不动产，必须登记才能生效，您知道吗？不动产变更，必须公示，您知道吗？如果万一您的财产被登记错了，您该怎么办？物业或者开发商把您的房屋外表面出售做广告，您该怎么办？

精彩的案例，通俗的语言，在轻松阅读中了解物权法给了您怎样的权力，您又该如何正确行使和保护自己的权力。

物权法与我们的生活息息相关。本书以通俗易懂讲故事的形式介绍了物权的规则，让读者了解自己得到了哪些新权利和新武器，并了解如何运用物权法的规则保护自己的财产以及如果不了解这些规则会遇到的新麻烦。

本书适用于希望了解物权法的社会各届人士。

前言

第1章 物权 轰然闯进我们生活的力量

 财富的两根支柱

 物权真面目 

物权为我们解决什么问题

物权完全异于常识的规则

物权不允许我们自己设定

 物权的力量

支配的自由

排除他人干涉的权利

对抗一切人的权利

优先的特权

买卖不破租赁

工薪债权优先

追及力

第2章 物权法 创造民间财富的基石

 大私 然后大公

民间财富凭什么与公有财产平起平坐

过分国有妨碍民间创造财富

澳大利亚烟盒的启示

“朋友不能共财”的原理

私有财产并非神圣不可侵犯

 物权法带来巨大的商机

为民营资本冲破所有权禁区

物权法降低了一项重大交易成本

打通中小企业融资渠道

法律条文 关于应收账款抵押的物权法原文节选

中小企业如何借力

 用益物权 生活与经营的巨大便利

建设用地的新规则

地役权将你的权利膨胀

法律条文物权法相关原文节选

第3章 所有权规则 化解纷争的焦点

 所有权是一种基本人权

 占有

一个华人“侵占”美国领土的故事

时效占有

占有推定财产的主心骨

 善意取得 财产纷争的间接正义

有漏洞的交易安全网

善意取得保护我们的财产

善意的标准

房子土地能不能善意取得

买了赃车赃物怎么办

狸猫换太子，租房变卖房

法律条文物权法相关原文节选

 共有 一个麻烦制造者

共有规则的重大变化

用老娘名字股市开户 遭车祸身亡婆媳开战

夫妻卖房一个常见的陷阱

法律条文 物权法相关原文节选

 其他所有权规则

添附一个总在困扰生意人的问题

到农村征地的两项新成本

第4章 物权登记 财产的生死簿

 财产的生死簿

不动产 登记才算属于你

物权必须公示

生死簿的两个主义

生死簿的威力

你的财产被登记错了怎么办

法律条文物权法相关原文节选

 小武器 大用途

新武器一：异议登记

新武器二：预告登记

新武器三：登记推定所有

物权的公信力

新武器四：占有改定

车船规则大变化让人欢喜让人忧

法律条文 关于登记的物权法原文节选

第5章 担保物权 旧规则的大变脸

 三种担保被授予物权的旗帜

 担保规则的变化

给你三项新权利

取消了你的两项权利

股权质押新变化

法律条文物权法相关原文节选

 性情乖张的卫士

性情乖张之一：因物而异

空中楼阁的命运

性情乖张之二：流押禁止

性情乖张之三：特定物禁止

冒失的女富翁

法律条文物权法相关原文节选

 留置权 赖账者的人质

第6章 居住安宁的自救规则

 买房者的忧患

买了房子受着气

70年后，你的房子怎么办

城里人能不能到乡下买房

法律条文物权法相关原文节选

 建筑物区分所有权

墙皮上的权利

楼下开桑拿霸占楼梯问

停车位：老大难的问题

小区地下停车位的难题

 小区内的恩恩怨怨

住宅改商用，为什么不行

小区宠物的规则

邻里污染的规则

谁给物业管我们的权力

业主是如何成为纸老虎的

学会与麻烦共舞 学会向麻烦妥协

法律条文 关于业主权利的物权法原文节选

 相邻关系 财产相邻者的规则

相邻财产 剪不断理还乱

相互保安

免于相互污染

阳光的权利

权利过期作废

法律条文 关于相邻关系的物权法原文节选

第7章 了解物权规则 洞察财富风险

 诉讼没有赢家

 法律不是万能的

 避免陷入纠纷的四个步骤

财富的两根支柱

假如，你的窗前有一棵梧桐树，早已成为你生命中的风景。但是有一天，忽然来了几个工人，准备将这树砍掉！

你早已把这满眼的绿色当做自己的财富，但是，当它即将被电锯锯掉时，你却无能为力，因为这棵树种在别人的土地上！ 生活中，有太多的东西对我们非常重要，但我们却无法保护它们。

大连的一位巨商，在内蒙古买下大片土地，种植甜玉米出口美国。其实，他是听到风声，说那一片土地下可能埋藏着一个巨大的煤矿，于是以种甜玉米为名，抢先廉价占了那块地。他的如意算盘是：既然土地是我的了，土地下面的一切东西——无论是煤还是泥巴，自然都归我了。不久，地下有煤矿的消息落实了。他闻讯欣喜无比，以为发大财了。但是，政府却说，他拥有的土地权利，只是地面种甜玉米的部分，而发现有煤的那一部分地层，不属于他所有。

这位巨商急得团团转，说：煤就在我的地下呀？既然这一片土地都是我的，为什么在我的地下挖煤，却没我什么事儿？！

其实，许多看似我们所有的财产，深究起来却是十分模糊的，因此容易受到侵害。

在2007年3月份以前，人们可能不知道，中国人的市场经济少了一根支柱，这种状况使你我的财产常常处于不稳定状态。

人们的经济生活有两根支柱，一是债权，二是物权。比如那位大连巨商与内蒙古自治区政府签订的买地合同，还有继承、赠送等，这一类规则就是债权，它解决的是你与交易对象之间有什么权利，承担什么义务。但是，我们看到，债权的规则解决不了那位巨商的难题。债权解决的是人与人的关系，我们还需另一种规则，解决人与物的关系，解决人们与财富之间的玄妙关系，这个规则就是“物权”。如果没有“物权”这根支柱，我们不但会眼看着到手的财富飞走而无计可施；而且没有物权的规则，即便握在手中的财富也会随时处在威胁之中。

比如，那位巨商买来种甜玉米的土地，或者你房下的土地，都是花钱买来的使用权，应当包括地下；但是，地下又“下”到什么程度呢？是仅仅“下”到足够玉米根须伸展的深度？还是一直“下”到有煤层的地方都属于那位巨商？还有，如果在你的房地下挖洞修地铁，是不是要付钱给你呢？是不是这块土地之下，一直深入到岩浆滚烫的地心，都归你使用呢？

如果地下的岩浆也归你所有，如果有一天这些岩浆奔流到太平洋海底火山，轰然喷发，还喷出一个新的火山岛，你是不是可以主张这个太平洋小岛归你所有呢？

另一方面，你的土地使用权，当然也包括地“上”。但是，这个“上”又有多高呢？是不是一直到大气层，都是你的地上空间？如果是这样的话，飞机飞过你的土地上空，这算不算擅自使用了你的地上空间呢？你是不是应当向航空公司收过路费，否则就不允许飞机从你的土地上空飞过？

当然，有人会反驳说：地皮嘛，你拥有的就是土地那层皮。就算这样，那么这个“皮”有多厚呢？有多厚的地皮属于你呢？

又如，如果你走在街上，突然一个警察过来，问你腕上的手表是从哪来的？你说是买来的，但是早已没有了发票。如果警察要没收的话，你怎么说服警察这块手表就是你的呢？

再比如，也是生活中经常发生的：上海的一位年轻白领，省吃俭用，买了一辆二手车，欢天喜地地成了有车一族，还没等办牌照，警察就找来了。原来这车是从哈尔滨偷来的，哈市警察不容分说，将车开走，还给失主了，留下年轻白领徒呼奈何——谁让你买的是赃车呢？！

这样的案件，生活中经常发生。我从做检察官到做律师，亲眼看到的也不下十起。如果可以这样的话，那么你家里所有的东西似乎都是不安全的。你当初在超市买的、现在天天看的电视，如果是超市从厂家骗来的，那又怎么办呢？会不会有一天，警察来敲你的门，把电视抬走？你是不是要检查一下，你家里买来的东西，来源是不是都是合法的？

这些问题，都不是签了合同就能解决的。我们需要一种规则，将我们和家里财产的关系确定下来，免遭这些不必要的侵扰。

物权真面目

物权为我们解决什么问题

物权法争议风波中，有人这样质疑：

物权法(草案)不敢对什么是“物”下定义，怎能奢谈什么是“物权”保护？

什么是“物”？物权法必须首先对“物”下定义，然后才谈得上对这些“物权”加以规定。难道物权法(草案)的起草人连这点立法常识都不懂吗？非也。他们非常明白“物”应当分为公有物、私有物；生产资料之物、生活资料之物；种类物、特定物；合法物、非法物；等等。物权法应当首先对这些不同种类的“物”下定义，然后再对这些“物权”加以不同的规定。

其实，物权法管不了这么多。在这位仁兄列举的绕口令似的各种物中，物权法只解决其中一种——特定物。

比如，你买了一个英之杰的高档记事本，这就是个种类物，因为它是可以替代的。但是，如果这个记事本是初恋情人送的，里面还写满了给你的绵绵情话，那么，这个记事本就变成特定物了。

作为种类物的英之杰记事本，是不需要物权保护的。如果有人拿走了它，或者撕走几页，这时用债权就可以保护了。比如，买一个新记事本赔给你，或者赔给你钱，不一定非要归还原来那个记事本。

但是，如果是你那个写满情书的记事本，被人撕掉了精彩的几页，就绝不能赔你一个新记事本了事！赔钱也不行。你首先要追回这几页特定物，无论这几页情书辗转了多少人，你都有权一路追踪下去，索回这几页特定物。

对于这几页特定物，金钱赔偿是无能为力的。这时，我们就看到了人对于“特定物”的支配规则，是一种十分特殊的规则。

人对于特定物的支配规则，就是所谓的物权。这里的“物”，既包括我们肉眼能看到的动产和不动产，也包含一些我们肉眼看不到，由法律创设的一些权利，比如可以转让的股权。仓单记载的提货权，商标权甚至应收账款等，都是物权所指的“物”。P1-4

糊涂的埃及法官使我们清醒

1840年初春，鸦片战争前夜，战争的阴云渐渐笼罩了珠江口。

林则徐自忖清军的大刀弓箭，难敌英军的开花大炮，遂买下了先进武器——英国军舰“剑桥号”，不想中国的水手多为不识字的农民，面对现代化战舰，甚至不懂如何将船开走，只好找来一只拖船，将军舰拖到珠江口。

没有现代科技常识的士兵，竟使先进的战舰变成了死老虎。最后，清军只能用原始的武器与英军作战，比如用一种“抬枪”，每发一弹，都会把开枪的人震倒。

lOO年过去了。

1940年，当史迪威将军带着美式装备援华抗日时，发现当时的许多中国士兵，对科学常识一无所知。一位高官也承认说：“新兵入伍后半年，还不知如何瞄准、如何使用表尺与目测距离。”因此，中国士兵虽卫国情绪高涨，但“射击技能远不如日军，大多数士兵打仗时只是胡乱扣动扳机”。

日军士兵却多数都有文化，武器也领先中国“40年”。这样一来，导致“中国军队六七个人，才顶得上日军一个人”。

又50多年过去了。

世界的主战场已转移到了经济领域，比拼的武器也不再是枪炮，而是法律的优劣、法律的科学与否，但是我们又一次落后了。

我们的一家国有企业，向埃及出口鸭肉。当时，我们还特意采用了国际先进的“内喉宰割”技术，这样，鸭子的外表就看不出刀口，十分美观。谁知货到埃及后被人拒收。因为穆斯林的习俗是：所有动物都必须由阿訇在喉部切一刀，刀口在外，才能食用。于是埃及人将这些鸭肉视为不洁之物，将其抛进大海，然后向中国企业索赔。我们的企业没理会——大不了再也不去埃及罢了。

结果，埃及人做得更绝。我们的远洋运输公司正好有一艘船路过埃及，这艘船就被当地法院扣了。远洋运输公司大呼冤枉，说那些鸭肉的事儿，又不是我们干的。

但是，埃及人的理由听起来无懈可击：卖鸭肉的企业与远洋运输公司一样，都是中国的国有企业。按照中国法律，这两个企业的所有权人，只有一个，就是中国。所以，这两个企业是一个所有权名下的财产。我们的远洋运输公司，就这样当了一回冤大头。

埃及法官敲响的这一记法槌，让我们猛醒：我们的法律设计出了问题。我们以为“财产统统归国家所有”，是全世界最先进的法律制度了，现在我们发现，这样的设计似乎并不科学，甚至会自相矛盾。就像在这个案件里，我们看似完美无缺的所有权体系，在内部却是产权混乱，一团乱麻，最后绊住了我们自己，绊倒了我们自己。似乎我们的法律武器，还有点像清军当年使用的抬枪，“每发一弹，都会把开枪的人震倒”。

这个关于所有权的法律，能够理清这些乱麻的法律，就是现在大家热议的物权，大家热议的物权法。

生活中的财产关系是复杂的，即便是父子兄弟之间，财产尚且“剪不断、理还乱”，家而国之，更需要一个严密而科学的规则体系，国计民生才能正常运行。正因为有着包括物权法在内的科学的法律体系，发达国家才所以发达；而我们长期以来，如同当年的清兵与国军士兵一样，对物权这个先进文化一无所知。

王先生遭遇困境的法理

物权的规则，不仅是国家进步的问题，也是我们在复杂的社会中游刃有余地生活的指南。不了解物权规则，常常会使我们陷于麻烦之中。

有一位很奋进的商人王先生，他主要揽些工程配电的活计，年年赚点小钱，但开发商常欠着钱不给。有个开发商见王先生催急了，就将一套新建住宅抵给了他，双方还正儿八经地写了个售房合同，开了购房发票。王先生把这两样东西捏在手里，就以为这个房子铁定是他的了，放心地把房子闲置了一年多。

有一天，王先生跑去那套空房子里拿工具，却目瞪口呆地发现那套房子有人住了，门上还贴着喜字，门内是一对惊讶的小两口。原来开发商又把房子卖给了他们，而且他们还办了房产证！

王先生立刻打了110报警，但警察无法解决这起纠纷；打官司到法院，声称自己先签的合同，房子理应归他所有，法院也不支持。

为什么会这样呢？

因为像房子这样的不动产交易，有着自己特定的规则——不动产归谁，不以合同签订的早晚为标志，而必须以办理“产权登记”为准。简单地说，你与开发商签了买房合同，并不等于取得了这个房屋，你只是取得一个权利，一个想要房子的权利。你还要进行第二步，把这个房子登记到你的名下，拿到产权证，你和开发商的合同才算履行完，房子才最终归你所有。

这就是所有权变动“以登记公示为准”规则。

而我们的这位朋友，不能再跟小两口要这个房子，只能拿着合同找开发商算账——让他再提供一套房子或者赔钱，这就与小两口无关了。这就是“物权优先”原则。小两口取得了“物权”，权利就比我这位朋友优先。

至于为什么要这样？这样是不是不公平？读者会在本书接下来的章节里找到答案。

当然，这位朋友又做了很多自作聪明的事儿——本来他的冤屈还是有补救办法的，但他倔强地认为“有理走遍天下”，却不知道正义战胜邪恶也是需要战术的，战术不对，不懂战场的规则，正义同样打不过邪恶。他就这样气哼哼地误打误撞，把本来可以帮助他的一些法律手段，毫无知觉地逐个糟踏完后，才由他的亲属指点来找我们律师，但一切都太晚了。

我们既然已进入市场经济时代，就必须按照市场的规则办事。物权，就是这样一个轰然闯进我们财富生活的新面孔，她不仅给我们的财富生活带来了新的规则，对于我们以往熟悉的规则也做了重大修改，如果我们不了解这些规则的变化，仍然按照老套路去交易、去经营、去管理，我们的追逐财富之路，就会不自觉地偏离轨道，可能出现不堪设想的后果。

与我们息息相关的物权法

虽说物权法与我们息息相关，但其语言晦涩，充满了不知所云的新词儿，这是物权法受到的非议之一。

有人说，我到办公室里问同事，你们知道什么叫“用益物权”吗？什么叫“区分所有权”吗？大家都一头雾水，没听说过，甚至有人猜测说：地役权？是地主的权利吧？

因此，坊间与高层都批评物权法是“存心让人民群众看不懂”。

但是，不是说与大众生活相关的知识，都一定要让大众看得懂。医学是最与大众相关的科学了，生老病死都归它管，试问有几个人能看懂医学书呢？天气也是与大众相关的东西了，试问有几个人能看懂气象学的书籍呢？

法律本身是科学。科学如同艺术一样，都是来源于生活，但是高于生活的。

现实是复杂的，我们的生活和交易越来越复杂了，所以法律没办法不复杂，物权法就是这样。我们要做的，就是不厌其烦地普及它，不厌其烦地向买菜的老太太及成功人士讲解她，不厌其烦地向人们介绍这一财富的复杂规则，培养更多的法学家、法官、律师了解这一规则，以帮助人们更好地解决生活中的问题。这也是本书下面的任务——如何像讲故事一样，让读者了解物权的规则，了解你们又得到了哪些新权利，得到了哪些新武器；了解如何利用物权法的规则保护你们的财产，如果不了解这些规则，你们会遇到什么样的新麻烦。

最高人民法院副院长刘家琛评价马贺安律师：

愿意将自己的经验和学识奉献给公众，是一种值得称许的律师职业精神！

——摘自其为马贺安律师《权利与辩护》一书所作的序言

著名公司法专家、全国人大修改专家组成员刘俊海教授评价马贺安律师：

在公司法律风险预防与化解方面颇有建树，是一位难得的学者型法律专业人士。

——摘自其为马贺安律师《新<新公司>：创富的双刃剑》一书所作的序言

台湾中国国民党副主席江丙坤先生评价马贺安律师的业务水准：

为上乘之选。渠等甚具信心！

——摘自中国国民党江副主席办公室2006年11月27日致何总信函