本书是台湾有关金融学方面的经典著作。该书从财务的观点出发，从不动产之营建生产、市场分析与交易体系、估价、贷款金融，乃至于最新的不动产与资产证券化等专题，均有全盘深入之探讨，对于不动产入门、购(租)屋分析、实务投资应用或理论研究，均有相当程度的助益，极具参考价值。

本书融合了台湾地区的理论与实务，能使读者在进行购(租)屋或不动产相关投资决策时掌握正确的方向。此外，本书还针对下述各点进行了深入介绍：

·配合利率走低趋势，添加了低利率的因子或常数，以便查阅计算；

·添加了各种估价方式的范例，方便读者参考；

·除查表及财务计算机的应用说明外，对特定范例辅以Excel程序的实用说明，以符合各界人士的使用习惯；

·随着台湾岛内不动产市场日趋成熟，不动产市场分析的重要性渐增，本书添加了不同标的商品的市场分析程序；

·在不动产及金融资产证券化的潮流下，本书添加了不动产抵押权提前清偿及违约行为的探讨。

本书适合大专院校的不动产经营管理、不动产投资、不动产财务金融、不动产估价、不动产营销及市场分析、不动产开发及可行性评估与不动产及金融资产证券化等相关课程使用。此外，本书还可供房地产、银行等相关从业人员讲行参考。

第1章 不动产投资概论

1．1 前言

1．2 不动产之定义及市场特性分析

1．3 土地使用之种类

1．4 台湾不动产市场所面临的问题

1．5 本书导读

附录A 经济学之基本原理

附录B 台湾土地规划及土地使用管制体系解析

本章习题

第2章 不动产投资之风险、报酬与风险管理

2．1 前言

2．2 风险之种类

2．3 风险之衡量

2．4 不动产投资之风险管理

附录 不动产投资组合分析

本章习题

第3章 利率、现值、终值与年金

3．1 前言

3．2 利息的形成

3．3 单利与复利

3．4 年金

3．5 贷款之本金分期摊还

3．6 有效利率

本章习题

第4章简易之不动产投资分析

4．1 前言

4．2 还本期间法

4．3 折现还本期间法

4．4 现金流量表

4．5 比率分析

4．6 景气循环下财务杠杆的运用

4．7 税盾的效应

附录A 某上市营建公司之资产负债表、损益表及

现金流量表示例

附录B 一般常用之财务比率

本章习题

第5章 当代不动产投资分析工具

5．1 前言

5．2 前门法与后门法

5．3 净现值法

5．4 内部报酬率法

5．5 修正之内部报酬率法

5．6 获利能力指数法及风险容受力

5．7 互斥方案之评估

5．8 不动产投资实例研讨

附录A 选择权简介

附录B 实质选择权观念在投资决策上的应用

本章习题

第6章 不动产开发及市场分析

6．1 前言

6．2 不动产开发流程

6．3 不动产投资决策流程(一)：市场分析

6．4 不动产投资决策流程(二)：市场潜力及行销分析

6．5 不动产投资决策流程(三)：财务可行性分析

本章习题

第7章 不动产估价

7．1 前言

7．2 不动产估价原则

7．3 不动产估价程序

7．4 成本法

7．5 市价比较法

7．6 收益还原法一

7．7 资本还原率的估计

7．8 与收益还原法相关的估价方法

7．9 土地开发分析法

7．10 统计推论法

附录A 不动产估价技术规则

附录B 营造工程物价指数

本章习题

第8章 不动产与金融市场

8．1 前言

8．2 影响不动产价格之基本因素

8．3 利率的决定与相关理论

8．4 另一种衡量期限的方法——存续期间

8．5 不动产金融及相关金融机构

本章习题

第9章 不动产抵押贷款分析

9．1 前言

9．2 贷款利率的决定因素

9．3 不动产抵押贷款的种类

9．4 固定利率抵押贷款

9．5 浮动利率抵押贷款

9．6 累进偿还抵押贷款及其他常见之贷款方式

附录 台湾某银行对逾期放款之催收流程

本章习题

第10章 不动产与金融资产证券化

10．1 前言

10．2 不动产证券化之类型

10．3 不动产投资在权益面之证券化

10．4 不动产抵押债权(资产面)的证券化及相关证券

10．5 不动产与金融资产证券化之比较分析

本章习题

 第11章 不动产抵押债权及相关证券之评价

11．1 前言

11．2 不动产抵押债权之评价及重新融资分析

11．3 不动产抵押债权担保债券(MBB)之评价

11．4 不动产抵押债权转手证券之评价

11．5 本利分离式MBS之评价

11．6 序列型不动产抵押债权担保债券(CMO)之评价

附录债券的存续期间与凸性之推导

本章习题

第12章 不动产税赋

12．1 前言

12．2 不动产交易时有关税目

12．3 与不动产交易有关之综合所得税

12．4 持有不动产之有关税目

12．5 遗产及赠与税

本章习题

第13章 不动产交易体系分析

13．1 前言

13．2 建设公司自行销售及委托代销之成本分析

13．3 台湾地区不动产中介业的发展

13．4 不动产中介之业务及流程

13．5 建筑经理公司在不动产市场扮演之角色

13．6 代书业之角色

附录A 不动产交易应调查之产权及应搜集之相关资料

附录B 营运杠杆、财务杠杆及总杠杆的介绍

本章习题

第14章 项目融资专论：BOT模式之探讨

14．1 前言

14．2 项目融资之定义及特性

14．3 项目融资之财务规划及风险特性

14．4 BOT模式之组织架构

14．5 BOT计划之执行过程

14．6 BOT模式之优点及特性分析

14．7 BOT模式之风险分析及管理

14．8 各国和地区BOT案例之比较分析

14．9 与BOT模式类似的开发模式——设定地上权契约

本章习题

第15章 其他不动产相关主题

15．1 前言

15．2 容积率管制之探讨

15．3 市地重划之探讨

15．4 大型购物中心开发之探讨

15．5 法院拍卖不动产实务

附录 商圈分析之方法

本章习题

第16章 不动产投资个案之实例研讨

16．1 前言

16．2 以土地开发分析法估算投资价值

16．3 大型、长期投资项目之开发可行性评估

查表附录

参考文献

习题简答

词汇表

杂草丛生的墓仔埔(墓园)，竟也闹“三角关系”，岂不奇怪?

台南县永康市郊的一大片墓园，表面上并无特殊之处。但熟悉内情人士对其中的三十多门坟墓，无不啧啧称奇。

这三十多门坟墓的奇特之处在于“三角关系”，也就是所有权、使用权及抵押权都不属于同一个人。有的坟墓维持这种关系已有十多年。

如果是单纯的租赁等关系，拥有所有权的地主将土地供人埋葬亲人和作为坟墓，本无可厚非。问题是地主将墓地抵押给银行，在得款数亿元之后拒不还钱，连利息也不付，银行想要处分也无从下手。这家银行不是新银行，而是具有悠久历史的绩优银行。

这件事暴露了银行贷款的缺失，而且只是众多积弊的冰山一角，不可等闲视之。墓地如非供道路等公共设施使用，不能随便处分，自然不可作为抵押品向银行借钱。这家公营银行照样借钱，足见承办人员未到现场履勘，不然就是另有隐情，更可能存有流弊。

按照银行作业程序，这笔贷款早被当作呆账冲销。然而，呆账冲销容易，银行贷款像肉包子打狗，有去无回，而贷款涓滴都是民众的血汗钱。银行如此一虚掷公帑，怎可宽宥?

拿墓地抵押借钱的例子远不只这一例。台北市郊外的一块山坡地，属于山田，地主向一家公营行库抵押贷款，得款后未如期还钱，并将土地辟为墓园。类似于永康市郊的那块地，这块地同样存有所有权、使用权及抵押权的“三角关系”，银行发觉山田变更用途后，徒有抵押权，却不知如何处理。

两块土地，同一模式，一再揭露银行贷款的吊诡与荒唐，真是不可思议。

根据统计，自1998年以来，金融机构对17家问题企业集团放款达3064亿元，其中公营银行的不良放款占1050亿元。17家问题企业的不良放款占金融机构全体逾期放款的50％。

这项资料由“中央存款保险公司”总经理陈战胜在“21世纪银行稽核主管的挑战座谈会”中透露，应是千真万确的事。陈战胜指出，17家企业不良放款比重如此之高，主要是因为部分银行与企业财团有剪不断的脐带关系。

一些民营银行由企业财团掌控，财团视银行为私产，从而易生弊端。公家银行较少这种关系，但也会因私交或私利而勾结舞弊，这种情况应被绳之以法。

亚洲金融风暴爆发后，导致台湾地区一些“地雷股”相继引爆，等好不容易熬过艰辛的日子，直到今年才渐平息。怎知，新燕、国宾瓷声请重整，又像大地一声雷，撼动股市及金融界，彰银、世华银行受到波及。

一旦“地雷股”爆发，就有银行受创。如果受创来自不可抗力，贷款手续全合规定，只能感叹时运不济及环境不佳；反之，如果人谋不臧，早伏危机·那么地雷终将爆发。

墓地抵押放款，一叶知秋。公营行库逾期放款有增无减，董事会忙于降低逾放比率、打消呆账之际，也该重新检讨放款作业程序，从而有效打击不法，杜绝墓地抵押放款一类的奇特事情继续发生。

P274-275

本书自2000年初版后，颇获各界好评，原来本书只是笔者将数年来教学、研究及与实务界互动合作成果之整理呈现，不料竟引起广泛的回响，也因此笔者于此次再版时，无不战战兢兢，采纳各界对本书之建议，弥补了初版时之不足；且由于“不动产估价师”及“金融资产证券化”制度的施行，对于相关法令，于此次再版时一并修正，并增加范例之讲解，以便大家在实务应用时参考采用。  在通货紧缩的趋势下，贷款利率随之调降，投资者及购屋者最殷切的需求即为重新融资利率因子的查询，本书再版特针对读者此项需求，提供了低利率(自3％起)之贷款常数及贷款余额因子，以便读者查询。另外，由于Excel软件的普及，本书于第3章也介绍了各种简单财务计算之Excel用法，使读者可经不同的方法及工具快速求解。

为读者快速且确实求解应用起见，本书所附光盘中提供房屋贷款“精打细算”的程序功能，读者在研读本书之余，也可利用此程序对照计算所得之答案，一般贷款购屋者也可应用此程序快速求得房贷每月所需缴纳本息，更可精算“借新还旧”的效益。另一个实用的程式是大型长期投资开发案之财务评估，以本书第16章之观光饭店为例，引导读者如何将投资评估的工具(如净现值及内部报酬率等)应用于Excel软件，在实做时可应付随时修改数据之需求，这部分内容在笔者的教学经验中极受学生欢迎，在此一并推荐给读者。

最后，笔者仍要感谢各界对本书的督促、建议与支持，黄朝亮先生协助程序的完成，智胜文化事业同仁的全力配合与协助，以及父母自幼的教诲与栽培。最后，笔者要感谢贤内助不辞辛劳地照顾年幼子女，这是笔者完成本书再版的原动力。

                   林左裕

                    于台中