本书阐述了刘晓光和首创在企业发展和资本运作道路上的探索经验。这些受探讨的地产公司营运问题，是全球地产公司关注的焦点，观点新颖，值得研究。

本书讲的是首创置业股份有限公司的运营之道。阐述了首创置业董事长刘晓光和首创置业在企业发展和资本运作道路上的探索经验，是地产业专业高端管理书籍。

第一章 破壳而生

第二章 几小桶金

第三章 华亭异数

第四章 买壳行动

第五章 重组巨舰

第六章 股市大略

第七章 资本力矩

第八章 海外启蒙

第九章 对等大鳄

第十章 全球的网

第十一章 人本精神

第十二章 人本主义

第十三章 激励革新

第十四章 基金成网

第十五章 搀融结合

第十六章 大船转向

第十七章 夯实基础

第十八章 五位竞争

1993年，38岁的刘晓光，一个政府官员出身的企业家，开始与轰轰烈烈的中国地产业历史进程紧密联系在一起了。

在此以前，刘晓光在1970年至1975年问在军队度过，之后在北京测绘仪器厂任车间主管，随后在北京商学院获得商业经济学学士学位。1982年起，刘晓光开始从政，先后在北京市计委商贸处任副处长；北京市百货公司任副总经理；北京市齿轮总厂任副厂长；北京市计委任处长、总经济师、副主任。1993年，刘晓光正式涉足地产业正是他担当北京市计委副主任开始的，这一年，北京市计委成立了阳光房地产开发公司，刘晓光主管该公司。

成立之初的阳光房地产公司，主要任务是为政府公务员建造住宅，这家只有两千万元注册资金的房地产公司，是首创置业的前身，由一个全部是政府相关机构官员组成的管理委员会管辖，刘晓光曾任管委会副主任。

对刘晓光来说，阳光房地产公司算是“一穷三白”，既没有充足的资金用于购置土地和开发，又没有任何的土地储备，也没有任何懂房地产的专业管理人才。

P2“开始只有三个人，从朝阳计委临时租用一个地方，几把椅子，九张桌子，公司就算开始了。”刘晓光如今回忆起来仍充满感慨。没有钱也没有地的阳光房地产公司，对于刘晓光来说，并不是“困路”一条，公司管理委员会里一批年轻的政府官员，就是阳光房地产公司最具价值的资源。

刘晓光涉足地产业时中国地产业正处于历史上不平凡的年代。在此以前，中国地产业刚刚结束一个异常火爆的年代。1992年中国确定社会主义市场经济体制，为中国房地产业的发展扫除了根本性的制度障碍，房地产业如同一匹长期关在马厩里的良马被突然解开绳索，而迅速充满浮躁地狂奔起来。与此同时，火热于南方的地产业力量开始向北方漂移，正如一些经典经济学派分析的那样，资本主义只能发生在气候温暖的欧洲而不可能在南极。

中国房地产业同样首先起源于亚热带的南方，然后沿着趋势线从珠江三角洲向长江三角洲北上。20世纪80年代中期的珠江三角洲，政策资源启动了地产业的兴旺，通过政策倾斜与创新经济从而对房地产业产生极大影响，住宅的社会性使房地产对政策十分敏感，因而政策成了房地产业的稀缺资源，走在前列的海口市在20世纪90年代初，商品房最高价格在万元以上。房地产的火热在南方出现高潮之后，迅速向北京过渡，导致北京房价不断高涨，大量的房地产企业看到了巨大的赢利空间，也开始北上。房地产项目的毛利率平均超过30％，同时北京大量的集团采购市场，也成为北京地产业趋热的拉动力。

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曹建伟这本《营运力》，讲的是首创的运营之道。我认识刘晓光已有几年，在我看来，资本运作乃至更广泛的资源整合一直是关乎中国地产企业健康发展的重要课题，很多人都在思考这个问题并进行探索。现在有了这本书来阐述晓光和首创在企业发展和资本运作道路上的探索经验，无疑是对这种思路的一种正面回馈。

首创开始做地产的1994年，万科也刚把房地产确立为自己的主力产业不久。虽然经营的重点不尽相同，但都发展迅速。首创置业2000万元起家，其净资产现在已急涨100倍。虽然首创现在的资产实力在业界还不是最强大的，但增长的迅猛和晓光的个人魅力却让人刮目相看。无论可为或是不可为，可复制或是不能复制，首创的发展路线对解答一些行业人士的疑问显然是有帮助的。

地产行业跟其他消费品行业不一样，很难形成一个全国性的垄断品牌，即使是现在被万科视为学习对象的美国标杆企业PU1TE HOMES，在本国内也无法超过5个百分点的市场占有率。当然，多个城市和局部区域的垄断优势也是会有的，正像现在首创的综合运营路线在北京具有广泛的影响力一样。中国幅员与美国相当，未来也会出现多个全国市场领先品牌和数量巨大的区域品牌；而我们跟美国不同的是，我们正处在一个房地产需求开始极度膨胀的临界点上，这块大饼足够支撑中国地产行业继续高速发展十年。

目前我们面临着新一轮的宏观调控，房地产金融政策适当收紧，房地产企业重新洗牌将是不可避免的趋势。企业并购和企业联盟将成为常见的资源整合方式。一些资金实力不强，缺乏竞争力的中小企业将遭淘汰，能够生存下来的必然是股权资金雄厚、融资渠道广泛、房产质量和服务优良、经营管理成熟规范的企业，土地会越来越集中，品牌优势也会越来越突出。土地储备、项目开发和企业并购最需要的资金将会是任何一个欲发展壮大的企业绕不过去的坎。因此更为广阔的资源整合便提上了议程。

首创很早引进了国际资本，包括新加坡政府产业投资公司，2003年成功在香港上市。刘晓光也说过，首创经营了这么多年，融资渠道已经由单一的银行贷款扩充到19种通道，并且还在不断地挖掘新的渠道。作为最早的地产上市公司之一，万科也在不断地加强融资渠道多元化，除了银行资金和自有资金，通过资本市场、信托和与外资银行合作等方式融资的比例这些年都在不断增加，积极探索其他各种形式的股权和债权融资也屡有斩获。

实际上，海外融资不仅能增加公司的融资渠道，还利于提高项目的管理水平，这种更广泛的资源整合带来的效应远远大于单纯募集资金的功能。我们现在的企业家们受到的专业训练粗放并缺乏积累。但未来的消费者将越来越理性：他们的需求将由满足基本生存需要变为对生活价值的追求：他们的权益诉求将由单一的产品质量变为对居住体验的整体要求。所以企业经营由粗放走向精细成为必然的趋势，企业竞争也将一改对土地资源的依赖而更为依靠综合竞争能力，这就要求企业投入更多资源提升人才、制度、文化的优势，加强对包括资本运营在内的各方面资源整合。加入世贸组织后，中国企业必须“按国际惯例办事情”，这使我们大大减少了来自制度缺失的风险，在这个利好消息面前，如何掌握各自方向的核心竞争力，无论首创、万科，还是中国其他房地产企业，都还任重道远。

或许鲨鱼和印鱼的关系颇能与我们未来的图景类比。鲨鱼是世界上最灵活的动物，永远对周遭环境保持高度警觉。在来回游走时，它更根据水温随时自我调适。“弹性”、“创新”、“行动”、“灵敏”是它的生存哲学，也是所有优秀企业的共性；而鲨鱼到哪儿鲫鱼就跟到哪儿。当鲨鱼猎食时，它就跟着吃一些残羹冷炙，同时还为鲨鱼驱除身体上的寄生虫，所以鲨鱼不但不反感它还十分感激它。如果把取得品牌优势的房地产企业比之为鲨鱼，那么印鱼则存在着多种可能性；它可能是强势企业的上下游客户，以专业来分享市场，也可能是在大公司楼盘旁边开发产品的地方品牌；事实上，依附并不是可耻的事情，而是有效利用资源的一种方式。这种资源依附是双向的，它可能会存在很多摩擦，和谐也未必永葆，但却可能成为我们前进的动力之源。

万科企业股份有限公司董事长 王 石

本书探讨的地产公司营运问题，是全球地产公司关注的焦点，观点新颖，值得研究。

——汇丰银行宦国苍

未来地产业的竞争将日益复杂，格局千变万化。本书通过对首创置业的探讨，引发了对未来中国地产业走势的分析。值得一读。

——复星集团董事长郭广昌

曹建伟这本《营运力》，讲的是首创的运营之道。这本书阐述了刘晓光和首创在企业发展和资本运作道路上的探索经验。

——万科企业股份有限公司董事长王石

曹建伟先生撰写的《营运力》一书，主要探讨中国地产业未来行业发展大势，探讨外资对中国地产市场的投资价值。

——ING亚太区CF0关博仁

重要的不是首创置业已经或者正在做什么，更不在于他们曾经做过什么，那些都已是过去的事情了，重要的是始终贯穿于企业发展历程的创新精神。

——居住改变中国策划／华远集团总裁任志强

是首创说一不二开疆辟土 见晓光奔西跑东守业持家

——居住改变中国总策划／万通集团董事局主席冯仑

西西罗在山脚下，人们无法获知他内心的感受，而西西罗无声的全部快乐就在于此。感谢时代，感念时代中人，是他们无怨无。晦的抉择，让成长中的中国如此之精彩!

——居住改变中国总运营吴蓓