本书涵盖了管辖纠纷、合同效力纠纷、合同租期纠纷、租金调整纠纷、转租纠纷、违约金纠纷、承租人优先权纠纷、居住权纠纷、房屋征收补偿纠纷、合同解除纠纷、长租公寓纠纷、以租代售纠纷等十余种纠纷类型，对长租公寓新型租赁模式、居住权新型法律制度、处置模式创新等设专门章节予以分析。本书依据《民法典》对租赁合同的最新规定，从房屋租赁合同纠纷的争议焦点入手，通过类型化的归纳总结，对48个翔实案例进行评析，深度解析裁判要旨，梳理法官裁判思路和裁判规则，通过案情启示、法律分析、风险防控建议，为读者提供借鉴和参考。

秦文涛，现为北京市京师（深圳）律师事务所执业律师、刑事法律业务中心委员；广东省律师协会建筑工程法律专业委员会委员，深圳市律师协会建设工程法律专业委员会委员；深圳市律师协会青年律师研修班（并购方向）成员，深圳市化解和代理涉法涉诉信访案律师库成员；最高人民法院第一巡回法庭志愿律师，深圳市人民检察院志愿律师。深耕于建设工程、房地产、公司纠纷处理及企业合规建设等领域，具有十余年上市公司和房地产企业法律服务经验。

第一章 房屋租赁常见纠纷及处理
第一节 房屋租赁合同的签订
一、租赁合同概述
二、房屋租赁合同的内容
三、签订合同的重要性
案例1 口头协议也是协议，未约定租期视为不定期租赁
第二节 合同履行常见纠纷
一、管辖法院争议
案例2 涉及房屋转租纠纷，按照不动产纠纷确定管辖
案例3 《物业租赁代理合同》为委托合同，可以书面约定管辖法院
二、合同效力纠纷
案例4 将未经消防验收或验收不合格的房屋进行出租，可以作为解除租赁合同的情形，而非认定合同无效的情形
案例5 违反部门规章特殊情形下可以认定合同无效
三、合同租期纠纷
案例6 约定的内容出现矛盾，应当以更直观、更易理解及对信息优势方不利的解释方式进行解释
案例7 租赁合同签订于《合同法》实施前，约定的租赁期限不受《合同法》的约束
案例8 《合同法》实施前已经过的履行期限，《合同法》不能进行调整，不应计算在20年之内
案例9 租20年赠17年违背市场规律，实为规避法律
四、租金调整纠纷
案例10 约定了如何调整租金，但缺乏参照时可由评估公司采用市场比较法直接评估
五、转租纠纷
案例11 私自转租不影响转租合同的效力
案例12 约定的转租期不能实现，应按比例返还店铺转让费
六、违约金纠纷
案例13 同时约定保证金、违约金是对同一违约行为的重复评价
七、承租人优先权纠纷
案例14 合同约定统一招租而承租人不参加招租，丧失优先承租权
案例15 优先承租权的形式要件之一是出租人继续出租房屋
八、居住权纠纷
案例16 成年子女未与享有房屋所有权的父母签订书面居住权协议，不享有居住权
九、房屋征收纠纷
案例17 承租人与房屋征收行为之间不具有利害关系，不能成为行政诉讼的原告
案例18 租赁的房屋被政府征收造成的损失已经从出租人处得到补偿，不能再向政府主张赔偿停产停业损失
第三节 合同解除纠纷
一、情势变更
案例19 对特殊行业已有导向的国家政策的变化，从业者对其风险应有一定的预判，不适用情势变更
……
第二章 军产房租赁合同纠纷
第三章 小产权房租赁合同纠纷
附录

随着我国城镇化进程的
发展，流动人口持续增加，
住房租赁需求不断增长，房
屋租赁市场成为一个极具活
力和潜力的市场。
在大中城市，年轻人和
新市民住房难、住房贵、住
房差等因素影响着群众的幸
福感及社会的和谐稳定。尤
其是长租公寓“暴雷”引发的
社会问题，引起政府的高度
重视，多个大中城市陆续发
布了针对房屋租赁市场的规
范性文件，整顿和规范租赁
市场秩序、调控租金水平。
政策上，2015年12月中
央经济工作会议首次提及发
展住房租赁市场，并强调将
“租购并举”确立为我国住房
制度改革的主要方向；
2016年12月中央经济工作
会议提出要坚持“房子是用
来住的、不是用来炒的”的
定位；2017年中央经济工
作会议提出加快建立多主体
供应、多渠道保障、租购并
举的住房制度；2019年中
央经济工作会议提出要加大
城市困难群众住房保障工作
，加强城市更新和存量住房
改造提升，大力发展租赁住
房；2020年新冠肺炎疫情
暴发，长租公寓频繁“暴雷”
，中央经济工作会议提出解
决好大城市住房突出问题，
要高度重视保障性租赁住房
建设，加快完善长租房政策
，规范发展长租房市场，整
顿租赁市场秩序，规范市场
行为，对租金水平进行调控
；2021年8月31日国务院新
闻办公室就“努力实现全体
人民住有所居”举行新闻发
布会，表明了解决全体人民
“住有所居”的意志和决心；
2021年中央经济工作会议
要求坚持租购并举，加快发
展长租房市场。2015—
2021年，中央7年内6次将
发展租赁住房确定为年度工
作重点。由此可见，住房租
赁市场在我国住房体系中处
于重要地位。
住房和城乡建设部等部
委针对房屋租赁市场出现的
问题，出台了一系列部门规
章，制定了详细的管理规范
，整顿住房租赁市场秩序，
规范市场行为，促使房屋租
赁市场向健康方向发展。
立法上，2021年1月1日
起施行的《民法典》专设一
章即第十四章“租赁合同”，
规制房屋租赁关系并且在我
国立法史上首次规定了居住
权。与此同时，最高人民法
院修正了《最高人民法院关
于审理城镇房屋租赁合同纠
纷案件具体应用法律若干问
题的解释》，这些法律、司
法解释对统一司法适用、保
障房屋租赁市场健康发展起
到了重要的作用。
同时，房屋租赁相关的
矛盾和纠纷不断出现，笔者
在法律服务实践中进行知识
梳理，通过研究大量的房屋
租赁合同纠纷，对案例进行
归纳、整理、评析，梳理法
院的裁判观点，提出风险防
控意见，为读者提供参考。
尽管作者已尽全力，但
囿于知识水平和时间，本书
中的观点存在偏颇和错误之
处在所难免，望读者海涵并
不吝赐教！