本书以最新《企业会汁准则》和《企业会计制度》为依据，以房地产业务为主线，全面、系统地介绍房地产企业会计实务的处理过程。全书共分十二章，主要内容包括房地产会计实务概述问答、房地产资金来源的核算问答、房地产投资核算问答、房地产存货的核算问答、房地产收入及利润的核算问答、房地产财务会计报告问答等。

本书的一大特点是在结构上做到了一般性与特殊性相结合，既符合一般会计实务类图书的编写逻辑，又突出了房地产企业会计的特殊性。全书共分十二章，内容包括：房地产会计基本知识、资金来源、货币资金及应收款项、投资、存货、项目开发成本费用、收入及利润、自营工程、工资、固定资产和无形资产、财务会计报表、房地产的交付使用及资金冲转。本书着重突出可操作性，联系房地产企业的会计实务，列举了大量会计核算实例，这又是本书的一大特点。

第一章 房地产会计实务概述问答

 房地产会计的职能在实务中体现在哪几个方面？

 房地产会计的核算任务主要包括哪些内容？

 房地产会计核算的基本前提是什么？

 实务中设置房地产会计科目应遵循什么原则？

 如何设置房地产企业的会计机构？

 如何配备房地产企业的会计人员？

 房地产企业应遵循什么会计制度？

第二章 房地产资金来源的核算问答

 什么是房地产企业的无偿性资金来源？

 什么是房地产企业的有偿性资金来源？

 如何核算房地产企业的预算拨款？

 如何核算房地产企业的自筹资金拨款？

 如何核算房地产企业的项目资本？

 如何核算上级拨入的资金？

 如何核算房地产企业进口设备的转账拨款？

 如何核算房地产企业器材的转账拨款？

 如何核算财政贴息资金拨款？

 如何核算房地产企业的其他拨款？

 房地产企业投资借款的资金来源主要包括哪几种？

 房地产企业投资借款必备哪些条件？

 房地产企业投资借款应实行什么原则？

 房地产企业投资借款要分为哪几个阶段？

 偿还投资借款要遵循哪些规定？

 房地产企业应如何核算统借统还投资借款？

 房地产企业应如何核算部门统借基金借款？

 什么是结算中形成的资金来源？

 房地产企业的资金占用主要分为哪几类？

 什么是房地产企业资金运动的内容？

 房地产企业的资金运动主要具有什么特点？

第三章 货币资金及应收款项的核算问答

 房地产企业的现金管理制度主要包括什么内容？

 房地产企业的现金核算有何要点？

 如何对房地产企业的现金进行清查？

 如何对房地产企业的银行存款进行管理？

 如何核算房地产企业的银行存款？

 对房地产企业的银行汇票结算有何规定？

 房地产企业以银行汇票结算要经过什么程序？

 房地产企业的商业汇票结算方式有哪些？

 对房地产企业的商业汇票结算有何规定？

 房地产企业的银行本票结算方式有哪些？

 如何核算银行本票存款？

 房地产企业的支票结算方式有哪些？

 房地产企业的汇兑结算方式有哪些？

 如何确认房地产企业的应收账款入账时间？

 如何核算房地产企业的应收账款？

 如何确认房地产企业的坏账？

 如何核算房地产企业的坏账损失？

 如何核算房地产企业的应收票据？

 应该如何贴现房地产企业的应收票据？

 什么是房地产企业的其他应收款？

 如何核算房地产企业的其他应收款？

 如何核算房地产企业的预付账款？

 如何核算房地产企业的待摊费用？

 如何核算房地产企业的备用金？

 什么是房地产企业的内部往来款项？

 如何核算房地产企业的内部往来款项？

 什么是房地产企业的其他货币资金？

 如何核算房地产企业的外埠存款？

 如何核算房地产企业的银行汇票存款？

 加何核算房地产企业的在途货币资金？

 如何核算房地产企业的存出投资款？

 如何核算房地产企业的信用证存款？

第四章 房地产投资核算问答

 房地产投资核算包括哪些内容？

 房地产投资核算的任务主要包括哪几个方面？

 什么是房地产的建筑安装工程投资？

 如何核算出包方式的建筑安装工程投资额？

 什么是房地产企业的预付备料款？

 如何核算预付备料款的拨付和扣回？

 房地产企业短期投资核算有何要点？

 如何确认短期投资损益？

 房地产企业的短期投资如何进行期末计价？

 什么是房地产企业的长期投资减值？

 如何确定长期股权投资的初始成本？

 如何用成本法核算房地产企业的长期股权投资？

 如何用权益法核算房地产企业的长期股权投资？

 什么是房地产企业的长期债权投资？

 如何确定长期债权投资取得时的成本？

 如何确定房地产企业长期债券的溢折价？

 什么是房地产企业的设备投资？

 计算房地产设备投资完成额的条件是什么？

 核算房地产企业设备投资的方法是什么？

 什么是房地产企业的待摊投资？

 房地产企业的待摊投资一般包括哪些内容？

 房地产企业待摊投资的分摊方法具体有哪两种

 如何核算房地产企业的待摊投资？

 什么是房地产企业的其他投资？

 房地产企业其他投资的核算方法是什么？

 如何核算房地产企业的转出投资？

 如何核算房地产企业的待核销基建支出？

 什么是房地产企业的投资包干节余？

 房地产企业的投资包干应该包括哪些内容？

 如何核算房地产企业的投资包干节余？

第五章 房地产存货的核算问答

 房地产企业的存货一般可以分为哪几类？

 如何计价房地产企业的存货实际成本？

 如何计价房地产企业的发出存货？

 如何对房地产企业的材料进行分类？

 房地产企业的材料应该如何进行计价？

 什么是房地产企业材料的收发凭证？

 房地产企业材料收发的核算有何要点？

 什么是房地产企业的周转材料？

 房地产企业的周转材料应如何进行摊销？

 如何核算房地产企业的收入周转材料？

 如何核算房地产企业的领用周转材料？

 如何对房地产企业材料的调价进行核算？

 如何核算房地产企业的自制材料？

 如何核算房地产企业的委托加工物资？

 房地产企业材料物资内部的调拨应如何核算？

 房地产企业的低值易耗品具有什么特点？

 如何对房地产企业的低值易耗品进行摊销？

 如何核算房地产企业的低值易耗品？

 如何对房地产企业的存货数量进行盘存？

 对房地产企业的存货进行清查有何意义？

 如何核算房地产企业的存货清查？

 房地产企业存货的期末计价有何原则？

 如何核算房地产企业的存货跌价准备？

第六章 项目开发成本费用的核算问答

 什么是房地产企业的项目开发成本？

 什么是房地产企业的费用？

 房地产企业的费用与开发成本具有什么关系？

 核算房地产企业的成本费用有何意义？

 项目开发成本可分为哪几类？

 房地产企业在核算项目开发成本时应遵循哪些要求？

 核算房地产项目开发成本可以采用什么方法？

 房地产项目开发成本核算的程序是什么？

 什么是房地产企业的开发间接费用？

 如何对开发间接费用进行分配？

 如何核算房地产企业的开发问接费用？

 什么是房地产企业的土地开发？

 土地开发支出总的列支原则是什么？

 如何设置房地产企业的土地开发成本项目？

 如何归集与分配房地产企业的土地开发费用？

 如何对完工土地开发成本进行结转？

 什么是房地产企业的房屋开发？

 如何确定房屋开发成本的核算对象？

 如何确定房屋开发成本的项目？

 如何核算土地征用及拆迁补偿费？

 如何核算房屋开发前期工程费？

 如何核算房屋开发过程中基础设施费？

 如何核算房屋开发过程的建筑安装工程费？

 如何核算房屋开发成本的配套设施费？

 房地产企业的配套设施一般包括哪两类？

 配套设施的支出应按什么原则来进行归集？

 如何确定配套设施开发成本的核算对象？

 如何确定配套设施开发成本的项目？

 如何对已完工配套设施开发成本进行结转？

 什么是代建工程？

 如何确定代建工程开发成本的核算对象？

 如何核算代建工程的开发成本？

 什么是临时设施？

 临时设施与固定资产有何区别？

 如何对临时设施进行摊销？

 临时设施的购置、搭建如何进行核算？

 临时设施的清理如何进行核算？

 如何对临时设施进行管理？

第七章 房地产收入及利润的核算问答

 房地产企业的营业收入主要包括什么内容？

 房地产企业营业收入的确认必须满足哪些条件？

 房地产企业营业收入的确认可分为哪几个方面？

 如何核算房地产企业的主营业务收入？

 如何核算房地产企业的主营业务成本？

 如何核算土地和商品房销售收入？

 如何核算代建房屋的工程结算收入？

 如何核算分期收款开发产品收入？

 如何核算房地产企业的销售退回、折让和折扣？

 如何核算房地产企业的土地转让？

 如何核算出租产品租金收入？

 如何核算房地产企业的营业税金及附加？

 什么是其他业务收入的确认条件？

 如何核算房地产企业的其他业务收入？

 如何核算房地产企业的其他业务成本？

 如何核算房地产企业的营业费用？

 如何核算房地产企业的管理费用？

 房地产企业的财务费用？

 如何核算房地产企业的投资收益？

 如何核算房地产企业的营业外收入？

 如何核算房地产企业的营业外支出？

 什么是房地产企业的留存收益？

 房地产企业的盈余公积主要包括哪些内容？

 如何核算房地产企业的盈余公积？

 如何核算房地产企业的未分配利润？

 如何核算房地产企业的弥补亏损？

 如何计算房地产企业的所得税？

 什么是房地产企业的会计利润？

 房地产企业的会计利润与应纳税所得额有何差异？

 如何核算房地产企业以前年度损益调整？

 什么是房地产企业利润的构成？

 如何计算与结转房地产企业的利润？

 如何核算房地产企业利润的形成？

 如何核算房地产企业的净利润？

第八章 自营工程的核算问答

 什么是自营工程？

 如何确定自营工程的成本项目？

 房地产企业对自营工程进行计价应注意哪些事项？

 如何核算自营工程？

 如何核算出包工程？

 如何对施工费用按经济性质进行分类？

 如何对施工费用按经济用途进行分类？

 如何对施工费用按计人工程成本的方法进行分类？

 如何对施工费用按其与工程量的关系进行分类？

 自营工程成本的核算对象一般有哪几种？

 如何确定自营工程成本的核算程序？

 如何核算自营工程的人工费？

 如何核算自营工程的材料费？

 如何核算自营工程的机械使用费？

 如何核算自营工程的其他直接费？

 如何核算自营工程的施工管理费？

 发包方式与承包合同的内容是什么？

 房地产的工程价款可以采取哪些方式来结算？

 结算工程价款需要哪些凭证手续？

 什么是房地产企业的竣工财务决算？

 房地产企业的竣工财务决算有何要求？

 房地产企业的竣：亡财务决算报表主要包括什么内容？

 编制基本建设概况表时应注意哪些问题？

 编制房地产项目竣工财务决算表时应注意哪些问题？

 房地产企业的竣工财务决算说明书包括哪些内容？

 房地产企业的竣工决算有何审批规定？

第九章 工资的核算问答

 房地产企业的工资具有什么特点？

 房地产企业工资总额的组成包括什么内容？

 什么是房地产企业工资核算的原始记录？

 如何计算房地产企业职工的工资？

 结算房地产企业职工工资需要哪些手续和凭证？

 如何核算房地产企业工资的结算？

 如何核算房地产企业的工资分配？

 什么是房地产企业工资附加费？

 房地产企业的应付福利费主要包括什么内容？

 如何核算房地产企业的应付福利费？

 如何核算房地产企业的工会经费？

第十章 固定资产和无形资产的核算问答

 什么属于房地产企业的固定资产？

 房地产企业的固定资产具有什么特征？

 如何对房地产企业的固定资产进行分类？

 房地产企业固定资产的计价方法有哪几种？

 什么是房地产企业固定资产的价值构成？

 房地产企业固定资产增加的来源有哪几种？

 如何设置房地产企业固定资产的核算账户？

 如何核算房地产企业购入的固定资产？

 如何核算房地产企业自行建造的固定资产？

 如何核算投资者投入的固定资产？

 如何核算房地产企业融资租人的固定资产？

 如何核算房地产企业接受捐赠的固定资产？

 什么是房地产企业固定资产的折旧？

 如何确定固定资产的折旧范围？

 影响固定资产折旧的因素有哪几个方面？

 计提固定资产的折旧有哪几种方法？

 如何确定房地产企业固定资产折旧的分类核算？

 房地产企业固定资产的修理包括哪几种？

 房地产企业固定资产修理的核算方法是什么？

 引起房地产企业固定资产减少的原因主要有哪几方面？

 房地产企业固定资产发生增减业务时必须填写的凭证有哪些？

 如何核算房地产企业固定资产的出售、报废和毁损？

 如何核算房地产企业固定资产的贴换？

 如何核算房地产企业租出的固定资产？

 如何核算房地产企业的固定资产盘盈？

 如何核算房地产企业的固定资产盘亏？

 如何核算固定资产的减值准备？

 什么属于房地产企业的无形资产？

 房地产企业的无形资产具有什么特征？

 房地产企业的无形资产可分为哪几类？

 如何核算房地产企业取得的无形资产？

 如何对房地产企业的无形资产进行转销？

 如何转让房地产企业的无形资产？

 如何对房地产企业的无形资产进行重估价？

 如何核算房地产企业的无形资产投资？

 房地产企业如何核算无形资产的减值准备？

第十一章 房地产财务会计报告问答

 什么是房地产企业的财务会计报告？

 房地产企业的财务会计报告有何作用？

 编制房地产企业会计报告时应遵守哪些要求？

 编制房地产会计报告应做好哪些准备工作？

 什么是房地产企业的会计报表？

 什么是房地产企业会计报表的组成内容？

 如何报送房地产企业的会计报表？

 房地产企业资金平衡表的结构有何特点？

 如何填写资金平衡表资金占用方各项目的内容？

 如何填写资金平衡表资金来源方各项目的内容？

 房地产企业投资表的结构有何特点？

 房地产企业的待摊投资明细表具有什么特点？

 应该如何编制房地产企业的待摊投资明细表？

 什么是房地产企业的借款情况表？

 房地产企业的借款情况表包括哪些内容？

 应该如何编制房地产企业的借款情况表？

 什么是房地产企业的主要指标表？

 应该如何编制房地产企业的主要指标表？

 什么是房地产企业本年基建投资情况表？

 什么是房地产企业的财务情况说明书？

 什么是房地产企业的竣工工程成本表？

 如何编制房地产企业的竣工工程成本表？

 房地产企业的会计报表审查主要包括哪些内容？

 房地产企业的财务会计报告分析有何意义？

 房地产企业的财务会计报告分析有哪些方法？

第十二章 房地产交付使用及资金冲转的核算

 什么是房地产企业的交付使用资产？

 对房地产企业的交付使用资产进行核算有何意义？

 如何确定交付使用资产成本的组成内容？

 如何取得交付使用资产成本所需要的数据资料？

 如何核算交付使用资产的实际成本？

 什么是交付使用资产的验收交接手续及凭证？

 如何核算房地产企业的交付使用资产？

 什么是房地产企业的资金冲转？

 什么是拨款单位基本建设资金冲转的一般步骤？

 如何核算房地产企业投资拨款基建资金的冲转？

 如何核算房地产企业投资借款基建资金的冲转？

实务中设置房地产会计科目应遵循什么原则？

充分考虑房地产企业的特点，再结合现代房地产企业的实际需要，在设置会汁科目时应遵循以下原则：

1.根据本单位的特殊需要增设某些会计科目

房地产企业的统一会计科目，应该根据大多数房地产企业的常规业务来设置，但是，具体房地产企业还应从本企业的实际出发，针对本企业的特殊业务增没某些会计科目。

2.根据重要性原则简并某些会计科目

房地产企业可以将一些在本企业发生业务很少的一级科目进行精简，将其并人有关的科目作为明细科目使用。

3.会计科目的设置要保持相对稳定

房地产企业在设置会计科目时，要尽可能地预见到本企业的未来发展，适当留有余地。一般来说，在年度中间不要变更会计科目。在年度转换时变更会计科目，也要编制会计新旧科目对照表，保证数据正常转换。

如何设置房地产企业的会计机构？

房地产企业的会计机构，是专门从事会计工作的职能部门。建立和健全房地产企业的会计机构，是保证会计法规、制度的执行，会计工作秩序的正常运行，发挥会计职能，实现房地产会计目标的重要条件。

一般来说，具有一定规模、业务量较多的房地产企业都应单独设置会计机构。由于会计工作和财务工作是关系非常密切的综合性经济管理工作，因此，通常将会计机构和财务机构合并设置，如财务会计处（科、室、股、组）。会计机构在上级财政部门指导和监督下，在总经理和总会计师领导下，负责本企业的会计工作，并办理具体的会计事务和会计业务。房地产企业可以根据统一领导、分级管理的原则，在企业内部各职能部门、分公司设置二级财务会计机构，分别负责各部门、分公司的会计工作。

企业的会计部门是一个综合的管理部门，必须职责清楚、任务明确、工作有效，为此应建立会计部门内部岗位责任制，明确每个会计人员的工作岗位和职责范围。房地产企业的会计工作岗位一般可分为会计主管、出纳、财产物资核算、工资核算、成本费用核算、财务成果核算、资金核算、往来核算、总账报表、稽核、档案管理等。开展会计电算化和管理会计的企业，可以根据需要设置相应工作岗位，也可以与其他工作岗位相结合。会计工作岗位，可以一人一岗、一人多岗或者一岗多人。为了加强对各岗位人员的管理考核，还要建立会计工作岗位责任制，对每个工作岗位上会计人员所担负的职责作出详细规定。

如何配备房地产企业的会计人员？

会计人员是从事会计工作、处理会计业务、完成会计任务的人员。做好房地产企业的会计工作，一方面要建立会计机构，执行会计制度；另一方面要根据实际需要建立一支精通业务的会计队伍。

1.房地产企业会计人员的任职条件

《会计法》中对会计人员应具备的职业素质及任职资格作了具体规定，房地产企业的会计人员应当具备以下基本条件：

（1）要坚持原则、廉洁奉公。财务会计工作直接处理经济业务，在会计处理中必然会反映出一些经济问题，这就要求房地产企业的会计人员必须具备依法处理会计事项的素质，认真执行《会计法》、《企业会计准则》、《企业会计制度》、《企业财务通则》、《企业财务会计报告条例》等有关法律、法规，避免串通作弊，甚至走上犯罪道路。

（2）专业技术资格条件。《会计法》第三十八条明确规定：“从事会计工作的人员，必须取得会计从业资格证书。”同时规定：“担任会计机构负责人（会计主管人员），除取得会计从业资格证书外，还应当具备会计师以上专业技术职务资格或者从事会计工作三年以上经历。”房地产企业的会计人员达到了相应专业技术任职条件，才能为会计核算、会计资料的真实、准确和完整提供有力保障，才能正确编制和执行各项财务计划，有效参与经营预测、决策及企业各项经营管理活动。

（3）政策业务水平。要求房地产企业的会计人员在熟悉国家财经法律、法规、方针、政策的同时，必须掌握房地产行业的会计核算等业务管理及财务管理的有关知识，只有这样，才能切实做好房地产管理企业的会计核算及财务管理工作。

2.房地产企业会计人员的职责

房地产企业会计人员的职责，概括起来就是：及时提供真实可靠的会计信息，认真贯彻执行和维护国家财经制度和财经纪律，积极参与经营管理，提高经济效益。根据《会计法》的规定，会计人员的主要职责有：

（1）进行会计核算。房地产企业的会计人员要以实际发生的经济业务为依据，记账、算账、报账，做到手续完备，内容真实，数字准确，账目清楚，日清月结，按期结账，如实反映财务状况、经营成果和财务收支情况。进行会计核算，及时提供真实可靠的、能满足各方需要的会计信息，是会计人员最基本的职责。

（2）实行会计监督。房地产企业的会计人员应该对本企业的经济活动和财务收支实行会计监督。房地产企业的会计人员对不真实、不合法的原始凭证，不予受理；对记载不准确、不完整的原始凭证，予以退回，要求更正补充；发现账簿记录与实物、款项不符的时候，应当按照有关规定进行处理；无权自行处理的，应当立即向本企业行政领导人报告，请求查明原因，作出处理；对违反国家财政法规、财务制度规定的收支，不予办理。

（3）拟订本单位办理会计事务的具体办法。

（4）参与拟订经济计划、业务计划，考核、分析预算及财务计划的执行情况。

（5）办理其他会计事项。

房地产企业应遵循什么会计制度？

会计制度是组织和从事会计工作必须遵循的规范。P5-7

在市场经济中，房地产是一种商品，成为人们投资置业的良好对象。由房地产的投资开发、咨询、估价、经济、物业管理等组成的房地产业，是国民经济中的一个重要产业。近年来，我国社会主义市场经济的迅速发展，带动了我国房地产业的投资热潮，也使得房地产业得到了迅猛发展，房地产会计实务也因此日趋丰富和复杂，房地产业界会计人员面临的实务问题也因此迫切需要专门读本来满足工作需要。

我们所编写的《房地产会计实务操作300问》一书，以最新《企业会汁准则》和《企业会计制度》为依据，以房地产业务为主线，全面、系统地介绍房地产企业会计实务的处理过程。

本书的一大特点是在结构上做到了一般性与特殊性相结合，既符合一般会计实务类图书的编写逻辑，又突出了房地产企业会计的特殊性。全书共分十二章，内容包括：房地产会计基本知识、资金来源、货币资金及应收款项、投资、存货、项目开发成本费用、收入及利润、自营工程、工资、固定资产和无形资产、财务会计报表、房地产的交付使用及资金冲转。本书着重突出可操作性，联系房地产企业的会计实务，列举了大量会计核算实例，这又是本书的一大特点。

此书既可作为房地产企业财会人员和市政建设部门相关人员的参考用书，也可作为相关兴趣读者的自学解惑读本。

作为引导广大财务人员准确操作实务的读本，既要严格遵守科学的财务体系，又要深入浅出的表述准确，这一要求很可能是编者的经验、学识和人力一时难以达到的。这就难免在本书的编写中存在某些不妥的地方，甚至存在缺点错误，期待业内专家、学者和广大读者对本书批评指正。

编者

2007年11月