曾听过“上海虹城房地产有限公司诉上海市房屋土地资源管理局出让土地瑕疵纠纷案”吗？这本书将为你阐述各类有关房地产的案例。

本书是房地产法的案例教学用书。全书遵循房地产开发项目从立项、取得土地至建设、销售再到物业使用管理的脉络，涉及房地产开发用地、项目实施、工程建设、房产交易、物业管理等具体法律制度。全书分为四章，第一章房地产开发用地制度，通过若干典型案例介绍了房地产开发项目用地取得的几种方式以及土地取得和使用中的一些法律问题；第二章房地产开发建设制度，包括规划许可、项目实施、工程造价、工程监理、工程质量以及房屋拆迁等法律制度；第三章房产交易制度，具体案例涉及商品房预售、销售、赠与、租赁、抵押中的若干法律问题；第四章物业管理制度，涵盖了物业服务合同、人身损害赔偿、车辆保管、物业费使用等法律问题。每个案例评析又由案情介绍、法律适用分析、相关问题法理学分析、法律法规相关链接四个部分组成。本书在编写方法上有别于一般的案例教材，每一项法律制度或法律问题均选择一个典型案例进行理论评析。在对案情进行介绍的基础上，注重相关问题的分析，力求使读者能够通过一个典型案例的学习，掌握与这一问题相关的、完整的法律制度。本书可作为法学专业本科生教学使用，亦可作为其他层次的房地产法教学用书或参考读物。

第一章 房地产开发用地制度

案例7 上海虹城房地产有限公司诉上海市房屋土地资源管理局出让土地瑕疵纠纷案…………………………2

案例2 某酒店有限公司诉某市土地管理局土地使用权出让合同纠纷案 ………………………………………15

案例3 兰州市花木公司与兰州弘利房地产开发有限公司联建合同纠纷上诉案 ………………………………37

案例4 珠海经济特区珠平实业总公司、珠海市平沙房地产开发公司与珠海市建

  设服务总公司、丘国东、珠海市香洲区上：中工贸公司利用集体土地联

  营开发房地产纠纷案 ………………………………………………………………………………………46

案例5 长春中振发展有限公司与长春电影制片厂房地产开发公司土地使用权转

  让纠纷上诉案 ………………………………………………………………………………………………56

案例6 海南昌华房地产开发有限公司与海口海甸岛房地产开发总公司土地使用

  权转让合同纠纷案 …………………………………………………………………………………………62

案例7 昌平立汤路沿线项目非法占地被行政查处案 ……………………………………………………………72

案例8 北京华鹿仙机能性食品有限公司特别清算委员会收回国有土地使用权决

  定行政复议案 ………………………………………………………………………………………………85

第二章 房地产开发建设制度

案例1 黑龙江省哈尔滨市规划局与黑龙江汇丰实业发展有限公司违反城市规划

  法行政处罚纠纷上诉案 ……………………………………………………………………………………103

案例2 北京市某房地产开发有限责任公司商品房住宅楼项目开发实施程序 …………………………………114

案例3 沈某等不服某市规划委员会颁发的《建设工程规划许可证》行政案 …………………………………128

案例4 广东省汕头市某建筑安装工程公司与上海市某房地产开发公司建设工程

  中标纠纷案 …………………………………………………………………………………………………133

案例5 中国航空港建设总公司与中国民用航空通信导航设备修造厂工程决算纠

  纷案 …………………………………………………………………………………………………………143

案例6 中国某国际工程公司与A国M公司国际工程承包合同仲裁案 ……………………………………………157

案例7 陆某等275人诉某市房地产综合开发总公司商品房质量纠纷案…………………………………………166

案例8 脱启英不服北京市东城区房屋土地管理局城市房屋拆迁纠纷裁决案 …………………………………184

第三章房产交易制度

案例7 北京建工集团总公司诉北京澳海经贸集团购房纠纷商品房预售合同无效

  纠纷案 ………………………………………………………………………………………………………197

案例2 美都纺织品有限公司诉北京京润房地产有限公司商品房预售迟延交付免

  责案 …………………………………………………………………………………………………………202

案例3 李翔与北京金地世纪缘房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案 …………………………………207

案例4 张青诉北京望京别墅有限公司返还定金纠纷案 …………………………………………………………216

案例5 李小娟诉北京合生绿洲房地产开发有限公司双倍返还购房款案 ………………………………………222

案例6 马嘉诉北京金马长城房产建设有限责任公司超出合同部分面积纠纷案 ………………………………231

案例7 万丰物业投资有限公司诉北京丰联广场大厦有限公司因迟延办理产权证

  要求解除合同案 ……………………………………………………………………………………………236

案例8 乔麟兆诉北京市通达房地产开发建设总公司双倍赔偿纠纷案 …………………………………………244

案例9 孙冰与北京华润曙光房地产开发有限公司房屋质量纠纷案 ……………………………………………25l

案例10 隼能有限公司诉联成亚洲有限公司等房屋代销合同案…………………………………………………257

案例11 杜海某、杜满某诉杜喜某房产赠与效力纠纷案…………………………………………………………265

案例12 北京市嘉邯商贸有限公司诉北京怀柔望怀建筑工程公司租赁合同无效

  纠纷案………………………………………………………………………………………………………271

案例13 东亚银行有限公司大连分行诉陈军华、北京景山国中房地产开发有限

  公司房地产抵押贷款纠纷案………………………………………………………………………………283

案例14 中国光大银行上海分行诉华东三峡经济发展公司、中国三峡经济发展

  总公司期房抵押借款合同案………………………………………………………………………………292

第四章物业管理制度

案例1 张甲、张乙诉某物业管理有限责任公司人身损害赔偿纠纷案 …………………………………………307

案例2 黄某诉北京某物业管理有限公司物业管理合同纠纷案 …………………………………………………320

案例3 某小区物业管理委员会诉某物业管理公司物业管理纠纷案 ……………………………………………329

案例4 某市某物业管理公司诉被告李某等12位业主物业管理纠纷案 …………………………………………339

案例5 某房地产开发有限公司诉某城市管理有限责任公司委托合同纠纷案 …………………………………349

附录……………………………………………………………………………………………………………………36l

一、法律………………………………………………………………………………………………………………361

中华人民共和国土地管理法……………………………………………………………………………………361

中华人民共和国城市规划法……………………………………………………………………………………375

中华人民共和国建筑法…………………………………………………………………………………………380

中华人民共和国招标投标法……………………………………………………………………………………390

中华人民共和国城市房地产管理法……………………………………………………………………………399

中华人民共和国合同法(节录)…………………………………………………………………………………408

中华人民共和国担保法(节录)…………………………………………………………………………………410

二、行政法规…………………………………………………………………………………………………………414

中华人民共和国土地管理法实施条例…………………………………………………………………………414

中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例…………………………………………………423

建设工程质量管理条例…………………………………………………………………………………………429

城市房地产开发经营管理条例…………………………………………………………………………………439

城市房屋拆迁管理条例…………………………………………………………………………………………445

物业管理条例……………………………………………………………………………………………………450

三、部门规章…………………………………………………………………………………………………………459

城市房地产转让管理规定………………………………………………………………………………………459

商品房销售管理办法 …………………………………………………………………………………………463

城市房地产预售管理办法………………………………………………………………………………………470

城市房地产抵押管理办法………………………………………………………………………………………473

城市房屋租赁管理办法…………………………………………………………………………………………480

后记……………………………………………………………………………………………………………………485

  上诉人(原审原告)：上海虹城房地产有限公司

被上诉人(原审被告)：上海市房屋土地资源管理局

1992年6月8日，中美联合信托公司(以下简称信托公司)、上海新城房产企业公司(以下简称新城公司)、上海市虹口区房屋综合开发经营公司(以下简称开发公司)与上海市房屋土地资源管理局(以下简称上海房地局)签订沪土(1992)出让合同第13号《上海市土地使用权出让合同》(以下简称《A地块出让合同》)约定：信托公司、新城公司、开发公司以4 205 800美元的土地使用权出让金获得上海市吴淞路31号街坊地块的土地使用权，土地使用权期限自1992年8月15日至2042年8月14日止。1993年2月24日，信托公司、新城公司与开发公司经当地工商行政管理部门批准投资组成合资企业虹城公司，上述A地块使用权即转给虹城公司。1994年9月10日，虹城公司与上海房地局又签订沪土[1994]出让合同第75号《上海市国有土地使用权出让合同》(以下简称《B地块出让合同》)约定：虹城公司取得上海市吴淞路31号街坊B地块的土地使用权；虹城公司如不按与上海市虹口区人民政府(以下简称虹口区政府)签订的《委托拆迁和市政配套合同》支付费用，上海房地局有权解除本出让合同，已付的土地出让金不予退还。同日虹城公司与上海房地局签订《A地块出让合同备忘录》载明：双方同意将A地块的土地使用权期限延长至2043年10月8日止，与B地块土地使用权期限相同。同年9月9日、9月10日，虹城公司分别与案件人虹口区政府签订《虹口区大市政配套费合同》、《补充协议》、《委托拆迁和市政配套合同》，约定了虹口区政府的拆迁范围、拆迁期限、拆迁费用数额及违约责任等事宜。在虹城公司与虹口区政府履行上述合同、协议过程中，虹城公司发现受让的地块存在民防工程。

1996年10月，虹城公司以虹口区政府违反《委托拆迁和市政配套合同》、《虹口区大市政配套费合同》及《补充协议》约定的拆迁期限、且在拆迁过程中发现该受让的土地存在民防工程为由，向上海市高级人民法院提起诉讼，请求判令依法解除拆迁合同，由虹口区政府返还其支付的动迁费，并支付违约金、设计费、勘察费及A地块土地使用年限减少等损失。上海市高级人民法院于1998年9月18日作出[1996]沪高民初字第15号民事判决书：一、虹城公司与虹口区政府之间有关上海市吴淞路31号街坊B地块的《委托拆迁和市政配套合同》及《虹口区大市政配套费合同》有效，继续履行；二、虹口区政府于判决生效后10日内偿付虹城公司赔偿金2 645 912．13美元；三、虹口区政府于判决生效后10日内赔偿虹城公司受让的A地块土地使用年限减少而遭受的损失130 146．91美元；四、虹城公司的其他诉讼请求不予支持；五、虹城公司于判决生效后10日内支付虹口区政府委托动迁费7 170 505美元，并自1997年6月17日至本判决生效之日止以7 170 505美元为总值按每日万分之三给付滞纳金。虹城公司对该判决不服，向最高人民法院提起上诉，并申请追加上海房地局为该案第三人。

二审法院于1999年10月11日作出[1998]民终字第16l号民事判决书认定，虹城公司在二审期间申请追加上海房地局作为第三人参加诉讼，实际是对双方签订的土地出让合同有争议，属于另一个性质的法律关系，不属本案第三人。由于虹口区政府并非在合同约定的14个月内完成拆迁，虹城公司根据不安抗辩和同时履行抗辩的原则，有权迟延付款。在虹城公司提起诉讼后，虹口区政府在一审法院开庭时才主张已经完成拆迁，且双方对拆迁范围存在争议，因此，在法院没有作出判决上的认定前，不能以开庭日作为已经履行的日期，应当以法院判决生效的日期作为虹城公司付款的日期，一审法院判决虹城公司自1997年6月17日至判决生效之日止以7 170 505美元为总值每日按万分之三给付滞纳金，缺乏依据，依法应当纠正。据此判决：一、维持上海市高级人民法院[1996]沪高民初字第15号民事判决第(一)、(二)、(三)、(四)项。二、变更上海市高级人民法院[1996]沪高民初字第15号民事判决第五项为：虹城公司于本判决生效后10日内支付虹口区政府委托动迁费7 170 505美元。

根据最高人民法院[1998]民终字第161号民事判决书认定，虹城公司与上海房地局之间签订的《上海市土地使用权出让合同》、《上海市国有土地使用权出让合同》是土地出让合同，不能通过前案申请追加上海房地局为第三人来解决，而要另案处理。

原告诉称：上海房地局出让的A、B地块存在民防工程，致使其不能达到签订土地出让金合同预期的经济利益，上海房地局应当赔偿土地出让金、拆迁费、工程设计费及利息等经济损失。

被告辩称：原被告之间所签订的土地使用权出让合同是行政合同且虹城公司诉讼已超过时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。

上海市高级人民法院审理认为：庭审证据可认定上海房地局出让给虹城公司的地块是有瑕疵的，对此，依法应由上海房地局承担相应的民事责任。已生效的最高人民法院[1998]民终字第161号民事判决，可以确认虹城公司与虹口区政府之间的《拆迁合同》等有效，并继续履行。而《拆迁合同》又是本案B地块出让合同解除与否的前提，且虹城公司关于解除本案讼争合同的主张，不符合法律规定的解除条件，因此，对虹城公司请求解除B地块土地使用权出让合同及返还土地出让金的请求，不予支持。对虹城公司提出的赔偿经济损失的主张，经上海市高级人民法院委托上海公信中南会计师事务所有限公司对A、B地块118平方米民防工程的拆除费用进行了评估结论为：拆除A、B地块118平方米民防工程的费用为49 511．98元，应由上海房地局承担。已生效的民事判决书确认虹城公司在委托拆迁及大市政配套方面也存在违约，因此，虹城公司的违约行为也是造成其土地开发工作闲置的原因之一，虹城公司亦应承担相应的民事责任。上海房地局提供的土地存在瑕疵，土地使用权又是有价值的，故可延长土地使用权年限来折价赔偿。据此判决：一、延长虹城公司受让取得的A、B地块的土地使用权使用年限，即从2002年1月1日起算持续50年；二、上海房地局赔偿虹城公司、民防工程拆除费用49 511．98元；三、虹城公司的其他诉讼请求不予支持。

虹城公司不服一审法院判决，向最高人民法院提起上诉。

虹城公司上诉称：上海房地局出让的A、B地块存在民防工程，致使其不能达到签订土地出让金合同预期的经济利益，上海房地局应当赔偿土地出让金、拆迁费、工程设计费及利息等经济损失；中南会计师事务所对其受让的A、B地块拆除民防工程费用评估为49 511．98元，并非实际发生的费用，该费用的数额应当以实际拆除所发生的费用损失为依据。为此，请求二审法院撤销一审珐院判决，依法予以改判。

上海房地局答辩称：虹城公司与其签订土地出让合同时，知道受让的土地存在民防工程，法律没有规定出让方有告知的义务。该局在履行合同的过程中，不存在违约，只要虹城公司办理申请拆除手续，即可获得批准拆除，虹城公司不申请拆除，引起的损失自应由其承担，且合同已履行，为此，请求二审法院维持一审法院判决，驳回虹城公司的上诉请求。

最高人民法院审理认为：虹城公司依据与上海房地局签订的《A地块出让合同》及《B地块出让合同》的约定，缴纳的土地出让金已经列入国家财政预算，用于城市建设和土地开发，上海房地局依约交付了出让的A、B地块，且虹城公司对一审法院判决驳回其解除土地出让合同的主张以及延长虹城公司受让的A、B地块土地使用权年限作为虹城公司使用土地年限减少的损失之判决没有提起上诉，因此，虹城公司上诉主张上海房地局赔偿其土地出让金及利息，依据不足，本院不予支持。上海房地局与虹城公司之间不存在拆迁补偿的法律关系，在虹城公司与虹口区政府之间履行《委托拆迁和市政配套合同》及《虹口区大市政配套费的合同》中，由于虹口区政府对B地块逾期拆迁，导致虹城公司已经受让的A地块延期开发建设，为此，本院[1998]民终字第161号民事判决已经判令虹口区政府偿付虹城公司赔偿金2 645 912．13美元，赔偿虹城公司A地块土地使用年限减少的损失130 146．91美元。虹城公司与虹口区政府之间的拆迁合同合法有效，已经履行，因此，虹城公司主张上海房地局支付其拆迁费及利息损失，缺乏依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国人民防空法》及《上海市民防工程管理办法》的有关规定，民防工程系防空设施，不得擅自拆除。拆除民防工程必须由用地单位提出申请，经批准后方可拆除。虹城公司至今未向有关民防部门提出拆除民防工程申请，该工程项目用地至今亦尚未开发建设，且本院[1998]民终字第161号民事判决已经认定：“虹城公司在委托拆迁及大市政配套方面也存在违约”，因此，虹城公司的违约行为亦是造成其土地开发闲置的原因之一。虹城公司主张上海房地局赔偿工程设计费、工程款等费用，事实根据和法律依据不足，本院不予采纳。因虹城公司没有办理拆除民防工程的报批手续。民防工程尚未实际拆除，一审法院委托中南会计师事务所对该民防工程的评估结论，应当作为上海房地局支付虹城公司拆除民防工程费用的依据，虹城公司以中南会计师事务所评估非实际发生的费用为由主张上海房地局再行支付民防工程的拆除费用，没有事实根据。一审法院根据上海房地局在履行双方签订的《A地块出让合同》及《B地块出让合同》中没有将虹城公司受让的土地存在民防工程的现状告知虹城公司的违约事实，判决由上海房地局赔偿虹城公司受让取得的A、B地块使用权年限，即从2002年1月1日起算持续50年，上海房地局已经承担了相应的违约责任，虹城公司没有举证证明其他实际经济损失存在的事实，本院不予认定。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》(以下简称《民事诉讼法》)第153条第一款第(一)项之规定，于2002年6月20日以[2002]民一终字第15号民事判决书，判决如下：驳回上诉，维持原判。

法学本质上是一门实用科学，法律规范无不源于复杂的社会生活和社会关系并最终服务于社会生活和调整社会关系。特殊个案的积极意义就在于它往往是推动法学理论创新的敲门砖，没有对特殊个案的研究，就会使司法解释失去基础，就会使立法创新失去动力，也使得法学教育和法律宣传缺少了鲜活的素材。判例研究，不仅对于司法实践者具有提升其业务素质的重要价值，对于法律初学者来说更是可以实现律例结合、理论与实践相结合的综合素质的培养。

在中国古代的治政中就十分注重断案成例在司法实践中的指导作用，它一方面可以直接成为后续官吏断案的比照依据，如秦代的‘‘廷行事”、宋代的“编例”；另一方面它也成为司法官吏研究法律适用的重要依据，如“云梦秦简”就反映了墓主僖对秦律适用的心得体会。案例在司法中的广泛适用，持续到中国的近代。众所周知，在英美法系国家，判例法是其主要的法律适用依据和特色，并形成了与大陆法系主要适用成文法截然不同的司法惯例。

当前，我国尚没有法律明文规定判例在司法中的地位，但无可讳言的是当司法实践中遇到法无明文规定或规定不明确的情况下，法官运用法律的基本原则、透析立法者的意图和立法精神，在自由裁量的尺度内剪裁案件，而由此形成的实例确实具有了先例的作用，对后续类似案件的审判和研究确实具有相当大的指导或参考意义。虽然在短时间内，中国不可能很快创建判例法律制度，但这不意味着就此可以否定个案的研究与分析对于法理学研究和司法实践的积极意义。

“依法治国”已经成为当前国家治政的重要方略，制定并颁布完善的法律固然十分必要，但真正有效地、全面准确地实施法律更属必要，而个案就是具体法律适用好坏的可以得以折射的镜子。

本书在编写上，借鉴了前人的经验并有所改进，在每章起始部分以“导语”开头，简单概述了本章的知识要点、在房地产开发建设各环节中的地位。在阐释个案过程中，按照案情介绍、法律适用分析、相关问题法理学分析、法律法规相关链接的体例编写。编写中借鉴了前人的科研成果，增加了相关知识点的介绍、从法理学的角度提出了深层次问题的思考以及个案涉及的法律、法条、相关司法解释，便于读者检索和参考。

本书编者主要是具有相关司法实践经验的学者和司法工作者，所使用的素材大多出自一手资料，对于借鉴和引用前人的科研成果和整理的案例材料均标明了出处，其中个别案件由于其特殊性虽历时久远而未结案，在分析时较注重了诉辩双方的代理意见。当然，由于作者水平所限，书中难免存在某些不足，敬请读者予以指正。

本书由高等教育出版社确定选题并约稿。主编与高教出版社共同确定编写原则与方法，之后由主编提出编写大纲，经过编写组集体讨论确定后，各位作者分别收集案例进行写作，最后由主编、副主编统稿。各章撰稿人具体分工如下：  孙镇平：第一章(案例一～案例八)，第三章(案例十、案例十一)  张晓霞：第二章(案例一～案例八)  周孟炎：第三章(案例一一案例九、案例十二～案例十四)  王晓艳：第四章(案例一、案例二)  伍 红：第四章(案例三一案例五)  全书由孙镇平、张晓霞审稿、修改、定稿。