在中国急遽的城市化进程中，建设者对土地历史的态度成为一个无可回避的话题。

万科在天津玻璃厂实施的案例因而具备了普遍性的意义：

最能突出天津特色的五大道风情和小心保护的玻璃厂原貌成为万科规划该住区的要素。万科保留、对比、叠加，借鉴欧洲小城和五大道小洋楼的风格和神韵，将一个厂区和一座城市的文脉规划、绵延于这个居住社区里。

住区厚重的历史感和文化感，建筑的高品质和专利创新，让水晶城成为摘取第五届詹天佑土木工程大奖的两个项目之一。

曾经，一个占地670亩的玻璃厂见证着天津工业的繁荣；

如今，一个40万平米的有历史的新型社区成为更多家庭的生活舞台。

水晶城所保留的历史分为两部分，一是殖民时代留下的特殊烙印，天津人对五大道、小洋楼的独特情怀，另一部分是社会主义大生产的历史，即原来的玻璃厂的风貌。这两部分都是水晶城所立足的地块乃至整个天津历史中所不可或缺的部分，把它们保留下来是自然而然的事情，是这个地块本身具有着这些历史的积淀，而非为了作秀而生造出来。水晶城住区博览馆所讲述的是一个老厂区的新故事和新社区中的老故事，保留下的那段铁轨，那些老照片，都承载着这个城市的过去，承载着人们无法割舍的回忆，水晶城就是本着这样的人文精神来营造一个有着历史感与人文感的社区，而对于水晶城交到业主手中后的无限未来，这样的形式也将是一个十分有意义的纪念。

序一：才续岭南传统，又论津门文脉

序二：水晶城，天津万科的转折点

前面的话

救救传统

城市文脉

地形成城

天津的震撼

五大道说

城市形态

洋务运动和天津

认识城市

水晶城和五大道

天津工业城

天津城市定位的困惑

水晶城和工厂文脉

万科水晶城对城市开发的意义

新都市主义的类型

水晶城和13条原则

旧城尺度和工业建筑保存的典范

后面的话

跋：历史中建构未来

附录：水晶城业主公约

对一个城市浮光掠影的感受和真实的了解是完全不同的。有些人只在城市街头走走逛逛，也会以为自己已经很了解这个城市了。我认识几个青年朋友，他们在巴黎住了一个暑假，告诉我他们对巴黎了如指掌。但是当我们聊起这个城市的时候，他们对为什么巴黎会有这么多辐射状广场和街道都一无所知，对林荫大道的规划、对第二帝国时期的城市规划、对霍斯曼男爵对于巴黎城市面貌和形式的重大贡献，甚至对巴黎建筑风格的本身也是十分茫然，其实他们并不认识这个城市。在广州，我见过一个香港来的设计师，他喜欢酒吧气氛，说只有在酒吧中才会思绪如潮，因而他在广州的酒吧中泡了几年，又是自娱又是上班，自认为对广州熟悉到了骨髓，我这个广州人和他聊起来的时候，他才发现其实他对这个城市的文化几乎是一无所知。广州从东山到西关、从东教场到西门口的沿革，趟笼大屋和骑楼商铺的故事，观音山的历史，白鹅潭的掌故，粤菜粤剧的起源，等等，他都茫然不知，这怎么能说了解广州呢?我以为，要了解一个城市的形态，还是要从它的历史，它的文脉来入手，否则是不可能真正认识一个城市的。

小时候，我在香港住过，后来因私因公，也去过无数次，最喜欢到九龙堂购物中心中的那家“页一堂”书店淘书。但是，由于手头的事情多，我迄今尚未动手去学习香港城市历史，没有动手去接触原始资料，因而也从不敢说了解和熟悉香港了。我在西环看见那些旧骑楼，就好像在图书馆看见林立的档案资粒，相当受诱惑，常常看得目不转睛，若有相机在手，也会狂拍一通，留些资料。不过，我深知真要研究起来，功夫不是一般大，所以没敢冒然继续下去，只是停留在走马观花的阶段。要了解一个城市，除了在这个城市居住一段时间，熟悉这个城市的大街小巷、搞清东南西北之外，你还要跑到这个谚市的档案馆、图书馆去找寻这个城市的根，这才算开始；当你找到有关这个城市历史的著作、照片，一头钻进去，城市的形态和形成这种形态的原因开始逐渐浮现时，你才开始认识这个城市；好多看似矛盾的东西比较明晰了，协调出现了，答案出现了，城市形态的形成原因也就有了答案了。因此，我自己反复强调这种文脉观，也希望所有参与城市规划、建筑和决策、立法的人对历史文脉能加以重视，这样，城市才真正有生命力，可以实现持续的发展。

我对天津五大道这个租界区域的认识，继而到整个城市的认识也有这样一个连续10年的过程。

90年代初期我去过天津，当时也是一位当地开发商请我去看一个住区的规划。这个开发商对五大道情有独钟，虽然请我去的初衷是要我对他开发的新盘提意见，开完会却兴致勃勃地带我浏览五大道，花的时间比看他的盘还多。那时候的天津还处在一种很模糊的发展状态，很少有人对这个区的价值有现在这样明晰的认识。老天津人爱它，年轻人却多不以为然。我当时的感觉可以用“震撼”两个字来形容。原来，我以为中国成片保存的租界建筑只有上海外滩、广州沙面、武汉沿江几处；北京东交民巷原来还有那么点味道，可架不住太多的政府机关往里面挤，早已经面目全非；没有想到天津却保存下来这么完整、这么大的一个区。

没有来过天津的人，很难想象天津曾经有过那样的辉煌，城市的现代化程度当时在中国绝对是一流的，《日出》、《雷雨》描写的就是天津的故事。如果说上海的洋楼是一栋栋的，最多不过在外滩成了一条线，那么天津的洋楼就是一片片的，和平区整个区都是。而且，上海的“洋楼”，仅是指建筑风格和里面的生活设施而言，但天津一些建于20世纪头20年的公寓大楼，已经有完备的下水道，抽水马桶等现代卫浴设施，称得上与“国际接轨”了。这些“洋楼”，有些是外国人出钱修给外国人用的，但大多“洋楼”是中国人出钱，请外国或中国建筑师设计，修给中国人自己用的。住在房子里的中国人，有些是达官贵人，也有先驱的思想者(如梁启超)，民族资本家(如中国化学工业开拓者李烛尘)和高级知识分子(如我国肿瘤医学泰斗金显宅)。P37-41

2004年的深圳文博会上，我受邀与王受之教授一起签名售书，书是教授的建筑随笔——《骨子里的中国情结》。

这本书是王教授为万科“第五园”所作的解读。“第五园”案名的得来，也得益于他的灵光一现。“岭南四大名园”顺德清晖园、番禺余荫山房、东莞可园、佛山梁园是我国古典园林艺术的杰作，凝聚了古。人的居住理想。“第五园”则尝试用白话文写传统，探索一种新型的、南方的、中国式的现代生活模式，突破表面的东西，追求骨子里的中国情结。

王教授在书中特意举了一个例子：中式的“第五园”没有采用传统民居的封闭结构天井，而是用了西式的开放式庭院布局，并且在庭院中又有许多提示，让人感觉传统生活若有若无地存在——这样的方式，可能更接近中国传统文化那种含蓄的精神。

两年后，王教授到天津作客，参观了万科水晶城，并应允为这个即将售罄封盘的项目写一本书，于是就有了这本《水晶城：历史中建构未来》。本书从洋务运动、城市兴起、五大道、劝业场，写到工厂文脉、新都市主义与尺度选择，在解读水晶城的同时，清晰地介绍了天津地方建筑文化背景及传承脉络。

说水晶城的故事，得先说到20世纪90年代，万科在沈阳开发“紫金苑”项目，宗地上有两棵大树，原计划要保留下来，可是缺乏保护经验，一不留神，承建单位嫌麻烦，把树砍了。

后来开发沈阳“花园新城”，宗地是有半个世纪历史的储煤厂，一批胸径30公分以上的大树，巨大的龙门吊，老王叮嘱：“都要留下来!”吸取上一次的教训，万科的同事把树都画到设计平面图上，然后再交给承建单位。项目完工，树留下了，龙门吊却被认为有碍观瞻，被当作破铜烂铁卖了。

经历种种失误和遗憾之后，万科开发水晶城时，不仅对原来的自然环境进行保护，还对原有的人文景观进行延存。比如，把制造玻璃的车间改造成会所，留下运输产品的铁轨。美中不足的是，玻璃厂原来的三根烟囱不见了——这一次不是我们不愿意，也不是操作失误，而是因为没有这样的经验和技术。

今年4月，我在日本名古屋参观一个由明治时期著名陶瓷厂改造的项目：三个高高耸立的烟囱只截留了113，拆下来的砖被重新安排，做成一个装置艺术，让人感觉古韵犹存。看后，我深有感慨，尊重文脉，不仅仅需要责任心，还需要技巧和创意——在这方面，中国的开发商，还有教授、学者们，都应该进行更多的思考和努力。

水晶城和“第五园”从不同的角度体现了万科对自然、人文环境的认识以及对传统文化的责任心。正是因为这样的认识和责任心，让“建筑无限生活”的万科与文化学者王受之走到了一起。《水晶城：历史中建构未来》这本书，在介绍天津建筑物和文脉之外，若能唤起学者、开发商和市民大众再多地意识到这种责任，则善莫大焉。

近20年来，中国的地产商们“创造”了很多新的东西：越来越多的小区，越来越多的景观，越来越多的概念……但有一样是开发商无法凭空创造的，那就是历史。

2002年，万科获取天津市玻璃厂改造地块的开发权；2003年，一座名为“水晶城”的住宅小区在破败的工厂旧址上拔地而起。2006年，这个接近40万平方米体量的房地产项目即将结束销售。

短短几年里，水晶城赢得了专业上和商业上的巨大成功：来自全国各地的观摩队伍络绎不绝；以水晶城洋房为样本的“情景花园洋房”获得了国家设计专利；当然，水晶城也以高企的销量和连年走高的价格，为天津万科持续贡献着丰厚的利润。

然而，今天，我们审视和评判一个地产项目，仅仅从技术或者商业层面来考量，显然已经远远不够了。

有一种有趣但未经考证的说法，天津卫的所谓老洋房，意趣迥异于同时期上海的摩登建筑——前者才是最早意义上的为中国居住者设计和建造的现代住区。从开发之初，水晶城即明确了自己的目标——历史中建构未来，从规划、建筑和工艺细节上延续以五大道为代表的天津卫老洋房传统，这一点已经被开发者和媒体过度挖掘、渲染，甚至已经蜕变为水晶城的标签，加入到近年来弥漫于房地产行业的怀旧合唱——然而，我们知道，水晶城毕竟不是新天地。作为一个以集合住宅为主的现代社区，水晶城要面对和承载的，显然远比一条时尚的商业街区要复杂得多。

与之形成鲜明对比的是，许多住区设计在向所谓“黄金时代”致敬的同时，却对解放以后，尤其是五六十年代的历史，工业建设的历史，大院群居的历史，有意无意地忽略了。仿佛那些历史都不曾存在，更谈不上主动保留和接续。

“在欧洲，我们不仅仅保护那些上百年历史的建筑，三四十年历史的建筑也同样值得尊重和保护，因为那都是我们过去的创造，都是我们的过去。”是的，克罗齐说，一切历史都是当代史。从这个层面看，我们在水晶城努力保留的不仅仅是上百棵原生树，不仅仅是一条铁轨、一个老火车头，不仅仅是卫生院的台基、吊装车间的“牛腿柱”，而是通过这些努力，通过这些符号的再生和再现，表达我们对工业记忆的尊重，对过去历史的认同，从而使我们的创造作为城市历史的一部分而得以赓续。

一切当下都是历史。今天将成为昨天，而昨天也曾经是明天。开发商的确无法创造过去，但是开发商正在创造现实，创造历史。

水晶城开发进入第五个年头了，有两千多个家庭陆续搬进了这个社区，使用者和设计者之间的分歧逐步显现，一些始料不及的状况万科也不得不一一面对：在一部分业主那里，情景洋房点睛之笔的露台，被封闭起来；精心设计的小院矮墙，被悄悄砌高……

这里面当然有客户素质的问题，尤其是个人权利意识极度膨胀之后对公共利益的漠视甚至践踏。但仔细检讨和反省，我们确实也有相当多的设计、安排和要求是失之主观了。比如说，客户封阳台一直是困扰我们的问题。但如果我们不纠缠于是非对错，不执着于教育业主，而是在设计之初就提供一种封阳台同时不影响立面效果的解决方案，也许问题已经不是问题了?

作为一家专业的房地产公司，万科一直以提供新的生活方式自勉和自诩。但一个社区的居民真正需要什么?喜欢什么?惧怕什么?我们恐怕并不完全清楚；而开发商和客户的权利边界，我们似乎也很模糊；至于住户和开发商之间为了社区更好发展而组织的良性博弈机制，我们更是要从头开始。

住区是设计者的，也是开发商的，但归根结底是业主的。水晶城，我们规划和设计花费了1年光阴，建造持续了4年时间，销售长达4年周期，而我们的业主，将在这座位区里生活30年、50年，甚至更久——他们理所当然地拥有对这个社区的发言权以及最终的决定权。  一如开发商无法回避这块土地的历史一样，对这些水晶城的真正主人而言，有一个问题同样无法回避，那就是对包括规划、建筑、立面等因子在内的社区形态的基本态度。水晶城的规划和建设者们，面对历史和现状，无论是柔、软雅致的五大道传统，还是硬朗朴素的工业化记忆，都通过保留、对比、叠加的手法，表明了自己的态度。那么水晶城的主人呢?他们如何面对开发者提供的建筑、景观和空间形态以及隐藏于空间设计之后的生活观念?

当建筑被注入感情，住区就被赋予生命。

一个住区的成型、变化、生长，乃至于衰落、破败，人在其中起决定作用。对于社区的生长而言，设计师和开发商只是舞台的搭建者。真正的主角不是万科，也不是设计师，而是那些为水晶城买单的业主。现在，舞台已经搭好，请主角上场吧。

生活，刚刚开始；挑战，也刚刚开始。

近二十年来，中国的地产商们“创造”了很多新的东西：越来越多的小区，越来越多的景观，越来越多的概念……但有一样是开发商无法凭空创造的，那就是历史。

——天津万科单小海

尊重文脉(的房地产开发)，不仅仅需要责任心，还需要技巧和创意——在这方面，中国的开发商，还有教授、学者们，都应该进行更多的思考和努力。

——万科集团董事长王石

提倡万科在水晶城的做法，总会产生一些回响，如果这些回响能够变成一种力量，能对我们自己的传统，当然也包括对解放后半个世纪的传统，有多一些的保护，我就很知足了。

——洛杉矶艺术中心设计学院终身教授 王受之