本书从商品属性和市场属性两方面分析我国商品住宅市场需求规律失效的原因。在此基础上，引入了预期理论，从理性预期失灵入手，证实我国商品住宅市场中存在的理性预期失灵，引入异质有限理性预期的概念，应用博弈论的方法证实异质有限理性预期与商品住宅价格波动之间的因果关系，得出我国商品住宅价格调控要从供需管理为主向预期管理转换的结论。为证实这一结论，以我国2002-2019年35个城市商品住宅价格为面板数据，应用动态面板模型差分广义矩估计方法（GMM-DIFF），分别对静态预期、外推型预期、适应性预期和一般有限理性预期与我国商品住宅价格之间的关系进行实证检验，证明了预期与价格之间的逻辑关系。

王蕴波，哈尔滨商业大学法学院副教授，毕业于哈尔滨商业大学产业经济学专业，获经济学博士学位，研究方向为：产业经济理论与政策。

第1章 绪论
1.1 研究背景
1.2 研究意义
1.3 文献综述
1.4 研究框架与创新点
第2章 商品住宅价格预期调控的基础理论
2.1 概念阐释
2.2 预期基本理论
2.3 商品住宅价格预期调控的路径与机制理论
2.4 本章小结
第3章 我国商品住宅价格调控政策的演进分析
3.1 调控政策演进
第1章 绪论
1.1 研究背景
1.2 研究意义
1.3 文献综述
1.4 研究框架与创新点
第2章 商品住宅价格预期调控的基础理论
2.1 概念阐释
2.2 预期基本理论
2.3 商品住宅价格预期调控的路径与机制理论
2.4 本章小结
第3章 我国商品住宅价格调控政策的演进分析
3.1 调控政策演进
第7章 商品住宅市场预期管理的建议
7.1 预期管理的现实必要性
7.2 预期管理的模式
7.3 预期管理的核心要素
7.4 预期管理的具体措施
7.5 本章小结
后记
参考文献

商品住宅是解决民生问
题的重要商品，商品住宅行
业是地方经济社会发展的重
要依托，商品住宅市场价格
调控是国家治理体系和治理
能力现代化水平的重要标志
。在抗击新冠肺炎疫情的背
景下，优化商品住宅调控的
政策体系，实现商品住宅价
格的平稳，不仅是一项产业
政策，更是关系到国家“国
内大循环、国内国际双循环
”战略有效实施的重要抓手
。对于商品住宅价格的调控
伴随着我国商品住宅改革的
全过程，实现商品住宅价格
的平稳是政府与公众的共同
愿望，但“价格越调越涨、
越涨越快”这一现象似乎已
经成为市场的常态，我国商
品住宅市场也面临着价格泡
沫的风险。因此，跳出“价
格上涨-政府调控一价格上
涨”的怪圈，已经成为政府
、消费者和学界的共同愿望
。
本书从商品属性和市场
属性两方面着手分析我国商
品住宅市场需求规律失效的
原因。从商品属性方面看，
我国的商品住宅处于吉芬商
品阶段。在这一阶段中，商
品的价格决定市场供求，而
非市场供求决定商品价格。
因此，对于商品住宅市场和
商品住宅行业的调控要从价
格调控入手，通过价格调控
供求。从市场属性方面看，
我国商品住宅市场是一个典
型的不完全市场，在这个市
场中，适用于普通商品的需
求规律不能正常发挥作用，
通过供需调控价格的方式也
无法全面实施。因此，商品
住宅调控的现有思路必须要
调整。在此基础上，本书引
入了预期理论，从理性预期
失灵入手，证实我国商品住
宅市场中存在的理性预期失
灵，同时引入异质有限理性
预期的概念，应用博弈论的
方法证实异质有限理性预期
与商品住宅价格波动之间的
因果关系，得出我国商品住
宅价格调控要从供求管理为
主向预期管理转换的结论。
为证实这一结论，本书以我
国2002-2019年35个城市商
品住宅价格为面板数据，应
用动态面板模型差分广义矩
估计方法（GMM-DIFF），
分别对静态预期、外推型预
期、适应性预期和一般有限
理性预期与我国商品住宅价
格之间的关系进行实证检验
，证明了预期与价格之间的
逻辑关系。最后，本书提出
了从预期管理的视角进行政
策优化，通过“异质预期同
质化、有限理性预期理性化
”两条路径，强化预期管理
，实现商品住宅价格的平稳
。经过前述分析，本书得出
如下主要结论：第一，我国
商品住宅处于吉芬商品阶段
；第二，我国商品住宅市场
是不完全市场；第三，我国
商品住宅市场中消费者的预
期是异质有限理性预期。
本书主要的创新体现在
以下两个方面：第一，在理
论概念方面，提出了“吉芬
商品阶段”的概念。当价格
的变化引起需求的反向变化
时，商品处于普通商品阶段
；当价格的变化引起需求的
同向变化时，商品处于吉芬
商品阶段。同一种商品的属
性不固定，要根据商品所处
的阶段进行确认。这一概念
将固定的商品属性划分拓展
为变动的阶段划分，跳出了
吉芬商品与普通商品的争论
逻辑。第二，在研究范式方
面，突出了“异质有限理性
预期”的作用，构建了“政策
-预期-价格-供求”的研究范
式。以预期作为中间变量构
建双重因果关系，即：政策
为因，预期为果；预期为因
，价格为果。这一研究通过
规范政府行为、重塑市场理
性主体，实现稳定商品住宅
价格，助力国内大循环与国
内国际双循环的目的，从而
提升国家治理体系和治理能
力现代化水平。
本书第1章至第7章由王
蕴波同志撰写，景宏军同志
负责总体设计和统稿工作。