之处的地方，比如卫浴设施、装饰装修材料、电梯等，发展商在广告中往往都冠以“高级”、“进口”之类的定语，而不写明具体是哪个品牌、何种规格；对于周边环境则更可能是言过其实，诸如“距……多少公里”；小区周边汇聚了什么学校、公园、豪华购物商场之类的描述，其实事实却根本不是那么回事。因此，要想知道配套设施到底是何标准，最好要以签订购房合同时所列的细则为准，并且要在附加条款中让销售方注明设施的品牌、型号、规格。周边环境是否像广告中所说的那样，最好也要实地考察一番。

(4)开发商、代理商、设计施工单位或物业管理公司名称

凡是正规开发的房地产项目，房地产广告中肯定要打上开发商的名称。如果有代理销售机构，一般情况下广告中也会打上代理商的名称；发展商如果想以设计单位或施工单位证实自己的实力雄厚，广告中有时也可以见到列出设计、施工或者是物业管理公司的名称；项目如果有按揭，广告中也会打上贷款银行的名称。

(5)销售的资质证号

按照最近两年的有关管理规定，报纸刊登房地产广告，必须要求刊发广告的发展商或广告代理商提供完整的项目立项、销售手续文件，并且在广告中标出销售资格证号。在广告中打出这样的销售许可证号，说明项目已具备上市条件，在立项和日后办理产权手续方面不会有较大的偏差。

但需要注意的是，现在也有极个别的项目为通过报社手续审核，采取伪造等手段，冒用其他项目证号，有的甚至编造证号在广告中打出，以此欺骗客户。为保险起见，购房人在了解项目期间，应当委托经纪人或律师对项目的所有手续进行核实。

另外，还有一种情况就是，现在有的房地产广告中没有商品销售证号，却特别标注提示自己的项目，可以“保证产权”。授予产权是一种政府行为，开发商所能做的只是操作自己的项目，只要手续正规、健全，开发过程规范，房管部门自然会在一定的期限内，经过规定的程序授予其产权。而如果开发程序不规范，立项手续也不完备，这种保证也只能是一张空头支票。

(6)销售电话等咨询垂询方式  房地产广告中，售房热线电话是最不能少的，但看到房地产广告之后，最好是将广告整个内容都吃透、分析透了，再拿起电话进行咨询。

由于现在的房地产市场千变万化，因此市场随时可能出现一些令人意想不到的事情。好的楼盘以相对很实惠的价格出售并不是没有可能，准备购房者必须对市场有大体的了解，这样的信息一旦出现，您才会抓住。如果您在报纸中突然发现了这样的广告，那当然是越快拨通售楼电话越好，以便抢先占到好的户型，抢先得到最有利的时机。

(7)金融、物业管理等其他方面的购房承诺

随着购房抵押贷款政策的松动，有越来越多的商品房项目可为购房人提供按揭购房。如果有这项业务，一般情况，开发商都会在广告中打出来，借此吸引更大范围的买家前来购买。要想了解这些内容与自己购房到底有多大的关联，一是要掌握抵押贷款知识，再有就是要会根据广告中列出的贷款条件，核算贷款细帐。

有关物业管理方面的内容，对于期房项目来说，还是与装修、配套等问题一样，最好落实到合同中去。

4 看楼书要注意去伪存真

人们所说的“楼书”，实际上是开发商为推销房屋，自己精心制作的一种印有房屋图形和文字说明的广告性宣传材料。“楼书”一般包括以下几个方面：

(1)外观图、小区整体布局图；

(2)地理位置图；

(3)楼宇间距；

(4)房屋平面图；

(5)房屋主体结构；

(6)出售价格及附加条件(如代办按揭)；

(7)配套设施；

(8)物业管理。

购房者可以通过“楼书”有针对性地对房屋进行筛选：

第一步，通过看外观图、小区整体布局图，购房者可以初步判断楼宇是单体建筑还是成片小区，是高档、中档还是低档，用途是居住、办公还是商住两用。

第二步，通过看地理位置图，购房者可以了解楼盘的具体位置，同时也可以估计房屋的大概价格。但购房者也要注意地理位置图是否是按照比例绘制的，若不按比例，将会对地点的选择形成误导。

第三步，通过房屋平面图，选择设计合理、适合购房者居住或办公的面积、房型。

第四步，通过以上三个步骤的筛选后，购房者划定的范围已基本确定，其他方面的内容可作为参考。

特别值得一提的是，看“楼书”要学会发现缺点，去伪存真。因为这种宣传资料一般是刻意“美化”，渲染优点而淡化缺点。P19-21

多年以前，潘美辰以一曲《我想有个家》红遍万家，歌曲唱道：“我想要有个家，一个不需要多大的地方，在我孤单的时候，我会想到它……”可见。家对一个人来说，不仅仅是休息、放松的地方，更是心灵的慰藉。对我们每个人而言，家最初的形态就是一幢房子，并由这个房子衍生出温馨和安全。

随着个人购房和投资房产时代的到来，住房消费将是大多数家庭最大的一项支出，同时也是一个全新的消费和投资领域。现今，住房安家已经成为每个人生活中至关重要的需求和消费，也正是由于房子如此举足轻重的地位，人们在购房时，也越来越谨慎。对于投资者来说，能否选择正确的楼盘位置以及合适的价位，更是决定了投资受益的丰厚与否。

购买房屋涉及金额巨大，过程也相对复杂。在一些发达国家，个人买房和投资已经有了一套比较成熟的模式，过程也比较轻松。成熟的房屋经纪人可以为个人购房或投资房产者提供专业的咨询和服务，法律法规和操作程序也比较规范。目前国内的房地产市场还缺少这种专业的针对个人购房和投资房产者的房屋经纪人。这就要求购房者不但要掌握很多专业知识和国家相关规定，还要特别注意培养法律意识，否则在购房或投资过程中极有可能遇到麻烦甚至发生纠纷。因此，买房投资前了解和学习一些房地产知识是十分必要的。

北京欧博瑞德房地产顾问有限公司是一家专门从事企业管理咨询、经营诊断、员工培训、营销策划、销售代理等服务的专业地产顾问机构。公司由具备多年实战经验的专业人士、多年管理实践经验的职业经理人合伙设立。笔者从事多年房地产销售工作，现任北京欧博瑞德房地产顾问有限公司执行董事。基于广大购房者的需要，我对大家普遍关注的问题进行了归纳、整理，查阅相关资料和请教专家，并参考新近出台的有关政策，编写了这本《实用购房完全手册》。本书共分为看房选房、签约贷款、收房人住、装修装饰、物业管理、二手交易、房产投资、纠纷解决、政策解读九章，附录中还收进了“商品房购房流程图”、“商品房销售管理办法”、“新商品房买卖合同示范文本”和有关政策法规等内容，基本涵盖了有关购房和房产投资方面的知识。本书内容丰富详实，可读性和时效性强，可供购房和房产投资者随时查阅、参考，也可作为售楼人员的培训教材。

在本书的编写过程中，得到了刘明、予永刚、于晓青、于俊玲、邱建伟、方宏、任小冉、陈佳旭、张晓丽、张福君、苏文海、邱建明、任小欢、耿树东、由亚斌等朋友的大力支持，业内专家提供了很多有价值的资料和图片，特别是我的校友——路军博士和袁东旭先生对本书的出版给予了大力协助，在此一并致谢!  买房是件“大”事情，您需要在“大”处做个智者!

安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。祝愿所有辛勤劳动的人们都能拥有一个和谐温馨的家，都能过上幸福快乐的生活!

朱晓明

2007年8月