前期准备，看房，选房，收房，入住，擦亮双眼，识破陷阱，成为最快乐的购房人！

每位购房人都有一段难忘的“辛酸史”：

广告欺诈，合同陷阱，认购设套，物业宾主不分……，让人一不小心就会掉人陷阱之中。

为了让购房者能够具备必需的专业购房知识，在购房过程中少走弯路，我们参考专家的意见，精心编撰了本书，把购房过程中将会遇到的方方面面的问题进行了详细的阐述，把消费者将会涉及的专业知识和专业术语尽量简化，把繁杂的购房法律条款解释得通俗易懂，希望能够对大家的购房有所帮助。

购房过程中的广告欺诈、合同陷阱、认购设套、物业宾主不分……购房人一不小心就会掉到陷阱之中。为了让购房者能够具备必需的专业购房知识，在购房过程中少走弯路，编著者参考专家的意见，精心编撰了这本《购房手册》，把购房过程中将会遇到的方方面面的问题进行了详细的阐述，把购房时将会涉及的专业知识和专业术语尽量简化，把繁杂的购房法律条款解释得通俗易懂，希望能够对大家的购房有所帮助。

第一章 前期准备

 一、看清购房陷阱

 二、避过信息陷阱

 三、做好购房预算

 四、投资置业必须注意的事项

 五、买房投资怎样才能稳赚不赔

 六、新住宅设计标准与趋势

 七、商品房销售与预售的区别

 八、购房常见法律问题分析

 九、什么是住房公积金贷款和住房商业贷款

 十、什么是期房、现房和尾房

第二章 看房、选房应明确考察内容

 一、地理位置要好

 二、交通方便

 三、环境布局合理

 四、配套设施全

 五、绿化到位

 六、土地使用年限要长

 七、户型好

 八、面积适中

 九、公摊面积要小

 十、价格合理

 十一、通风顺畅

 十二、日照充足

 十三、隔声性能强

 十四、私密性好

 十五、结构牢固

 十六、节能

 十七、设备齐全、精良

 十八、抗震、防火

 十九、物业管理要好

第三章 规避购房风险

 一、警惕房地产广告陷阱

 二、展会看房的陷阱

 三、“绿”色蛊惑

 四、样板间的“猫腻”

 五、起价、均价、最高限价有何不同

 六、学会辨识售楼小姐的话

 七、谨防售楼小姐的温柔“陷阱”

 八、楼盘联谊会中的玄机

 九、弄清毛坯房、简装房和精装房的概念

 十、选购精装房的注意事项

 十一、购买商铺的陷阱

 十二、楼层选择的注意事项

 十三、买水景住宅需留意哪些方面

 十四、买二手房别迷信“全包价”

 十五、察看“五证二书”

第四章 签订购房合同

 一、购房“定金”不能随便交

 二、避免二手房交易的定金纠纷

 三、定金的最高限额是多少

 四、签一份防陷阱的买房合同

 五、什么是延期交款和延期交楼的单方解除合同权

 六、买受人的合同解除权

 七、什么情况下可以变更合同

 八、彻底认清抵押房

 九、抵押房产的转让

 十、补充协议的效力

 十一、签订购房补充协议的注意事项

 十二、购房合同的生效条件

 十三、购房应缴的税费有哪些

 十四、谁应该持有合同正本

第五章 办理贷款

 一、贷款常识

 二、警惕“假按揭”

 三、什么是转按揭

 四、如何申请二手房贷款

 五、什么是房贷险

 六、房产保险的品种有哪些

 七、为什么要办理房产公证

 八、房产保险的受益人是谁

 九、提前还贷的步骤是什么

 十、提前还贷的方式有哪些

 十一、提前还贷的注意事项

 十二、提前还贷如何退保最省钱

 十三、本金还款和本息还款有何不同

第六章 房屋的验收

 一、如何判定开发商延期交房

 二、怎样才算“不可抗力”交房

 三、逾期交房怎么处理

 四、在什么情况下可以退房

 五、验收人住的步骤

 六、房屋面积的测定

 七、计算建筑面积的注意事项

 八、如何应对期房的“面积误差”

 九、验收毛坯房的注意事项

 十、验房不合格怎么办

 十一、商品房质量问题的法律责任

 十二、逾期交房，贷款利息怎么办

第七章 权属证书的办理

 一、《房地产证》与《房屋所有权证》或《房产证》有什么区别

 二、《房产证》究竟有多重要

 三、无法办理《房产证》的原因及解决方案

 四、办理《房产证》所需的费用

 五、办理《房产证》的时效

 六、如何减少产权纠纷

第八章 房屋装修

 一、家庭装饰六字经

 二、做好装修前的整体规划

 三、如何做好家装预算

 四、选择恰当的装修公司

 五、签订正式的装修合同

 六、家庭装饰装修的漏洞

 七、如何防止家装工期拖延

 八、涂料市场的“绿色陷阱”

 九、木地板质量令人担忧

第九章 物业管理

 一、如何选择物业管理公司

 二、签订物业管理合同的注意事项

 三、如何签订物业管理公约

附录

 附录一 《物业管理服务合同》(附业主公约)

 附录二 《物业管理条例》

 附录三 缀高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(节选)

参考文献

七、谨防售楼小姐的温柔“陷阱”

购房者：“不是说宽带已经进户了吗?”

售楼小姐：“对啊，我们预留了宽带接入口，您只需交初装费。”

购房者：“这个楼盘能升值吗?”

售楼小姐：“肯定升值，用不了多久我们就涨价。”

购房者：“怎么所有的窗户都直对着?在家里干什么隔壁都看得到，这哪有私密性。”

售楼小姐：“他看您，你可以看他，只要不亏就行!”

像这种“活络”话、“软刀子”，在购房过程中随处可见，而且还属于比较直接的，而另一些售楼小姐的“惯用伎俩”，往往使购房人在不知不觉中掉人事先设计好的“温柔陷阱”里。

1．楼房已“售出”

老张的儿子要结婚，他准备为儿子买一套新房。一天上午，老张和老伴来到某房产公司。在售楼小姐的热情陪伴下，夫妇二人看中了一套房，但售楼小姐却非常抱歉地说，这套住房已经售出。夫妇二人一听，便说：“算了，我们到别处再看看。”正当二人要离开时，售楼小姐急忙笑容可掬地说：“大爷、大妈，如果你们真相中了那套房，我可以问问那位订房的先生，他还没有办理预购手续呢……”接着，便安排老张两口坐下，并在他们的面前拨通了电话，而且还是用的免提。电话那头的男子说，如果老人是买给儿子做新房的，可以考虑成全他们，但需要等两天，自己考虑一下再答复……两天后，正值下雨，售楼小姐冒雨来到老张家，说那位先生同意转让房子。老张夫妻二人看着全身湿透的售楼小姐，不禁为她的真诚所打动，当即决定购买那套房子。他们万万没有想到，这完全是售楼小姐设计的温柔陷阱。

2．“房托”是经理

售楼业绩好、业务提成高的售楼小姐都懂得：男女同来购房，必将女方作为突破口。

一个炎热的中午，张小姐在样板房值班，这时，走进一位大款男子和一名年轻美貌的女子。看到男子的衣着和气质，第六感觉告诉张小姐：有机会。于是，她施出浑身解数，尽力介绍楼盘的情况。就在张小姐准备拿“房屋订购单”时，一直被冷落的女子说话了：“这里多偏僻呀，售价还这么贵，你就算是有钱也该砍砍价嘛。”这句话让张小姐明白了自己的疏忽，她迅速转移重点：“这位小姐真有眼力，您看一下这幢别墅的内部结构，有什么问题我们可以按您的要求改……”这一招真好使，那女子再也没说挑剔的话。这时，售楼部经理和一名售楼小姐以情侣的身份“登场”了，他们佯装看中了大款欲购的那幢别墅，大款男子一急，马上说道：“这套别墅已被我定下。”张小姐趁机拿出“房屋订购单”，于是，这笔买卖很快成交了。

3．“双簧”

一位中年男子多次到售楼部看房，虽然售楼小姐施展浑身解数，但男子始终对2400元／平方米的房价摇头。一天，该男子又来到售楼部，当他看到房屋的起售价从2400元／平方米变成2600元／平方米时，有些吃惊。此时，洪小姐(售楼小姐)说：“现在的房地产都在涨价，我们只是涨了200元，算不了什么。”男子一听，非常气愤：“1平方米涨200元，100平方米就是2万元，谁能将2万元当成小菜呀!”洪小姐当即以轻蔑的语气回击道：“实话告诉你，今天涨200元，没准明天还会涨200元。你迟迟不下决心，到时肯定会后悔的。”男子一听，更加生气了，正在这时，另一位售楼小姐——朱小姐走了过来，对男子一个劲赔不是，并将两包“中华”牌香烟塞在他手上。没过几天，中年男子来找朱小姐，当即购买了3套住房。

原来，该男子被朱小姐的服务态度所打动，所以才决定购房的。但他很难想到：那天是两位售楼小姐针对他唱的双簧戏。事后，洪小姐从朱小姐的业务提成中得到了相应的报酬。  八、楼盘联谊会中的玄机

“激情”是人们在特定场合下所产生的高昂情绪，特别是在购买物品时，消费者往往会在不经过理智分析的情况下，轻易做出购买决定。鉴于消费者的这种心理特点，房地产商便在销售住宅时采取“激情营销”的策略，于是，各种名目的联谊不断召开，比如：在抽奖活动中，你成为“幸运”的大奖得主，难道不激动得当时订购住房吗；收房时，在豪华的庆典酒会上，看着开发商送给你价格不菲的人住大礼，你还好意思流露不满情绪吗……于是，激情营销就得到了普遍运用。

1．心理战的“赢家”

陈先生打算买房，经过多次看房后，有两个项目成为最后待定的目标。由于这两个项目各有利弊，陈先生为自己到底是买A楼盘还是B楼盘犯了愁。作为准业主，陈先生先后参加了两个项目的业主联谊活动，A项目请来明星助阵，当日签合同可以打折；B项目举办户外烧烤，其中穿插抽奖活动。对这种将准业主们捧若上宾的种种活动，陈先生不怎么感兴趣，但他万万没有想到，在B项目的抽奖活动中，自己中了头奖，奖品是豪华的欧洲双人游往返机票，如果在此基础上签订商品房销售合同，还可减免一年的物业费。对这突如其来的“馅饼”，陈先生被“砸晕了”，于是很快便签了订购合同。

其实，这种事情非常普遍，而且对犹豫不决的客户最灵。客户会认为自己得到了很大的便宜，其实，中奖率是百分之百的，那些没中奖的参加者就不好说是什么人了，反正人越多对客户造成的心理压力就越大，因为，你不买还有其他人买……

2．抽大奖中的猫腻

虽然楼盘活动的花样繁多，洋的、雅的……无奇不有，但活动中的抽大奖却没有怎么改变。

某楼盘在搞活动时，为业主们设立了许多有趣的奖项，比如：最早买房的“慧眼识珠”奖，当天最先买房的“雷厉风行奖”等。此外，由于购买人群的层次相对固定，许多高档项目便使出了类似“传销”的招数，拿出一笔资金给介绍新客户并成交的老业主，名义上算作“辛苦费”，实际就是提成。而有些项目则找专业的策划公司，并针对相应的客户人群盯住不同的俱乐部，于是，俱乐部会员就很自然地成为此项目的目标客户群。  按说，举办活动是正常的促销手段，本无可厚非，但是，许多开发商却以此为借口，变着花样吸引买房人，从而达到提升项目人气、促使准客户签约的目的。其实，活动中的猫腻非常多，特别是抽奖活动，中大奖的人都是准客户，而那些签完正式合同的购房人，不管如何抽奖，一般都拿不着大奖，因为开发商认为把大奖给他们对开发商已经没有太大“意义”了。

3．温柔一刀

开发商大搞联谊会的伎俩并不深奥，只要参加几次类似的活动，业主和准业主们就会心知肚明，虽然明知开发商是在用钱买好业主，也知道“羊毛出在羊身上”，但业主们都不会放弃参加活动的机会，原因就是好玩儿、落实惠。确实，马上要交房时，搞个豪华的庆典酒会，给业主送上一份价格不菲的大礼……业主接受了，不满情绪就不会发泄出来，而开发商自然落得清静。

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家是爱的港湾，很多人都想精心选购一套属于自己的住房。但是，随着房地产行业的升温，许多在其他领域被奉为“上帝”的消费者，在房地产领域非但没有能够品尝到做“上帝”的滋味，反而很多购房人都有一段难忘的“辛酸史”。来往奔波的劳累自不必说，最为可气的就是购房中出现的各式各样的陷阱：广告欺诈、合同陷阱、认购设套、物业宾主不分……购房人一不小心就会掉到陷阱之中，那个累呀、苦呀、郁闷呀、烦心呀……总之，买房过程中的辛酸差不多“地球人都知道”。

为什么会有如此的辛酸与苦闷?原因很简单：虽然购房与购买其他的物品相同，都是一种消费行为，但是它又与其他的消费行为有很大区别。

首先，这是大宗物品消费，每一套房子从最低的十几万元到上百万元不等，这样的价格，导致有的人可能终其一生都只能购买一套住房，所以大家在购买住房的时候，都会非常的慎重，这无形之中就给自己增添了压力。

其二，购房是一个系统工程，涉及太多的问题，而且在很多环节上都需要具备专业的知识才能搞明白，如果不具备这种能力，很难保证能顺利购买到自己满意的住房。

其三，由于开发商知道大多数购房者不具备专业知识，再加上有一些开发商见利忘义，所以他们总是在价格、质量等方面设置陷阱，购房者稍有不慎就有可能中圈套而无法自拔。

其四，与开发商相比，购房者是弱势群体，一旦出现问题，购房者的利益在很多方面都无法得到保障，使消费者蒙受损失。

为了让大家能够具备必需的专业购房知识，在购房过程中少走弯路，我们参考专家的意见，精心编撰了这本《购房手册》，希望能够对大家的购房有所帮助。

因为在购房过程中会涉及一定的专业知识和专业术语，考虑到这样会对广大读者阅读造成一定的障碍，我们也尽量予以简化，以让其变得更加通俗易懂。希望在这本书的帮助下，大家都能买到称心如意的住房!

编者

2006年10月