有人说，中国人被美国老太太“忽悠”了；有人说，历来以“寅吃卯粮”为耻的中国人，学会了“用明天的钱，圆今天的梦”；更有人说，“房奴”的出现是高房价逼的……

我们说，在中国当下转型的矛盾凸显期，“房奴”的出现是必然。本书讨论“房奴”，是在探讨作为国民经济支柱产业的房地产业，也是在探讨市场经济下作为经济主体的购房者，更是在探讨具有各种复杂心理、不同传统、个性各异的人。

本书是一本关于中国房改、人民住房状况、房屋私有化及物权制度等问题的思考之作；是一本理智而清晰地看待中国房地产业的现状、发展和未来走向的书。它着眼于中国自上个世纪80年代以来方兴未艾的住房改革，以福利分房、自建房、拆迁、圈地、房地产业高速发展等过程中的一系列典型案例为载体，为我们解密高房价背后鲜为人知的真相，揭示中国房地产市场的种种问题与内幕。

总序

前言

第一章 真伪房奴

 中国有没有房奴

 国产房奴和准房奴

 住房的需求

 房价急升促生房奴

 超越需求的买房狂热

 被楼价挟持的生活

 购房焦虑症

 房奴一工作奴

 “六一”模式

 楼价飙升

 2007：楼价狂涨之年

 抢购：买楼如买菜

 高处不胜寒

第二章 楼价虚高

 价格真相

 成本清单

 权钱交易

 内部规则

 真假按揭

 官商勾结借地谋财

 借地谋财

 官场地震

 巧取豪夺

 垄断是暴利根源

 平均利率

 食税而肥

 转移利润

 帽子戏法

第三章 谁是谁非

 被妖魔化的地产商

 地产大腕

 一次漂亮的博弈

 121号文件和18号令

 任志强现象

 万言书

 “中城联盟”公开博弈

 一个高度发育的利益主体

 团体意识和集体行动力

 研讨当前形势和对策

 适应政策环境营造发展空间

 各方神圣共炒地产

 地产商一地方政府利益链

 新的利益主体

 社会被整体挟持

第四章 财富之母

 以“国家”的名义

 圈地：造就巨额财富

 失地大军和失业大军

 城市化与农民工

 社会转型与农转非

 谁在经营土地

 开发区

 新税源

 土地垄断与增值

 严重的土地问题

 国民的核心资产

 政府独家垄断土地

 垄断催生腐败

第五章 他们建房

 中国城市地价起底

 全国地价水平及增长率

 广州房地产市场

 上海房地产形势

 个人集资建房的想象空间

 温州合作建房联盟

 联盟运作状况

 融资渠道及集资方式

 政府态度与温州模式

 单位自建房的尴尬

 单位自律房的夹历

 单位自建房在广州

 是否变相福利房

 改革还是到退

第六章 金融风险

 房贷进入风险暴露期

 个贷争夺战与信贷不良率

 人民币升值与流动性过剩

 信贷增长速度异常

 地产寡头与金融机构共谋

 黑幕中最黑的一幕

 自我融资的豪门盛宴

 银行转型的动力

第七章 宏观调控

 越调越涨

 楼价不降反升

 自动升温的趋势

 单一的增长导向

 两头难凋

 提高首付·贷款加息·买卖加税

 打击囤地·削减暴利·遏制炒卖

 各方博弈

 错位和越位

 房价上涨的“推手”

 博弈格局与各方利益

 中国房改步履维艰

 中国进入商品房时代

 房地产业成为圈钱游戏

 2007年是经适房建设的拐点

第八章 外国住房

 美国如何解决国民住房

 非暴利行业

 产权清晰

 完备的金融市场

 房地产抵押证券化

 通过税收抑制投机

 为低收入者提供廉价房屋

 地产市场的法律与政策

 新加坡的组屋制度

 居者有其屋

 新加坡的物业管理

 香港的公屋和居屋

 保障性住房

 香港房委会及房屋署的工作和制度

“六一”模式

在影响生活质量之外，月供占收入比例过高的另一个隐忧是，这必然导致储蓄的下降。对很多人来说，购房已不是个人行为，甚至是一个家庭、一个家族在供房。有人用“六一模式”概括全家供房的情景：六个人——青年夫妻、男方父母、女方父母，用多年的积蓄共同出资，在城市里买一套房。

一项来自中国社科院的统计显示，2003年，上海、北京两地家庭负债比例分別达到155％和122％，已经超过美国同期的115％。而在目前社会保障体系尚不健全、我国开始逐渐步人老龄社会的大背景下，人们又必须留出部分积蓄以备失业、养老、医疗、教育等方面的不时之需。

资料显示，21世纪20年代至40年代将是我国老年人口增长最快的时期。60岁以上老人数平均每年将增长4％以上，65岁以上老人数的年增长速度将超过5％，被称为老年老人或老老人的80岁以上人口数增长速度更快。老龄化社会必将带来沉重的社会扶养压力和社会保障压力，而要缓解这种“压力”，一则需要国家进一步健全老年人保障体系，在保险、医疗、文化生活等诸多方面提供科学有效的制度支撑；另一方面，也要求子女尽可能承担起更大的赡养老人的责任。

如果按照“31.8％的房贷一族已成‘房奴’”这一调查结果来衡量，未来将会出现大量没有赡养能力的人群。目前这些疲倦不堪的“房奴一族”，明天就有可能成为老龄化社会的“第一杀手”——因为赡养能力低微，而给社会造成巨大的扶养压力。

一个人把自己、父母全家的积蓄加上贷款，买下了一处住房，身体安顿下来，精神却从此再也轻松不起来了：每天一睁眼就欠银行几十元上百元债务，几十年就要这样天天度过。曾经过白领生活的，之后立刻就降低了生活质量，游玩、购物与吃饭都变得精打细算；曾经气冲牛斗、特立独行的，从此在老板面前变得谨小慎微，唯唯诺诺。

刘某的婚姻大事急坏了年迈的父母，父母托人给他介绍，他连面都不见。刘某认为没钱没房没有人愿意嫁给他，即使嫁给他也不会好好过日子。刘某的妹妹、妹夫也在北京打工，他的父母在北京帮忙照顾他们的日常生活，他们一家人共同租住在一个月租金2500元的两居室：妹妹两口子住一间房，父母住一间房，自己睡客厅的沙发，每月交1000元房租给妹妹。妹妹的婆家打算把老家的房子卖掉，凑钱帮妹妹和妹夫在北京买房子。到时候，刘某将不得不一个人租房，怎么样尽可能减少租房、生活开销，是一个迫在眉睫的问题。

有人为此发出了愤激的声音：为什么我们辛辛苦苦挣来的钱，无法用来孝敬父母，无法用来与亲人一起享受天伦之乐，无法用来善待他人，而只能拚命往房地产商手里送，而这一切仅仅是为了买下一套向银行借来的住房。

楼价飙升

深圳市在1988年率先提出：深圳市住宅局代表政府建设微利房，以成本价向居民出售。住宅局可获微利，以弥补建设福利房的亏损。1993年，这个城市曾自豪地宣称，深圳市有户籍人口的住房问题已经基本解决，该市住宅局因此于1992年获得了联合国人居荣誉奖。

当时深圳房地产两轨多价的住房体系已经规划好了蓝图。《居屋发展纲要》还拟订了福利房占30％，微利房占40％，商品房占30％的比例，并注明：此后，建房比例中的两头逐渐减少，微利房逐渐增多。那个时候，每个深圳市民，都可以排队购买政府开发的微利房。这项政策很好地解决了深圳人的居住问题。即使在深圳发展最热的时候，也没有出现楼价飞涨的现象。

2007：楼价狂涨之年  10年后的2003年，深圳市住宅局悄然退出历史舞台。此后深圳的福利房和微利房建设陷入停顿，供应量少得可怜，而且多数是为公务员建设，多数居民由此被逼进商品房市场。

2005年之前，深圳以房价平稳著称。当杭州、上海、北京等明星城市的房价依次领涨时，深圳像一个局外人。这里的居民经历过20世纪90年代中后期的楼价下跌——价格从高位时的10000元/平方米跌落一半；也见证过香港楼市的崩溃，负资产阶层的凄苦。“他们更理性，不轻易投机”，香港学者郎咸平曾这样评价投资者的。

2005年前后，“流动性过剩”成为描述中国宏观经济时出现频率最高的词汇之一，它的意思是：钱太多了。这意味着，“留什么在手上都比留人民币好。”由于前期的平稳，相较于北京、上海，2005年的深圳楼市已有落差，颇让投资者放心，在深圳购置房产显然是一个稳妥的选择。

2005年7月，另一个大事件更将深圳人推向了投资一途，人民币开始汇率改革。QFII(合资格的境外机构投资者)提出了近乎夸张的建议：“持有一切以人民币计价的资产，包括垃圾。”汇改前两个月，调控楼市的“国六条”出台，深圳市政府应声宣布，从6月1日开始，“新房2年内出售须缴纳5％营业税”。这为深圳人的理性选择增添了些许戏剧性：卖方希望以更高价卖，以弥补陡然增出的成本，买方不愿买，等着房价跌。

心理对峙持续了3个月，以买方卸甲投降，追涨购买告终。

被征税者涨价5％，不需要交税的卖方不会不跟着涨，为了得到与后者相等的收益，交税者还会接着涨价，这样的逐涨游戏，在一直是卖方市场的深圳楼市，成为了不断探测买房者心理底线的竞价过程。

从上海到北京、到深圳、到广州，庞大的资金向一个又一个城市席卷而下。一位开发商坦承：“现在楼盘的利润率已经高到让我们不好意思的程度了。”深圳楼市从2006年进入疯狂状态，到了2007年变得更癫狂了。

今年，深圳经历了一次甚为离谱的房价狂飙：平均房价从2005年的7000元/平方米上涨到接近16000元/平方米；2007年头6个月，房价已上涨50％。2007年6月初，招商地产的一位高管在一个房地产论坛上说，他们开发的高级住宅兰溪谷，近1100套房子以当下市值计算，已可买下整个伊利集团。P16-20

中国有十多亿人口，正处于完成工业化、加速城市化的阶段，每年有1000多万城镇增量人口需要住房。基本住房需求、改善性住房需求和被动需求的叠加，形成了不可遏制的刚性需求。

《房奴：中国房改真相》着眼于中国自上个世纪80年代以来方兴未艾的住房改革，以福利分房、自建房、拆迁、圈地、房地产业高速发展等过程中的一系列典型案例为载体，解密高房价背后鲜为人知的真相，揭示中国房地产市场的种种问题与内幕。

房价上升的背后是复杂的经济利益博弈和社会分配关系变革，是政治体制、经济格局以及文化传统变数的反映。中国的房地产市场受国情、民情和发展阶段的制约。

在房地产业变局和新政来临之际，有人在为自己可能下地狱的命运伤心失落，有人在为自己也许上天堂的结局兴奋期待，更多人则在将变而未变的炼狱里迷惑恐慌。

这只是观点，而不是结论。在一切都处在变化未明之中，一切尚尘埃未定之时，妄下定论无论对真理和谬误都是危险的。

居住改变生活，居住改变命运。这种改变的过程，也是“扩展人们享有的真实自由”的过程。

本书是一本关于中国房改、人民住房状况、房屋私有化及物权制度等问题的思考之作；是一本理智而清晰地看待中国房地产业的现状、发展和未来走向的书。