本书通过对我国城市土地经营中存在问题的分析，提出了要实行功能导向型的土地经营方式。该土地经营方式就是真正凸现内生于经济系统的地租地价，以实现土地与其他生产要素的最优组合和城市经济的协调发展。要约束政府的行为，减少政府对土地市场的干预。这其中最为重要的解决方式就是有效分离政府社会管理者和所有者代表的角色，将城市土地经营赋予有独立法人资格的机构实现企业化运作，而政府只是强化对土地价格的监管以规范土地市场的运行。

20世纪70年代末期，国外学者首次提出了城市经营的理念，经过20多年的发展，该理论得到不断的完善和充实。尽管不同学者对城市经营理解的侧重点不同，但是大多数学者都认为城市经营就是政府利用各种手段促进城市经济发展和居民福利提高。20世纪90年代城市经营的理念开始被我国城市政府所接受，国内学者也对城市经营问题做了大量探讨。由于我国国有土地资产的总量占国有总资产的比重达到了75．76％，因此，城市土地经营自然成为城市经营的关键和核心。  既然城市政府是城市经营的主体，政府的行为，特别是政府对市场的干预行为，显然会影响城市经营的效果。以此为起点，论文从两方面分析了政府干预城市土地经营的原因。一是，城市土地市场同其他市场一样，也存在市场的不完备性、信息的不对称性、外部性、公共物品和社会公平等问题，这构成了政府干预土地市场的一般理由。二是，与其他要素市场和商品市场不同的是，因为地方政府能够通过降低地价激励企业定位以及从土地上获取收益，这为地方政府干预土地市场提供了内在的激励。  在传统的土地管理体制下，地方政府既是城市土地所有者的代表，又是社会的管理者。在同时扮演这两个角色时，追求利益最大化的政府官员在作决策时会充分体现自己的利益，这就使得作为所有者代表的地方政府并没有真正代表所有者利益。特别是在信息不对称的环境里，地方政府官员有更多的机会主义动机为自己谋取利益，在监督成本高昂的情况下，这种动机会更加强烈。因此，城市土地经营在相当大的程度上代表了地方政府官员的利益取向。而中央政府从维护社会公平的角度出发，在城市土地经营中也体现出了自己的利益。不论怎样，城市政府在经营土地时，表现出了两种倾向，一是降低经济运行的成本，这主要通过降低企业用地的价格和降低居住用地的价格来达到目的，二是增加政府的收益，这主要通过增加出让土地的数量和提高土地出让价格两条途径达到目的。在土地利用规划和城市规划的控制下，政府针对不同用地类型而采取的不同经营方式是能够实现的。  但是，通过对地租理论的分析，笔者认为地租是作为结构性因素，而不是异常性因素整合进经济系统的，即，与经济系统发展相协调的地租地价并不构成经济系统运行的成本，而脱离经济系统的地租地价将影响它的正常运行。一旦地租是经济系统的结构性因素，地租地价就内生于经济系统，此时，政府相应也内生于经济系统，政府破坏城市土地价格形成规律的行为最终会影响经济系统的运行，本书对这些负面影响做了简要的分析。  在具体分析的过程中，笔者将政府为了降低经济运行的成本所采取的土地经营方式称为成本导向型的土地经营，而将政府为了获取收益所采用的土地经营方式称为收益导向型的土地经营。这两种类型的土地经营方式对经济系统的影响是有差异的。成本导向型土地经营方式对经济系统的影响具有滞后性，因而其更不容易引起社会的注意，它潜在的危害性也更大。通过分析笔者认为成本导向型土地经营方式不仅没有效率，而且这种土地经营方式也不利于我国城市土地利用结构的调整和土地资源的优化配置。与成本导向型土地经营对经济系统影响的滞后性不同，收益导向型土地经营，特别是以提高价格获取土地收益的经营方式对经济系统的危害在短期内就能得到充分体现，书中对此做了比较详细的论述。  通过对我国城市土地经营中存在问题的分析，笔者提出了要实行功能导向型的土地经营方式。该土地经营方式就是真正凸现内生于经济系统的地租地价，以实现土地与其他生产要素的最优组合和城市经济的协调发展。为此，需要约束政府的行为，减少政府对土地市场的干预。这其中最为重要的解决方式就是有效分离政府社会管理者和所有者代表的角色，将城市土地经营赋予有独立法人资格的机构实现企业化运作，而政府只是强化对土地价格的监管以规范土地市场的运行。