本书具有以下鲜明的特点：从金融、经济、法律三个方面详细阐述房地产投资；站在政府和公司角度，而不是个人角度分析房地产市场；对美国房地产市场的税收体系和所得税法进行了详细阐释；对美国房地产市场的法律专业体系进行了系统介绍；对房地产投资所需的财务分析方法及分析指标等内容进行了简单明了的讲解；对房地产投资市场的环保知识也做了一些介绍。

前言

第1章 作为投资的房地产 /1

房地产作为投资的优点/2

投资回报/2

税收优势/3

房地产作为投资的缺点/4

缺乏流动性/4

长期投资/5

管理要求/5

物业损害/5

立法/5

土地价值/5

生地/6

土地开发/7

获取不动产物业/9

购买价格/10

搜寻成本/10

现金价格/lO

延期付款条件/10

资产持有费/10

初步评价成本/11

期权成本/11

可行性报告/11

计划编制费/12

估价成本/12

开办费/13

法律成本/13

会计费用/13

设计和工程成本/13

融资费用/14

交易成本/14

处置成本/14

第2章 土地利用控制

土地利用控制/15

美国土地利用法规历史/15

分区管制/16

如何实施分区管制/17

建设法规/18

土地细分要求/18

规划/19

70l计划/19

私人协议带来的限制/19

私人协议的局限性/20

契约终止限制/20

征用权/20

限制性法规划分了占用类别吗/2l

政府对土地利用的影响/22

设施短缺带来的土地限制/23

下水道和水位的限制/23

电力和天然气/24

环境影响报告/25

第3章 环境的限制

环境问题的检查/27

有毒废物排放地/28

用来确定违例的定义/29

潜在责任方/29

潜在责任方的义务/30

松散的关系与证据责任/3l

成本回收行为的辩护/32

清白的土地所有者/32

EPA对清理过程中住宅所有者责任的政策/33

清理过程中RTC和FDIc的义务/34

室内空气污染/34

甲醛污染/35

建筑材料中使用的石棉/35

氡气/36

水体净化措施/37

《水体净化法案》/38

湿地保护/38

湿地的定义/39

湿地界定标准/39

湿地开发许可条件/40

排涝法规/41

濒危物种保护/42

第4章 不动产所有权

信托/43

信托物业/44

土地信托/45

房地产投资信托/45

土地产权的分类/46

历史背景/46

产权主要类别一览/47

物业所有权的分类/53

单一所有权/54

共同租赁/54

共有租赁/54

整体租赁/55

夫妻财产共有/55

第5章 财产税和所得税

财产税/57

财产税的确定/57

财产税的征收/58

免征财产税/58

特别税基/59

税收债券/59

财产税的扣除/59

联邦所得税/60

营业收入/61

收入/6l

维修和维护/62

利息费用/62

应纳税的收入类型/64

积极收入/64

消极活动收入/65

投资组合收益/67

资本利得/67

确定资本利得/68

基础价值/68

基础价值的调整/69

实际售价/70

资本利得计算的一个实例/71

第6章 折旧扣除

允许折旧的资产/73

折旧的定义/74

计算折旧的方法/75

成本回收法的解释/77

修正加速成本回收系统/77

房地产资产的成本回收/78

实物资产的折旧扣除/78

土地成本和建筑成本的处置/80

选择性折旧系统/80

其他有形资产的成本回收/8l

回收分类——其他有形资产/81

其他有形资产的折旧扣除/82

第7章 特别所得税规则

可替代最小税额/87

179款——消耗某种可折旧商业资产的选择权/87

课税抵减/88

更新改造的投资税抵减/88

低收入住宅税抵减/89

资产置换的税收递延/92

非同类资产/93

非自愿置换/95

分期付款销售法/96

分期付款法的收益上报/96

IRS的分期销售定义/96

分期付款销售的特别处理/98

分期付款销售的附加规定/99

实物资产的销售回租/100

杠杆收购中的销售回租/100

风险规则/101

第8章 独立住宅和私有共管物业

主居所/103

允许的课税扣除/104

销售收益的纳税处理/105

实际销售价格/106

私人住宅销售的税收递延/107

55岁及以上人群的特殊规定/112

居住物业变更为出租物业/112

租金收入/112

租赁费用/113

房间的出租/113

住宅经营使用/114

临时出租单元/114

费用分配/115

分时所有权/117

长期租约/117

私有共管/118

私有共管/118

单元所有人/118

第9章 企业组织

独资企业/121

合伙制/122

合伙制的形成/122

合伙经营/123

合伙制企业的弊端/123

合伙制企业的优势/123

合伙制企业所得税报告/124

合股公司/125

有限合伙企业/125

有限合伙的弊端/126

有限合伙的优势/127

有限合伙企业所得税报表/127

合资企业/127

有限责任公司/127

房地产辛迪加/128

法规条例/128

辛迪加的类型/129

公司/129

公司实体/129

公司结构/130

公司类型/130

公司的弊端/131

公司的优势/131

公司所得税报表/13l

S型公司/13l

S型公司纳税的要求/132

优势和劣势/132

S型公司的税务报表/132

各种企业组织形式的对比/133

第10章 为房地产投资进行融资

一级抵押贷款市场/136

二级抵押贷款市场/136

商业借款人的承销作用/139

为什么要借款/139

抵押贷款对权益报酬的影响/139

杠杆因素/14l

债务偿还额与净经营收人/141

保障率/142

抵押贷款人的权益参与/143

收益参与/143

权益参与/144

融资成本/144

利率的应用/145

贷款折扣/145

其他贷款费用/146

其他融资费用/147

长期贷款成本更高吗/148

抵押贷款摊销/149

分期付款的计算/149

还款金额/150

抵押贷款还款计划/15l

固定利率抵押贷款/151

可调整利率抵押贷款/151

分级还款抵押贷款/153

抵押贷款的变化/154

短期贷款/154

增值分享抵押贷款/155

次级抵押贷款/155

住房权益循环贷款/156

打包式抵押贷款/156

第11章 分析工具

基本财务报表/159

资产负债表/159

损益表/160

现金流量表/161

预测报袁/163

所得税报表/164

会计法则/164

现金收付实现制会计法则/164

权责发生制会计法则/165

报表的编制/165

注册会计师/165

没有审计的报表编制/166

财务报表存在的问题/166

辅助报表/167

报表分析/170

流动性/171

杠杆比率/171

收入，支出比率/171

使用效率/172

盈利性/173

摊销表格/173

贷款常数/173

第12章 对比筛选

一般参考标准/175

收入乘数/175

现金对现金/176

“每单元”价值/177

“每平方英尺”估价法/177

物业收入支出分析/177

标准分析报表/178

分析过程中的其他问题/181

净经营收入/182

权益增长率/182

物业估价/183

估价师资格/184

估价方法/185

成本法/185

市场比较法/186

收益法/186

估价结论/188

可行性报告/188

现场勘察/189

第13章 折现分析

资金的时间价值/192

复利/193

现金流折现/195

现金流描述/195

资本化率/196

折现的数学方法/197

现值法/199

折现计算的应用/199

全投资的现值/201

自有资金的现值/20l

内部收益率/202

IRR的计算/203

计算的疑难部分/205

使用DCF方法给物业列表/205

第14章 现金流估算

现金流估算/207

房地产的现金流/207

现金流变量的分析/208

如何使用净经营收入/209

折旧扣除额/209

还本付息/210

所得税负/210

百分比栏/210

持有期/211

比较分析法/211

人工表格估算/2ll

计算机程序估算/213

总分析表计算/213

计算机辅助投资分析/215

敏感性分析/217

负现金流/217

小结/219

第15章 房地产风险识别

收入流蕴含的风险/222

数额/222

质量/222

持久性/222

土地所有者的其他风险/223

《美国残疾人法案》/223

出租物业/225

定期租约/225

净租约/226

百分比租约/226

租赁合同/228

收益性物业的运营/229

管理/229

公用设施和其他服务/231

投资土地/234

存号量物业/234

土地选择/234

购买土地的融资/234

时机的选择/236

持有的土地/236

土地开发/237

抵押条款/238

地块/238

第16章 投资房地产的营销

公寓/24l

区位/241

建筑物及其设施的舒适性/242

公寓单元的最佳布局/242

规章和限制/242

公寓是否配备有家具/243

非歧视性规定/243

写字楼/244

预租的大楼/244

投机的办公场所/245

区位/245

停车场/246

可用空间/246

租赁条件/246

租客/247

零售商店中心/247

商圈/248

市场人口/249

购物中心的租赁/250

停车场/25l

管理/25l

仓储物业/25l

工业类型的库房/252

办公储藏两用仓库/253

小型仓库/253

特殊用途物业/254

融资/254

商业物业/255

计划收益潜力/255

市场价值和收益间的关系/256

小结/257

参考书目/259

附录/26l

有很多途径可供个人、组织以及公司投人时间和金钱去追求利润的回报。不存在对所有人而言都是最佳选择的投资：对资金安全性、回报实现的可能性、投资期的长短以及个人满意度的要求不同，投资者的需求自然也千差万别。

一切投资的目的都是为了获取某种形式的回报，因此，对投资项目进行比较的最佳方法就是首先界定出在我们的经济系统中有效的、可量度的回报指标。这些回报的来源不同，且可区分为： (1)收益； (2)升值； (3)价值收益。

1．收益。一宗投资的货币回报(获利或亏损)就是其收益(income)。许多投资决策完全是根据所能带来的收入多少来作出的。储蓄账户、企业和市政债券、政府债券和国库券均属此类。对持有人而言，这类投资的本金安全性良好，收益固定，易变现(即具有很高的流动性)，而且在遇到紧急事件时可以起到缓冲的作用。一宗收益固定的投资，其缺点主要在于(持续的)通货膨胀会降低货币的价值，并使得所有固定收益也随之贬值。举例来说，在5％的年通胀率情况下，将1000美元投资在储蓄上能够产生一项固定的利息收益，但5年后其购买力却将降至只剩783．52美元(以不变美元计)。

2．升值。升值(appreciation)是投资价值的被动增加，是资源稀缺和价格上涨造成的。有些投资行为就是要希望借助单独的升值效用，带来预期价值的增加，并从中获利。这类投资对象包括黄金、珠宝、精制地毯、家具、画作及其他艺术品、邮票、稀有钱币、古董和其他收藏品等。拥有此类物品的荣耀感会带来无形收益，但其货币形式的收益增值却无法确定。因此这种投资具有投机性。投资有形货品需要一些安全保卫措施。其相关费用可能会超过货品价值的增加带来的收益。另外，除了黄金，对上述货品进行有组织交易的市场也很缺乏，这使得变现行为变得缓慢且艰难。

3．价值收益。价值收益(value gain)和升值不同。升值是被动的，价值收益则是主动的价值增加，要依靠所有者或管理人员付出专业知识来创造。寻求价值收益的投资包括下列经营活动：扩大营业范围、计划开发一片土地或购买选好的普通股票。这类投资追求的利润来自真实价值及由通货膨胀引起的货币价值的增加。

有些投资包揽了上述三种重要的回报方式，如购买支付股息的普通股，能带来稳定的货币收入，因通货膨胀能产生某种程度的升值，以及如果公司利润增加还可能有价值收益。

作为投资的房地产包括不同类型的资产，其收益可能源于上述三种回报之一，也可能源于所有的回报。如下面的例子所示：

·仅有收益的投资——抵押贷款；

·仅有升值的投资——持有未开发的土地；

·仅有价值收益的投资——建筑地块的开发；

·三种收益类型都包括的投资——收益性房地产，如一幢公寓楼。

房地产回报方式具有多样性，不可能将之与其他有效的投资形式进行全面比较。因为任何有意义的比较都必须考虑如何把一种特定的资产与可替代性投资机会联系起来。每个投资者必须在需求与目标、安全性及收益间进行平衡，而且税收条款对每个纳税人的影响也不尽相同。投资选择问题就是这样的个人化行为，需要投资者谨慎地权衡优劣。P1-2

“投资”在字典中的定义是“投入资金以产生价值的活动”。本书的编写目的是用一种精炼且实用的方法来研究和阐述房地产投资，以便给读者提供真正有价值的信息。

要合理地进行任何投资都得具备一些知识。对有些投资来说，需要的知识面也许很狭窄，仅仅局限在这类资产及其市场方面即可。但对房地产投资来说，所需的知识要相当广博，因为这种投资的安全性和高效性受到很多因素的影响。不过，在对房地产进行具体评价时，并不是所有的因素都很明显。例如，土地所有权由各州的法律作出规范。而各州的法律却各不相同，而且有些资产的价值会随着有关土地利用和环境控制法律的变化而变化，房地产就是其中之一。此外，良好的房地产投资需要建立实用的房地产法律专业知识体系。帮助投资者理解并依照执业律师的建议来行事。通常，投资房地产还需要成立一个商业机构，这就需要了解不同类型的机构特点及其税控体系。

对审慎的房地产投资决策而言，每一项财务分析都很重要。不幸的是，这个领域的新手几乎找不到可以作为参考的标准和公开市场。没有全国性的房地产交易场所。如同商品和证券交易那样能给出每日报价单和现货交易的市场。也没有能提供评级结果的房地产出版物——类似为上市的证券进行信用评级的标准普尔公司或穆迪公司的指南等。成功的房地产分析要从各种原始资料中收集大量信息，分类整理相关数据，然后再按照投资者要求的标准格式重新做成图表，从而对实际案例作出更为精准和系统的比较。

所得税法对各类投资都有影响，对房地产的影响尤其显著。近年来，房地产已经被单独拿出来作特殊对待。例如，《1986年税制改革法案》对租赁收入该如何征税作出了实质性的变更。其中的关键是禁止与某些他项收入冲抵来减少亏损值。这个改变的影响之一就是迫使房地产投资者从房地产的收益而不是冲抵亏损值的税收中找寻回报。这样的法案改变了房地产市场的运作模式。税法要随着其他的变化而变化，因此，投资者应该了解有关税收的术语及国税局对各类收益征税的规定。拥有这样的基础知识能更容易理解为什么税法的改变能影响投资。

英文中的很多词都有多重意思，“投资者”就是其中之一。在本书作者的另一本著作-中，“投资者”这个名词指的是购买或投资抵押贷款并试图从所得利息中获取回报的个人或公司。本书的“投资者”是指以增值为目的获取资产的人或公司。用于同类定义的词还有：权益持有者、买家、地主、开发商、建造商、发起人或合伙人。

尽管本书涉及为房地产投资进行融资的内容只有一章，但这并不意味着其重要性可以忽略。有些书将投资和融资混为一谈，但作者认为融资和投资是两个不同的主题，各有其值得深入研究之处。这二者的区别在于，融资部分包括的内容有抵押贷款资金来源、不同来源的资金发挥作用的法律限制、获取抵押贷款的必备条件、日益重要的抵押贷款二级市场和为几乎一半抵押贷款提供担保的联邦机构等。与此相应的是。投资则着眼于分析风险和某项不动产的产出——如何才能最好地确定一个投资者的收益率或回报。当然，当融资影响投资回报率时，对融资的分析也就是对投资的分析。

是否具备足够的知识对明智的投资固然重要，投资者的经验和良好的判断力也不容忽视。这就是打开项目成功之门的钥匙，甚至极富经验的投资者可能更愿意坦白地承认：面对临界性的决策时，一点点运气就能使结果大相径庭。但要记住：幸运只垂青于有准备的人!

约翰·P·威德默

随着经济水平的提高和投资渠道的多元化，房地产及其相关投融资活动受到越来越多的关注。一方面，房地产是一种特殊的资产，在贷款等融资活动中扮演着不可替代的抵押品角色；另一方面，房地产作为投资工具，体现了货币市场、资本市场和资产市场的密切联系。因此，尽管房地产交易与其他市场交易仍存在很大差异．但在经济一体化进程逐步推进的背景下，围绕房地产进行的相关活动如开发、经营、管理已经日渐成为金融体系的组成部分，并开始遵循金融市场的运行规律。

进行合理的房地产投资、融资活动需要具备经济、金融和法律等多方面的知识。本书遵循理论与实务并重的原则，全面系统地介绍了房地产作为投资的利弊、投资房地产所需的法律专业知识体系、投资房地产依托的经济组织、房地产投资分析所需的财务分析方法及分析指标等内容。本书还特别对美国的税收体系和所得税法进行了详细的阐释，并结合具体算例深入、细致地介绍了不同投资、融资方式的税收影响。

本书的特点是理论系统、方法实用、针对性强、可操作性强、便于借鉴等。非常适合作为高等院校房地产专业的相关教材或参考用书，也很适用于房地产市场分析人员、研究人员及营销策划人员阅读，还可以作为相关公司或机构的培训讲义。

本书由清华大学房地产研究所副教授张红博士负责翻译。张红、吴公棵、邱□承担主要的翻译工作。黄霆、张志峰参与了译稿的翻译与修订。全书由张红统稿。

感谢清华大学房地产研究所师生对本书翻译工作的支持。还要感谢中信出版社为译者提供了翻译本书并与读者交流的机会。

囿于时间和水平所限，译稿难免有疏漏和不当之处，敬请广大读者给予批评指正。

  译者

2004年8月于清华园