本书是秦兵说房法学系列丛书之一，作者是我国著名的房产法律师秦兵，作者分二手房买卖常识篇、买方篇、卖方篇几个部分介绍了二手房买卖中应该注意的相关法律问题，适合二手房购房者参考学习。

二手房买卖常识篇

1 二手房交易概况 3

1.1二手房交易与房地产三级市场 3

一级市场/3二级市场/4三级市场/4

1.2我国二手房市场状况概览 5

1.3二手房较一手房之优胜面 8

优胜面之一：价格便宜/8

优胜面之二：位置好、交通便利、配套设施成熟/9

优胜面之三：所见即所得，不用承担看不见的风险/9

优胜面之四：即买即住，方便省心/9优胜面之五：较少承担产权风险/10

1.4我国现有政策对二手房市场的影响与市场前景 10

税收政策/11金融政策/13

2 二手房的种类 16

2.1商品房 16

2.2经济适用房 17

经济适用房出售时的对象限制/17

已购经济适用房再上市时费用的限制/17

2.3房改房 18

按成本价购买的房改房/18

按标准价购买的房改房/19

按标准优惠价购买的房改房/19

2.4其他相关概念 20

集资建房/20

危旧房改造回迁房/20

已购公有住房/21

已购“央产房”/24

2.5二手房交易的限制与禁止 28

二手房限制交易的情况/28

二手房禁止交易的情况/32

2.6特殊情况：公房使用权交易 35

交易形式/35办理手续/36

3 二手房交易方式 38

3.1“手拉手”式交易 38

3.2专业服务公司介入 39

3.3中介公司服务 39

3.4二手房拍卖交易40

3.5几种交易“新招” 41

限时销售/41

以租代售/42

先公证后过户/43

假“赠与”明“买卖”/44

4 二手房交易流程概述 46

4.1二手房买卖程序 46

订立买卖合同/46

接受房地产交易管理部门的审查/47

立契与缴纳税费/47

过户与领证/47

4.2交易流程图48

4.3交易双方所需材料一览 48

4.4特殊情况：房屋置换 50

5二手房交易相关机构 52

5.1中介机构 52

中介的服务范围/53

房地产中介服务的收费/54

房产中介的作用/55

5.2房产评估机构 56

二手房交易中的评估/56

房地产价格评估的程序/57

房地产评估的收费标准/57

目前评估机构普遍存在的问题/58

应当选择什么样的评估机构/58

5.3律师事务所 59

律师在二手房交易中的工作/60

二手房交易中律师可介入的环节/61

5.4登记机关 62

房地产登记主要的记载事项/62

房地产登记种类及登记时限/62

房地产不予受理登记的情形/63

房地产登记需由有关当事人共同申请的情形/64

房地产登记可由当事人单方申请的情形/64委托他人办理申请登记/65

房地产登记时应提交的材料/66

5.5拍卖公司 66

拍卖和拍卖A/66

拍卖程序的五个阶段/67

房地产拍卖常识/68

5.6住房公积金管理中心 69

住房公积金概念/69

住房公积金管理中心/69

住房公积金贷款条件/70

贷款额度、期限、利率/70

住房公积金贷款优势/71

5.7银行 72

申请二手房商业贷款的条件/73

手房商业贷款的金额和年限/73

银行如何为二手房办理商业贷款/74

关于“转按揭”/75

5.8住房贷款担保中心 76

5.9税务部门 77

5.10物业管理公司 77

物业服务项目/78

物业管理收费标准/79

物业公司在二手房交易中的收费/79

5.11公证机关80

房地产交易中必须办理公证的情形/81

二手房交易中可能办理的公证/81

如何办理房地产公证/83

5.12保险公司 84

房地产保险概述/84

房地产保险当事人/85

房地产保险合同的主要内容/85房地产保险的种类/86

买方篇：如何购买二手房

1获取房源 91

1.1获取房源信息途径 91

1.2收集信息阶段的注意事项 92

杜绝虚假信息、识破骗子公司/92

发布求购信息时注意个人保护/93

1.3选择交易方式 94

2二手房购买与中介 97

2.1如何选择可信的中介 97

“好中介”的特征/97

选择良好中介的渠道/99

2.2中介合同 100

委托代理合同/101

居间合同/101

行纪合同/103

担保合同/104

委托中介买房合同应备条款/105

2.3中介陷阱 107

串通一气暗放空盘/107

定金欺诈/107

既收佣金又吃差价/108

阻止购房人仔细查看房屋质量/108

房屋面积陷阱/108

隐瞒出售背景和规划前景/109

“产权过户”陷阱/109

“全包价”陷阱/109

2.4越过中介私下交易的后果 110

3房屋考察 111

3.1房屋质量 111

房屋结构问题/111

其他房屋质量问题/112

3.2房屋布局 113

3.3房屋面积 114

3.4房屋周边环境 115

自然条件/115

配套设施/116

交通条件/116

3.5物业管理 116

3.6旧房历史 117

关于土地使用年限的说明/117

3.7产权考察 119

4谈判、签约 121

4.1确定房价 121

房屋因素/122

环境因素/122

个别因素/122

心理因素/122

4.2买房砍价 123

4.3签订房屋买卖合同 124

4.4房屋买卖合同中的细节提示 125

房屋的具体情况/126

屋内设施的交验细节/126

付款方式/126

交房时间/127

居间中保/127

违约责任/127

5签约后事宜 128

5.1接受房地产交易管理部门的审查 128

5.2立契过户、缴纳税费 128

5.3办理产权变更手续 128

6 相关税费 130

6.1二手商品房 130

6.2二手经济适用房 131

6.3二手已购公房 133

7 办理贷款 135

7.1贷款的种类 135

7.2二手房商业贷款七步骤 136

7.3公积金贷款申请 137

公积金贷款流程/137

公积金贷款注意事项/138

7.4贷款购买二手房时需注意的问题 139

每月还款额度要量力而行/140

要选择好贷款银行/140

要选择适合自己的还贷方式/140

向银行提供的资料要真实/141

提供本人住址要准确、及时/142

每月还款要及时，避免罚息/142

申请贷款前不要动用公积金/142

在借款最初一年内不要提前还款/142

贷款清偿后不要忘记撤销抵押/143

妥善保管借款合同和借据/143

7.5关于保险 143

卖方篇：如何出售你的房产

1卖方角色定位 147

1.1普通型卖方 147

1.2投资型卖方 148

战术一：知己知彼/148

战术二：美楼计/149战术三：积小利/149

战术四：走为上/150

2售房准备 151

2.1资格准备 151

2.2信息准备 151

知识储备/151 发布房源信息途径/152

2.3房屋美容 152

3二手房出售与中介 155

3.1如何选择可信的中介 155

“好中介”的特征/155

选择良好中介的渠道/157

3.2中介合同 158

委托代理合同/158

居间合同/159

行纪合同/160

担保合同/161

委托中介卖房合同应备条款/162

3.3越过中介私下交易的后果 163

3.4交钥匙要谨慎 164

4 谈判签约 165

4.1定价、砍价与中介“吃差价” 165

4.2签订房屋买卖合同 166

5 签约后事宜 168

5.1如何安全进行房款与产权的交接 168

5.2不要轻易提前交房 168

5.3税费缴纳 169

6其他卖方疑问解答 170

6.1想卖房子但发现产权证丢失的情形，如何处理呢 170

6.2卖方如何确定购房起始时间最划算 171

6.3买方不按期付款，能把房屋卖给他人吗 172

6.4买房人企业破产了，我能暂不过户吗 172

6.5出售正在出租的房屋，租客主张优先购买权怎么办 173

附录

附录一：秦兵律师在中央电视台“秦兵说房”专题讲座中的讲解词 177

附录二：二手房买卖所涉法律法规目录 187

附录三：买卖全程相关合同范本 189

房屋买卖合同 189

房地产中介服务合同(样本)(卖方/出租方使用) 193

房地产中介服务合同(样本)(买方/承租方使用) 198

抵押贷款合同(样本) 202

购买房屋居间合同 208

房屋出售居间合同 211

委托代理协议 213

附录四：各地房地产交易管理网站 216

附录五：主要商业银行和保险公司网站 218

附录六：各地住房公积金网站 219

附录七：常用购房信息网 224