本书简要介绍了不动产静态评估方法，重点讨论了张所地在博士论文中所提出的不动产动态评估方法，包括城市地产的适时评估方法、动态市场比较法、动态收益还原法及不动产回报的动态评估方法，并从应用角度，介绍了以这些方法为基础而设计的“城镇数字化地产评估系统”。

将不动产静态与动态评估方法有机结合，是写作本书的初衷。本书在简要介绍了不动产静态评估方法基础之上，重点讨论了张所地在博士论文中所提出的不动产动态评估方法，包括城市地产的适时评估方法、动态市场比较法、动态收益还原法及不动产回报的动态评估方法，并从应用角度，介绍了以这些方法为基础而设计的“城镇数字化地产评估系统”。本书可供房地产经营与管理、房地产估价、土地估价、资产评估及有关研究人士参考，也可作为工程管理类和经济管理类研究生及高年级本科生的教学参考书。

第一章 不动产评估概述 /1

 第一节 不动产价格 /1

一、不动产价格的构成 /1

二、不动产价格的种类 /3

三、影响不动产价格的因素 /7

 第二节 不动产评估/12

一、不动产评估的概念/12

二、不动产评估的理论依据/13

三、不动产评估的意义/22

四、不动产评估的原则/22

五、不动产评估的程序/26

六、不动产评估发展简史/39

第二章 不动产静态评估方法/43

 第一节 市场比较法/43

一、市场比较法的基本原理4/3 

二、市场比较法估价步骤/44

三、市场比较法小结/49

四、基准地价修正法/49

五、路线价估价法/50

 第二节 收益还原法/57

一、基本理论/58

二、净收益估算/60

三、还原率估算/62

 第三节 重置成本法/66

一、重置成本法理论/66

二、重置成本估算/68

三、折旧的估算/72

四、假设开发法/74

第三章 城市土地定级估价综合模型/77

 第一节 引言/78

 第二节 城市土地定级估价简述/79

 第三节 建模的基本思想/81

 第四节 模型/8l

一、城市土地级别划分/84

二、城市土地级差地租(或收益)测算/84

三、市场比较法的格式调整模型/85

 第五节 应用/86

 第六节 结论与拓展/87

第四章最 优因素组合的选择及权重确定/89

 第一节 引言/89

一、因素选择及权重确定的研究概况/90

二、最优回归子集的研究概述9/2

 第二节 基本思想/93

 第三节 基本假设/95

 第四节 最优因素组合选择的准则/96

 第五节 最优因素组合选择的方法/99

 第六节 最优权重确定的方法/102

 第七节 案例 /103

 第八节 小结/104

第五章 地产收益评估综合模型研究 / 105

 第一节 引言 / 105

 第二节 享用价格模型研究概况 / 107

一、城市住宅地租模型 /108

二、城市土地租金函数的形式 /110

三、享用价格函数模型 /111

 第三节 地产收益测算模型的研究概况 /113

 第四节 多模型比较选优评估简介 /115

一、基本思路 /115

二、测算原理与模型 /116

三、级差收益测算模型 /117

 第五节 地产收益的综合测算模型 /120

 第六节 案例/123

一、资料的调查与整理 /123

二、商业用地资料初步分析 /124

三、模型适合性检验/125

四、城市地价综合评估模型 /126

 第七节 小结/131

第六章 动态市场比较法 /133

 第一节 市场比较法及“静态”研究综述 /134

一、基本过程/134

二、市场比较法基本步骤的进一步抽象 /134

三、存在的问题/135

四、比较实例选择准则研究概览 /136

 第二节 “静态”市场比较法的缺陷 /141

 第三节 市场比较的动态评估准则 /142

 第四节 市场比较的动态评估方法 /145

一、稳定市场情况下的建模 / 146

二、趋势市场情况下的建模 /149

三、周期波动市场情况下的建模 /150

四、趋势周期波动市场情况下的建模 /151

 第五节 小结 /152

第七章 动态收益还原法 /155

 第一节 收益还原法研究综述 /156

一、收益还原法的基本概念 /156

二、收益还原法发展概况 /164

三、国内对收益还原法研究概况 /167

 第二节 现存问题与评论 /169

一、存在的问题 /169

二、综合评价 /170

 第三节 收益流动态评估研究/171

一、具有长期稳定经营的情况 /171

二、潜在收益性不动产未来收益流的预期评估方法/177

 第四节 收益性不动产终结期净销售收入预期评估方法 / 180

 第五节 不动产还原率预期评估方法 /180

一、引言181

二、还原率的DYMIMIC评估模型 /183

三、还原率动态预期评估方法 /187

四、小结 /195

第八章 不动产回报的双重随机过程评估模型 /197

 第一节 引言/197

 第二节 估价回报的有偏性与平滑性 /198

 第三节 收益性不动产估价模型 / 202

一、不动产价值的金融及城市经济理论 /203

二、同质不动产模型 /203

三、同质不动产简化形式的定价方程 /204

四、异质不动产简化形式的定价方程 /205

五、导出交易序列的结构 / 210

 第四节 不动产回报的现代组合理论研究概况 /212

一、不动产回报 Markowitz组合理论(MPr) /212

二、不动产回报与资本资产定价模型(CAPM)  / 216

三、不动产回报与套利定价理论(AP7) /219

 第五节 不动产回报的非线性双重随机评估模型 / 221

一、估价回报与真实回报的关系 /22l

二、非线性双重随机模型 /223

三、不动产估价与回报估计的关系 /224

四、模型参数的两阶段最小二乘估计 /227

五、估计的优良性质 /229

 第六节 小结/229

第九章 双重时序模型的统计建模及预报方法 /231

 第一节 引言 /231

 第二节 模型及参数的矩估计 /234

 第三节 矩估计的强相合性及依概率收敛速度 /237

 第四节 矩估计的渐近正态性 /240

 第五节 双重时序模型的预报方法 /244

第十章 双重时序模型的平稳解、谱密度、谱估计及强相合性/249

 第一节 AR(1)-MA(2)模型的平稳解 /249

 第二节 AR(1)-MA(2)模型的自协方差函数结构 /254

 第三节 AR(1)-MA(2)模型的谱密度 /255

 第四节 双重时序模型的谱估计及强相合性 / 256

一、AR(1)-MA(2)模型/256

二、谱估计及强相合性/259

第十一章 城镇数字化地产评估系统/263

 第一节 城镇数字化地产评估系统概述 /263

 第二节 ASDULP的系统分析与设计 /265

一、系统总体分析/265

二、系统数据分析/269

三、系统设计的原则 /274

四、系统配置/275

五、系统集成的途径 /276

六、系统界面设计 / 279

 第三节 ASDULP的功能与特点 /281

一、ASDULP的功能 /281

二、ASDULP的特点/282

 第四节 ASDULP的组成 /285

一、人机交互系统/286

二、模型库系统/287

三、数据库系统/288

 第五节 ASDULP的实际应用 /288

第十二章 结论及进一步拓展/293

 第一节 主要研究结论 /293

 第二节 进一步研究的问题 /297

附录/300

参考文献 /301