本书在总结国内外不动产估价理论和方法相关研究成果的基础上，针对当前土地和房地产估价业务实践中急需解决的理论和技术问题，结合相关从业经验，从土地估价相关理论、房地产估价相关理论、现代信息技术在估价中的应用和估价行业发展四个篇章，对土地和房地产估价的相关理论和新技术在估价中的应用等问题进行探索性的思考。

孟德友，1982年10月生，河南周口人。2013年毕业于南京师范大学，获理学博士学位。河南财经政法大学资源与环境学院教师，主要从事城市与区域经济、空间结构与区域发展方面的研究。现主持国家自然科学基金项目l项，先后参与国家自然科学基金项目3项，主持或参与完成省部级项目10余项。近年来，在《地理研究》《地理科学》《经济地理》《地理科学进展》《地域研究与开发》等期刊上发表论文30余篇.

1 绪论
1.1 不动产和不动产估价概述
1.1.1 不动产的概念及分类
1.1.2 不动产价格及不动产估价
1.2 不动产估价理论与技术研究进展
1.2.1 土地估价理论方法研究进展
1.2.2 房地产估价理论方法研究进展
1.3 研究思路和主要内容
1.3.1 研究思路
1.3.2 主要内容
第一篇 土地估价相关理论探索
2 土地估价原则的内涵及适用性
2.1 土地估价原则的内涵
2.1.1 土地估价的主要原则
2.1.2 土地估价原则的内涵
2.2 土地估价原则的适用性
2.2.1 估价原则的分类
2.2.2 技术原则对估价方法的适用性
2.2.3 导向原则对估价目的的适用性
3 土地抵押净值评估及关键问题
3.1 土地抵押净值的概念及内涵
3.1.1 土地抵押净值的概念
3.1.2 土地抵押净值的评估思路
3.1.3 预期实现土地抵押权的费用
3.1.4 预期实现土地抵押权的税金
3.2 不同用途土地抵押净值评估
3.2.1 住宅用地抵押净值评估
3.2.2 商业用地抵押净值评估
3.2.3 工业用地抵押净值评估
3.3 抵押净值评估应注意的问题
3.3.1 抵押净值与快速变现价值的区别
3.3.2 土地抵押净值不是一个固定比例
3.3.3 关于土地增值税的扣除项问题
3.3.4 关于企业所得税的扣除问题
4 县域标定地价中标准宗地的设立及流程
4.1 标定地价及评估技术路线
4.1.1 标定地价及其发展历程
4.1.2 标定地价评估技术路线
4.2 县域标准宗地设立的基本思路
4.2.1 县域标准宗地设立的难点
4.2.2 县域标准宗地设立的标准
4.3 县域标准宗地的设立流程与实践
4.3.1 外业预选
4.3.2 信息查阅
4.3.3 初步预设
4.3.4 实地核查
4.3.5 确定标准宗地
第二篇 房地产估价相关理论探索
5 成套住宅实地查勘及价格因素分析
5.1 实地查勘的主要任务和主要方法
5.1.1 实地查勘的必要性和工作准备
5.1.2 实地查勘的主要任务
5.1.3 实地查勘与资料收集方法
5.2 成套住宅实地查勘的内容
5.2.1 区位状况查勘
5.2.2 实物状况查勘
5.2.3 权益状况核实
5.2.4 实地查勘拍照
5.2.5 市场状况调查
5.3 价格影响因素分析与评定标准
5.3.1 价格影响因素的分类
5.3.2 价格影响因素分析的原则
5.3.3 价格影响因素分析的要点
5.3.4 价格影响因素的评定标准
6 楼层对房价的影响及楼层指数编制
6.1 楼层对住宅价格影响的理论分析
6.1.1 区位与居住区位的内涵
6.1.2 区位对房价影响的相关研究
6.1.3 区位对房价的作用机制
6.1.4 楼层对房价的作用机理
6.2 楼层对住宅价格影响的案例分析
6.2.1 楼层对房价影响的分析方法
6.2.2 数据来源说明
6.2.3 楼层与房价关联性的统计分析
6.3 住宅楼层指数表的编制
6.3.1 楼层指数编制的原则
6.3.2 住宅楼层指数表编制
7 比较法中主要比较因素的内涵及量化
7.1 比较法中比较因素的选择
7.1.1 比较因素的选择和存在的问题
7.1.2 比较因素选择的基本原则
7.1.3 房地产状况调整因素选择
7.2 房地产状况调整因素的量化思路
7.2.1 区位状况因素的内涵及量化
7.2.2 实物状况因素的内涵及量化
7.2.3 权益状况因素的内涵及量化
第三篇 现代信息技术在估价中的应用探索
8 大数据技术在估价中的应用探索
8.1 大数据及房地产大数据概论
8.1.1 大数据的概念及特征
8.1.2 房地产大数据概述
8.2 大数据在房地产市场调查中的应用
8.2.1 郑州市房地产调查及数据获取
8.2.2 郑州市房地产市场状况分析
8.3 估价大数据的分类整合
8.3.1 估价大数据分类整合的必要性
8.3.2 估价大数据信息的分类整合
8.4 估价信息数据库的功能和结构
8.4.1 估价信息数据库的功能
8.4.2 估价信息数据库的系统构成
8.5 估价信息数据库的建设和共享
8.5.1 数据库的建设与运作
8.5.2 数据库的录入与维护
8.5.3 数据库的共享与应用
9 地理信息技术在估价中的应用
9.1 GIS概述及基本功能
9.1.1 GIS概述
9.1.2 GIS的基本功能
9.2 GIS在房地产估价中的应用
9.2.1 GIS辅助估价的应用体系
9.2.2 GIS辅助估价的主要功能
9.3 GIS在地价分析中的应用
9.3.1 数据来源与研究方法
9.3.2 郑州市住宅地价时空序列变化
9.3.3 郑州市住宅地价空间格局特征
9.3.4 郑州市住宅地价格

我清晰地记得十年前那
个炎热的上午，一个三十岁
左右刚刚博士毕业的年轻人
带着简历来到我的办公室，
欲求在土地和房地产估价行
业力所能及地做一些事情。
当时我就眼前一亮，直觉告
诉我，这个年轻人在不久的
将来必将成为河南省土地和
房地产估价领域的技术精英
。当天我们聊得很投机，我
送给他一些与估价相关的专
业书籍，给他设计了一条从
实地查勘、市场调查等一线
工作开始，到业务实践、理
论与技术研究相结合层层深
入的发展路线，继而稳步提
高，成为河南省的业内专家
，乃至全国的行业专家。十
年过去了，事实证明我当时
的判断是正确的。十年来，
孟德友博士在土地和房地产
估价领域的理论与实践功底
已相当扎实，在估价行业的
知名度也与日俱增。十年来
，我见证了一个青年估价师
的成长，我个人认为，孟德
友博士作为一位估价师的最
大优势在于他一直保持着旺
盛的探索精神和创新精神，
这是从事任何行业都需要的
良好品质。
孟德友博士是踩着河南
省估价行业的快速发展节奏
而成长起来的青年估价师。
自21世纪之初，估价机构脱
钩改制以来，河南省土地和
房地产估价行业得到了快速
的发展，土地和房地产估价
机构数量显著增加，评估专
业人员队伍日益壮大，评估
专业人员的专业素质明显提
高，自律管理日益规范，估
价技术和估价质量也获得了
显著的提升。随着全国经济
由高速发展向中高速和高质
量发展转型，新一代信息技
术的发展，大数据、云计算
、物联网和现代信息系统向
估价领域的深度渗透，自动
估价系统等大数据平台的不
断推广，传统的估价操作模
式正被逐步革新，尤其是现
代信息技术对传统估价技术
手段的替代使得房地产估价
行业面临越来越严峻的挑战
，抵押评估、出让评估和司
法鉴定评估等传统估价业务
持续萎缩，新业务开拓举步
维艰，且技术短板比较明显
。
面对估价的新需求、新
技术和新业务等方面的变化
，孟德友博士的有关于不动
产估价理论与技术的学术专
著顺势出版了，这是河南省
土地和房地产估价行业的一
件大事、一件喜事。全书采
用定性与定量相结合、宏观
与微观相结合、理论与实践
相结合、方法与技术相结合
的思路，详细探讨了系列理
论观点和技术要点，积聚了
他本人十多年来对土地和房
地产估价行业的理论思考和
实践经验总结。新需求方面
探讨了土地和房地产抵押净
值的评估思路和实践、县域
标定地价体系建设的理论与
实践关键要点等问题；新技
术方面探讨了大数据技术、
地理信息系统技术等在土地
和房地产估价领域的深化和
拓展应用；新业务方面探讨
了土地和房地产估价领域未
来可能的业务爆发点，诸如
，自然资源分等定级估价、
全民所有土地资产价值核算
、公示地价体系建设与更新
、园林草地分等定级估价、
国家建设征收土地地上青苗
和附属物补偿标准编制、租
金评估、REITs兴起与估价
咨询、新供应模式下的土地
和房地产价值评估、大数据
支撑下的房地产估价与咨询
、新特奇房地产估价等领域
。
本书篇章结构合理、内
容丰富、观点鲜明、数据翔
实、信息量大，虽然书中论
及的有关问题还可以再进一
步讨论和研究，但总体来看
，全书论证充分、结论合理
，对指导评估专业人员开展
估价实践和学习具有重要参
考价值。
细品此书，耳目一新，
欣然作序。同时也希望孟德
友博士继续努力，在不动产
估价领域里的研究取得更大
的进步。
河南省土地估价师协会
会长 李俊岭
2022年12月