这是一部关于新型商业地产运作的著述：从石库门的建筑风韵到西子湖畔的创意商铺，从民国文化历史风情到星光大道体验商街……

这是一册研究创意产业集聚空间的书稿：天堂火的激情隐喻，LOFT的场景制造，老厂房的修旧如旧，老仓库的涅槃再生……

这是一本探寻现代都市创意风尚的读物：记叙一座座创意园区，一个个艺术工坊，一处处时尚地标，一间间锋尚酒吧……

本书立足于21世纪创意时代，论述创意地产是房地产业和创意产业的融合，其核心是新型商业地产运作，主干为创意商铺、创意办公楼、创意园区，兼及创意住宅。创意地产作为一种交叉产业，它既是房地产业的一种门类，又是创意产业的一个分支，具有双重隶属关系；创意地产引领现代都市创意风尚，以创造意义为底蕴，以经营文脉、时尚、体验为特色，资本投资收益和人文价值建树并重。本书思维前瞻，内容翔实，操作性强，涉及面广，可供房地产业界．创意产业界、创意一族和各行各业关注创意的人士阅读。

序一  张永岳

序二  孙福良

第一章  创意地产论纲

 第一节 创意地产的由来

一、创意地产的提出

二、作为房地产业一个门类的创意地产

三、作为创意产业一个分支的创意地产

 第二节 创意地产的界定

一、以泛地产为理念

二、创意产业的运营

三、创意地产是房地产业与创意产业的交融

 第三节 一种新型商业地产

一、构建创意空间

二、介入商业运营

三、引人人文价值

第二章  调研与测绘

 第一节 操作的起点

一、创意社群

二、创意指数

 第二节 新天地前期调研报告解读

一、太平桥勘探

二、经典的孕育

 第三节 老场坊原型测绘记录分析

一、1933的丈量

二、城市心灵史

第三章  开发与设计

 第一节 项目开发和建筑设计

一、新开发和再开发项目

二、建筑设计的隐喻

三、天堂火的激情

 第二节 老建筑保护性再利用

一、国际性潮流

二、手指码头重生

三、8号桥新与旧

 第三节 创意商铺、创意办公楼、创意园区

一、创意生活产业

二、LOFT空间

三、产业集群

第四章  创意地产案名传播

 第一节 创意地产的案名

一、案名命名SOI—CKT要素

二、上海50家创意产业集聚区案名分析

 第二节 创意地产的标志

一、创意地产标志创作要点

二、创意地产标志实例分析

 第三节 创意地产的商标

二、商标和商标类别

二、创意地产商标释义

第五章  创意地产意义建树

 第一节 创造意义

一、创意的基本涵义

二、意义的追问和探求

三、意义的符号学研究

 第二节 建筑时空与意义天地

一、从人类建筑史中吸收精神养料

二、建筑的意义与能指、所指、意指

三、建筑的意义与符号学分析

 第三节 人性之尊与意义殿堂

一、资本之上的人性光芒

二、以意义为核心的符号消费

三、符号消费的意义殿堂

第六章  经营文脉

 第一节 文脉的历史传承

一、创意地产文化经营

二、文脉的诠释

三、文脉与历史

 第二节 工业遗产的视野

一、《工业遗产的下塔吉尔宪章》

二、《无锡建议》在北仓门

三、老工厂老仓库的再生

 第三节 历史风情：南京1912实证分析

一、博物馆区的商业开发

二、以民国文化为载体

三、品牌的延伸

第七章  经营时尚

 第一节 时尚的经典解读

一、时尚的涵义

二、时尚的解析

三、时尚和经典

 第二节 时尚经济的视点

一、关注时尚产业

二、聚焦时尚消费

三、场所和派对

 第三节 时尚地标：外滩三号实证分析

一、当商业地产遇上创意产业

二、一楼到七楼的时尚

三、时尚阿玛尼

第八章  经营体验

 第一节 体验经济

一、体验的涵义

二、体验型商街

三、体验型商厦

 第二节 在活动中体验

一、阿波罗和狄俄尼索斯

二、从节庆到节事活动

三、活动的主题

 第三节 节事拼贴：西湖天地实证分析

一、湖边的创意

二、拼贴的艺术

三、拼贴节事

第九章  创意地产案例述评

 第一节 场景之旅海上海

一、从安藤忠雄说起

二、场景制造的要义

三、场景制造中事件

 第二节 小说故事同乐坊

一、连载小说体广告

二、人物情境

三、酒吧参考

 第三节 博弈之下西九龙

一、前期工作

二、利益博弈

三、几点思考

第十章  创意地产投资分析

 第一节 创意地产投资决策

一、创意地产投资特性

二、投资决策工作内容

三、投资项目获取路径

 第二节 项目可行性研究

一、可行性研究概述

二、可行性研究报告内容

三、项目租售计划示例

 第三节 创意地产投资经济评价

一、静态评价指标

二、动态评价指标

三、经营性物业收益分析

第十一章  另一种创意地产

——以中国商铺网策划为例

 第一节 另一种圈地另一类建筑师

一、在互联网上圈定企业新的发展空间

二、IA与信息建筑师

三、目标受众定位

 第二节 商业地产网站的商业模式

一、做细分市场第一

二、开拓web2．0网上社区

三、行业门户+社区网站价值链盈利

 第三节 房地产企业转型的一种路径

一、房地产企业转型的互联网战略

二、风险投资的预期

三、“另一种创意地产”的竞争力

附录  地产威客(http：／／www．88witkey．com)的创意

后记

泛地产可以理解为房地产业开发包括经营的一种理念，一种操作样式。

泛地产又称广义地产，首先是房地产著名策划人王志纲提出来的。他认为：泛地产就是将房地产泛化、广义化。从某种意义上说．房地产不单纯是建造商用、民用住宅．但凡人类活动的地方，如生活、工作、学习、运动、休闲、娱乐等场所及相配套的服务都与房地产有关，都是房地产可以整合的要素。不论在中关村做的孵化器项目还是中国硅谷的再创，这些都离不开大地母亲的怀抱。大地母亲是房地产之本，怎样植人各种各样的奇花异树，产生一个个全新的花园和苗圃，是房地产创新者要干的活。而最关键的是把握住房地产理念创新这个灵魂，我们的地产商才能够不断超越。

世联地产顾问(中国)有限公司的泛地产观是：注重商业地产的复合系统论，以市场为导向，广泛地从政治、经济、社会、城市规划、建筑、历史、地理、文化艺术等诸多领域对地产进行规律研究，促进市场成熟。

深圳市本是资产管理有限公司对泛地产项目作了分类，它们包括：

旅游区：其中有自然保护区，风景名胜区(自然、文化遗产)，旅游度假区(山、海、湖)，环城游憩带，主题公园(游乐园)。

园区：其中有农业种植区，工业园区(经济、高科技开发区)，大型文化住宅社区，中央商务区(CBD)，城市开放空间。

城市广场：其中有主题街区(商业街、文化街、演艺街、金融街)，购物公园(Shopping MaU)。

地质资源开发区：其中有矿泉水基地，地热开发区，地质公园(溶洞、喀斯特地貌、丹霞地貌、化石群、天坑群等)。

创意地产的界定以泛地产为理念，主要有以下三个方面意义。

1．为创意地产提供了广阔的发展空间

在创意地产的界定中采用泛地产一说，是因为在泛地产中，“房子”不再是核心，它可能是主体，也可能成为附属的配套设施，如宋城集团在泛地产理念下开发的杭州世界休闲博览园。

创意地产是在紧缺的土地资源上发展的高附价值产业，在狭义地产阶段，房地产开发主要体现为实物地产开发，往往是粗放型的。创意地产以泛地产为开发理念，通过精心策划和运作，使有限的建筑空间成为无限的创意场所。有限的土地上能够承载的建筑是有限的，但是能够承载的创意是无限的。创意地产通过打造创意产业空间，形成创意产业高附加值效应，使有限的土地资源得到最好的利用，使有限的建筑发挥最大的效能。

2．为创意地产提供宽泛的运作环境

在创意地产概念的界定中采用泛地产一说，也可以为创意地产提供宽泛的运作环境。创意地产的开发包括老建筑的改建和新建筑的建设。老建筑改建的类型包括老工厂、老仓库、老大楼、老民居、老村落等等，这些老建筑的改建往往会遭遇到用地属性不符、产权关系复杂等一系列房地产法规限制的瓶颈。创意地产开发中老建筑的改建应区别于严格意义上的房地产运作，我们所说的泛地产应该具有非严格意义房地产开发的含义，这样可以为创意地产提供宽泛的运作环境，包括灵活的政策环境。

国外和我国港台地区的一些做法可以参考借鉴。如创意地产涉及面较大的老厂房老仓库LOFT改建问题，国际上有一种“提供资助与奖励的公共政策”，中国香港政府也做过一些具体研究。如为促进老厂房老仓库LOFT改建开发，香港政府在对待工业用地性质的问题上，研究两种不同的做法：一是更改土地用途；二是不改变土地用途，但允许有关建筑，在估计余下的生命期内，改为多用途空间，直到建筑物被拆除为止。  3．从泛地产到创意城市

在创意地产的界定中采用泛地产一说，是将房地产开发置于更大的空间尺度上进行更为宏观的定位、规划、设计与开发。泛地产一说往往和经营城市联系在一起。经营城市是近年政府部门和发展商比较关注的问题。经营城市的基础是经营城市土地，创意地产在很大程度上是在政府主导下的一种经营城市土地的行为。

创意地产在经营城市的基础上，又要超越经营城市。与“经营城市”相比较，“创意城市”的概念更为准确和恰当。在一些城市，经营城市被简单视为买卖土地。创意城市追求的是城市价值的最大化，而不是价格的最大化；释放城市土地资产的巨大潜能，使城市土地和历史、文化等资源得到和谐可持续发展。英国学者Landry是创意城市研究的先驱性人物。在其代表作《创意城市：都市创新的工具书》开头就清楚点出其研究著作的诉求：本书描述一种新的都市规划策略方法，检视人们如何在城市中以创意的方式进行思考、计划与行动。本书探索我们如何透过驾驭人们的想象力与天分，使我们的城市更适合居住与更具活力。

P6-9

放在我们面前的是戴承良先生最新的著述《创意地产》。

记得在2005年10月，也是秋高气爽，金菊盛开的季节，戴承良先生送上两篇关于创意地产的稿子请我一读。当时，我曾打开google和百度搜索引擎查询相关信息，尚未搜到创意地产的相应词语。戴承良那两篇关于创意地产的稿子，以《当商业地产遇上创意产业——创意地产解码》和《上海时尚地标：外滩3号经营方略》为篇名，发表于2005年12月出版的房地产专业杂志上。同月，以他为主讲者，上海易居房地产研究院举办了《创意地产研讨班》，有关新闻媒体专门为此做了报道。尔后，戴承良以撰写《中国创意地产报告》、创意地产博客和讲学培训、项目策划等各种方式，深化相关研究，倡导创意地产。2006年4月，上海易居房地产研究院又成立了以他领衔的创意地产研究室。如今，再在google和百度搜索创意地产一词，有数百万项“符合创意地产的查询结果”。因此可以说，《创意地产》一书就成为了戴承良先生作为创意地产理论创导者和推进者的重要代表作。

创意地产作为一种新地产形态的实践，应该说也是新兴的创意产业的一个重要组成部分，它是在新世纪中国房地产业的发展过程中与创意产业融合后开始发生、发育和发展的。从经济运作的角度看，创意地产是在紧缺的土地资源上发展的高附加值产业，它符合当今房地产产业运行模式从粗放型向集约型转变，产业运作形态从资源消耗型向节能省地型转变的房地产业转型基本方向。创意地产以泛地产为开发理念，通过精心策划和运作，使有限的建筑空间成为无限的创意场所；有限的土地上能够承载的建筑是有限的，但是能够承载的创意是无限的。创意地产通过打造创意产业空间，形成创意产业高附加值效应，使有限的土地资源得到最好的利用，使有限的建筑空间发挥最大的效能。

就其内涵来说，当前中国创意地产开发中主要包括老工厂、老仓库、老大楼、老民居、老村落改建等。创意地产开发中老建筑改建，在房地产业转型中很有发展潜力，它的适当方式是对老建筑保护性开发或者说保护性再利用。随着房地产新开发的土地的不断减少和人们对历史保护和可持续发展的日益关注，房地产业转型中创意地产老建筑改建的经济效益和社会效益会越来越明显，当然，这并不排斥在新开发的项目中充分地利用和借鉴创意地产的概念和做法。在中国房地产界，创意地产的广泛应用，不应停留在一些已经成功的经验，而是贵在地产运作的新创意，这应该是创意地产普遍运用的一个核心理念。

《创意地产》一书，首先一个明显的特色是，从大量实证的事例展示了创意地产独特的风采和内涵。书中涉及的以中国长三角地区为主扩展至中国香港的创意地产项目，作者几乎都亲临现场，实地感受，实地考察，并收集建筑图纸选择精品用CAD重新绘制以飨读者。正是在大量的调查研究基础上作者概括了创意地产的内涵：创意地产是房地产业与创意产业融合的交叉产业，其核心是新型商业地产运作，主干为创意商铺、创意办公楼、创意园区，兼及创意住区。创意地产需要房地产和创意产业的双重开发，其共同指向为地产的效益和增值，同时关注人文价值，包括艺术价值、科学价值、品牌价值。

《创意地产》一书的另一个特色是，作者的理论阐述建树了创意地产较为系统并有所创新的架构。创意地产作为一种交叉产业，它是房地产业的一种门类，义是创意产业的一个分支．具有双重隶属关系；创意地产操作的起点是调研和测绘，项目开发分为新建筑建设和老建筑改建两种类型，重视老建筑保护性再利用；创意地产引领现代都市创意风尚，以创造意义为灵魂，以经营文脉、时尚、体验为特色，资本投资收益和人文价值建树并重。值得指出的，作者在对创意地产进行理论阐述时，正站在当今理论思维和经济活动创新点上，恰当地运用和借鉴了一些新的表述，从创意社群、LOFT空间、拼贴到场景制造，从意义学说、符号消费、博弈到风险投资等，为本书增添了新的视角。

当然，本书作为国内第一本创意地产专著，要把有关实例和理论加以正确和系统阐述并非易事，书中难免有不足之处，如某些引用的事例所作的评价尚需斟酌，某些阐述的论点所作的表述尚需推敲，但总体上来说，本书是中国房地产业经济变迁、发展过程中的一种理论创新的积极诉求，也是现代城市建设创意风尚建构实践中的一种有益探索，是值得一读，并令人有所启示的。

是为序。

2007年秋

于上海易居房地产研究院

本书得以完成，得到了上海易居房地产研究院、上海创意产业协会的帮助；各创意园区和其他企业、机构提供了相关资料和图片；上海大学建筑系沐碉及上海工程技术大学广告系俞怡婷等同学协助绘制了图像，特约编辑陈莉莉为本书付出了辛勤的劳作；在此，一并表示衷心的感谢。

在写书过程中，总觉得意犹未尽，还想创意一番，还想使创意地产在互联网上有更多的延伸，于是就有了书后的附录：地产威客(http：／／www．88witkev．com)的创意。