本书是有关房地产投资的。主要为初入此产业的人士提供基本指导。本书一步步由简到难地把你领入房地产这个跟每一个人都息息相关的庞大行业中来，为你一点点揭起它的面纱。教你如何利用一些巧妙的办法做一个成功的房主，在这个大多数人都为之花钱的行业中赚到钱。虽然这本书的作者是美国人，他的方法和思想也是在美国环境下总结出来的，但是在房改后模仿美国房地产业的中国，很多东西也同样有效。

本书主要介绍了房地产投资大师路斯·惠特尼已经被成功的投资实践证明了的投资战略．包括：怎样寻找到最适合你能力、性情和爱好而言的房地产投资事业：怎样识别一笔 好生意：怎样在投资之前发现陷阱而避免惨败：怎样成功地进行一笔很好的房地产投资项目的谈判：怎样保护自己的财产使其免于诉讼或承担过高的税金：现在可以获得哪些公开 或非公开的资源可以帮助那些认真的房地产投资者。路斯·惠特尼和他的这本巨作《百万富翁房地产投资顾问》，可以作为你的私人房地产顾问，它可以手把手地教会你实用且容 易理解的房地产致富途径，路斯和他的成功经验会陪伴你走好每一步。

第一章种下你自己的资金树／1

第二章组建一个强有力的合作团队／l 5

第三章房地产市场纵览／37

第四章房地产批发／59

--大批买进以迅速获利

第五章(承租人)有权购买(所租财产)期权(1ease option)／81

--不使用所有权和贷款，仅凭最少的现金就能控制房产的方法

第六章抢在取消抵押品赎回权之前买进和取消抵押品赎回权／99

--对常见问题提供一种新的解决途径

第七章拍卖／126

--迅速卖掉就意味着能够迅速获得较大的收益

第八章活动住房／144

--迅速获得现金流和实现财务独立的捷径

第九章政府拨款和信贷／159

--企业主和房地产投资者可以利用的资源

第十章房屋整修／169

--对外表破旧的房屋进行迅速的整修

第十一章物业管理／188

--管理自己和他人的物业也可获利

第十二章商业物业／217

--不同的领域带来新的机遇

第十三章房地产票据／236

--折价购买的秘密

第十四章欠税不动产拍卖成交证书／251

--高收益，低风险，而且毫不费力的交易

第十五章信用贷款／266

--一个强有力的致富工具

第十六章保护自己的资产／283

--你已经得到了它们，更要好好地保护它们!

第十七章沟通和谈判／308

房地产投资交易中的人力因素

第十八章结束语／326

--对你来说这仅仅是开始

词汇表／338

财富团队介绍／352

第一章  种下你自己的资金树

钱可能不是树上长出来的，可是确实是从地下长出来 的。只消看看你身边的这些房子--公寓建筑、办公楼、零售商业区，还有那些让其主人大发其财的工业设施，你就会明白这句话的意思了。想想吧，你也可以从这些由钢筋水泥制成的"树"上摘下属于你自己的"果实"。

大多数的百万富翁都会将其财产的重要部分一也许不是大部分--投资在房地产业上。为什么?只是因为这样的安排很合理。房地产的供给有限--我们所居住的地球就是我们所能拥有的全部供给，没有人能创造出更多的供给来了。无论何时，人们总是需要房地产业的，因为不管世界上发生了什么经济或政治的巨大变化，人们总还是需要居住的地方的，商业部门需要场地加工制作，政府部门也需要场所进行办公。在过去200多年的时间里，房地产的价值一直在上涨。当然，我们已经见识了房地产市场上的繁荣期和萧条期，但是萧条期持续时间并不长，最终房地产市场必会战胜萧条，重现繁荣。

作为一项投资事业，你可以完全控制你对房地产的投资状况。如果你购买股票的话，你不可能有这样的控制力--你把钱投资给一家公司，只有经理和董事们才P1能决定公司如何运营，而不是你。如果你投资于贵金属、珠宝或者收藏品，那么你只好听凭市场的摆布而束手无策。但是，如果你投资于房地产，你将会拥有绝对的控制力。你可以自己决策。你也可以收益颇丰。

这也就等于说：房地产业是我们用来积累财富、实现财务安全的最好工具之一。作为一个工具，很多人已经利用它获得了成功，其中包括一开始一无所有的人、普通的美国工薪阶层、希望进行多样化投资的受过高等教育的专家，以及各种商业机构--从很小的企业到跨国公司。你属于哪一类呢?

也许作为一名房地产投资者，你对于确切地描绘自己的处境感到有点困难。相信我，并不是所有的房地产投资者都拥有高贵的出身、浮华的名声，就像是那些经常出现在八卦小报上的人一样。当然，如果那是你想要的，房地产投资也可以帮助你达成梦想。它还可以为你和你的家庭提供财务安全和更高的生活标准与生活质量，不管你现在身处何方或起点如何。更妙的是，你甚至无须从现在的岗位里辞职就可以开始学习房地产业务并从中积聚财富。你可以利用业余时间进行这项新的事业，就像我一样，而且我所知道的大部分成功的房地产投资 者也都是这样做的。

你所拥有的优势就是我在这本书里与你分享的知识。 你将要学习清晰而详尽的战略，它可以帮助你获得现金流和积聚财富。这本书在我公司提供的培训计划进行完之后被进一步模型化：更加易于理解和应用；以现实为基础；作为一本书，它已经尽可能地做到介绍的都是实用性的知识；而且，对于任何真正想学习的人来说，这本书绝对是切实可行的。

所有你需要掌握的数学技能几乎都不会超过八年级算术的难度。那些技巧和战略也不会比中学历史或理科的默记来得复杂。你不需要记住那些日期，但是你需要P2

你也可以变得很富有，你也可以积累起一大笔财富，去过自己一直梦想的生活而不必为未来担心。你现在的生活状态和之前你都做了些什么并不重要。也许你刚走出校园，正在决定从事什么职业；也许你是生育高峰时期出生的那一代人，对现在的工作感到十分厌烦，甚至还面临裁员；也许你是一位长者，没有准备好或是因经济上负担不起而没有退休。不管你现在身处何境，你都能让自己的人生变得更加美好。

我知道你也可以做到，因为我是过来人。我是一个高中辍学生，平生找到的第一份工作是在屠宰场干活。偶然问，我花了l0美元买了一本介绍怎样进行房地产投资的书。这本书里讲述的知识让我在三个星期里就赚了 1．1万美元--对于一个每天杀猪，一小时只赚5美元的孩子来说，这可是一大笔钱(尽管当我开始进行投资时，工钱涨到了一小时6美元)。而这仅仅是个开端。我立即把这笔钱进行了再投资，并开始建立自己的投资组合。到23岁的时候，我已经可以不必工作就可以维持生活，于是我妻子和我都辞了工作。到27岁的时候，我已经成为全美国最年轻、靠自己白手起家的百万富翁之一。

我对自己的事业十分感兴趣，于是我开始向朋友们讲述我的故事，帮助他们开创自己的房地产投资事业。不可否认，他们中有一些人对我的说法表示怀疑，并没有采纳我的意见，但是确凿的事实就摆在眼前。当然，我也会犯一些错误，但是这并不阻碍我向自己的目标前进。

今天，我妻子和我生活在位于佛罗里达海湾地区1．6 万平方英尺的豪宅里，那里靠近世界贸易的中心。多年前我着手兴办的房地产公司之一，现在已经公开上市，而且作为母公司，其经营范围更为广泛，各个领域均有涉猎。通过努力，我们已经帮助成千上万的人们发家致富--像我一样白手起家的人们，像你一样有动力和勇气去改变生活的人们，他们最终都实现了自己的梦想。

我是怎样成功的?我从房地产业起步，然后慢慢介入到许多其他产业领域，包括建筑业、抵押贷款、出版业、商业咨询、软件开发、教育，甚至还有度假娱乐设备租赁商店(resort recreation eqtlipment rental shop)。 这些事业全都成功了吗?没有，虽然其中大多数都成功了，但是一些我努力经营却最终失败了的事业仍然为我提供了宝贵的经验，使我的其他事业获利更多。我想，通过失败的教训，你同样可以学到东西，就如同成功的经验可以教会你应该怎么做一样。在这本书里，我将和你一起分享许多这方面的经验教训。

尽管我对很多公司都有兴趣，但是我的财富积累是在房地产投资业开始打下基础的，这种情况并不少见。许多大公司有很多房地产物业。演艺界知名的明星们也明智地投资于房地产--例如，罗伯特·里德福德 (Robert Redford)的SLlndance公司和奥波拉·温弗雷勒 (()prah winfrey)名下的民用、商用物业。特德·特纳 不仅仅是传媒大亨，他还是美国最大的土地所有者之一。 与之相应，一般的工薪阶层，他们最主要的资本净值恐怕也是体现在所居住的房子上--又是房地产。

房地产投资并不是一个快速致富的途径。当然，如果你知道应当怎么做，那么你将可以在很短的时问内赚一大笔钱。同样，如果你愿意付出努力去培养创立房地产事业所必需的种种技能，那么你也会变成富人。

好好想一想：通过建立自己的房地产事业，你可以为许多年轻的小家庭、年长者还有其他一些没有能力负担体面的房子的人提供既安全又干净的居住环境。你可以帮助人们避免因无法分期偿还抵押贷款而被收回房子。你可以帮助人们购买属于自己的第一座房子，或是帮助他们走出经济困境。通过提高房地产的价格，你还可以帮助社区里的贫困人群摆脱现状，重新回到纳税人行列中去。你将会创造更多的工作机会，有助于整个经济体系的发展。并且，在此过程中，你还可以积累数以百万计的财富。  据我所知，除了房地产，还没有其他行业能让你一边为自己和家庭赚钱以实现财务自由并随心所欲地过自己想过的生活，一边还能为这么多人做这么多事。想想你所留下的遗产。你的孩子会了解你都做了些什么，并理解你为他们所创造的财务安全是建立在帮助别人的基础上的。他们可以继承你的事业，并把它向后代传承下去。你还能想到其他更好的纪念方式吗?

看看你周围的人吧。谁才是真正的行动派?正是那些富裕的商人们在推动社会的发展。当他们说话时，人们总是认真地倾听。当他们发出指令时，人们又认真地去执行。他们可能来自于不同的背景，但是我可以向你保证，除了极少数人以外，他们全都拥有房地产。如果房地产可以为富人们服务，它同样也能为你所用。

在房地产行业里有许许多多赚钱的途径，以至于不管你喜欢做什么，你都能在这本书里找到一个适合你自己的方式。广泛意义上的房地产生意--最基本的房地产生意多是指买人、卖出、租赁以及管理自己的物业--是一个很宽泛的概念，它包括很多相关的行业领域，在这些行业里，起步很容易，需要很少的资本甚至不需要初始资本，并且成长迅速，每年可以赚取几十万美元的收入。

在本书里，你将会进一步了解这些行业和更多的东西。你将会发现，作为一种致富的工具，房地产能比其他任何一种投资方式创造出更多的财富。但是这并不仅仅是买人、卖出和租赁房屋。你将要学习如何创立自己的事业，洽谈生意，培植各方面的关系以及管理财务--所有这些因素对于事业的成功都是至关重要的。

当我第一次做房地产生意时，惟一的顾问就是那本花10美元买来的投资书籍。尽管它包含了一些有价值的信息，但是我很快认识到，我需要知道得更多。我阅读了很多书籍，问了很多问题，然后从搜集到的所有信息里进行筛选，挑出哪些是有用的，哪些是没用的。当我领会其中深意后，我开始教朋友们应该怎么去做，就像我所做的那样。我意识到，在学校里是学不到这些知识的，然而，人们应当知道这些重要的信息。所以，我开始写第一本书，希望通过我的努力能让更多的人获得这种知识，而不是只局限于我所能帮助的身边的人。

我写了几本书，并开始创办培训机构，但是仍然面对同样的问题：我只是一个人，可是有成千上万的人希望分享和需要了解我的种种经验和知识。所以我创办了惠特尼教育集团，并集合了一个教学小组，其成员全都是白手起家的百万富翁，他们在房地产、商业和财富积累等所有领域里都拥有丰富的知识和专长。他们都很务实，和我一样，他们大多也是白手起家开始创立自己事业的，他们能够以简单易懂的语言讲解他们是怎样获得成功的，以及你应当怎么做才能成功。每个周末，他们中的一位或几位将会根据自己擅长的专业领域，为惠特尼教育集团的学员讲授一次精深的培训课程。

我已经邀请了几位朋友--他们全都是自力更生的百万富翁--和我一起进行这个项目：告诉你所有需要的信息以帮助你理解书中介绍的这些技巧，能够立即将其应用于实践，并且获得立竿见影的丰厚收益。

本书的结构很简单，易于理解。我们首先要对房地产这个行业进行一个简要的纵览，了解其作为财富的基础是如何运作的。然后，我们将会讨论，为了建立自己的事业，你需要知道哪些东西。接着，我将会详细讲述具体的致富途径，你可以分开来或集中使用这些技巧来积累自己的财富。

如果是用于在大学里教授房地产投资知识，那么这本书可以成为四年制大学本科教材的范本，尤其这本书更为风趣幽默，令人兴奋，并且能够改变你的人生。更妙的是，惟一的考试也是你自己出题--当你把这些技巧应用于实践的时候，甚至可以一学到这些技巧就马上使用它。大学生不可能在4年里都是懵懂无知，却突然在获得毕业证书的时候变得聪明起来。他们总是边学边做，你也要这样。  本书中介绍的许多技巧可以在各种情况下使用-- 所以，你在"取消抵押品赎回权"一章里学到的知识可以应用于优先购买租赁合约(1ease_option)的交易中。 所以一定要通读全书，即使你不是按照顺序阅读每个章节的。而且，每一章里都包括一些现实生活中的例子--这些例子说明了我们的教员和学生们是如何使用这些技巧发家致富的。我知道，你会发现他们的故事是如此鼓舞人心，激励人向上。

在你开始阅读本书前需要了解的最后一点就是：本书一定会成为你的私人百万富翁顾问。它会告诉你如何利用房地产和其他行业来建立自己的个人财富，但是它并不是只讲述如何赚钱--它会改变你的生活。你之所以会购买这本书是因为你想从生活中获得比现在更多的东西。对此我十分理解，因为我已经实现了自己的梦想。接下来，我会教会你怎样做才能实现自己的预期目标。好了。让我们马上开始吧。

"我们都需要一位投资顾问帮助我们成为百万富翁，路斯·惠特尼是最合适的人选。我已经读过超过一打的房地产致富书籍，这本书最有实用价值。这是第一次，路斯·惠特尼揭示了房地产投资者们发迹的秘密。好好阅读这本书吧．然后在一步步通往财富的道路上反复地阅读吧．在赚钱的同时你还会获得很多快乐，而这是最终获得成功的关键。"  --史蒂夫·克劳利(Steve Crowley)  《早安美国》财富版前任编辑．《一生的财富》作者 

 "在与世界上成千上万的顶尖企业家会面之后，我发现了一个秘密!他们全部都拥有自己的投资顾问!如果你想在房地产业有所作为的话．没有比路斯·惠特尼更好的投资顾问 了。在这本书里．他再一次证明了他是最棒的。"

  --麦克·里特曼(Mike Litman) 《与百万富翁的对话：百万富翁们是如何致富的--你永远无法在学校里学到的知识!》的合著者  "一位投资顾问会对你的人生产生重大的影响，一位值得信任的朋友的建议会使你的人生发生转折。路斯·惠特尼和他的这本巨作--《百万富翁房地产投资顾问》．可以作为你的私人房地产顾问，它可以手把手地教会你实用且容易理解的房地产致富途径．路斯和他的成功经验会陪伴你走好每一步。阅读本书并按照书中的指导去做，我肯定你一定能成功!"  --富兰克·麦金尼(Frank Mckinney)  《把事业做大!人生获得终极成功的49个秘密》的作者  "毫无疑问．与其他房地产顾问相比，路斯知道如何帮助人们从现在的起点开始，从房地产行业里积累财富的方法，不管你是否拥有初始资本。我亲眼看到．在一天内，他把250 个房地产方面的生手改造成富有创造力的行家里手。他的想法绝对值得好好学习。"  一一杰伊·亚伯拉罕(Jay Abraham) 营销专家，战略发展顾问